Hypotéka vs. spotřebitelský úvěr – jak porovnat jejich výhodnost?

Petr Rozkošný, 12.5.2020

U částek do cca 500 000 Kč je vhodné porovnat, jestli se vám místo hypotečního úvěru nevyplatí čerpat spotřebitelský úvěr. Úrokové sazby obou typů úvěru odlišuje cca 3 – 5 procentních bodů, u spotřebitelského úvěru navíc neexistuje řada poplatků.

Výhodou pro klienta je, že hypoteční banky mají povinnost uvádět ukazatel RPSN, který tyto poplatky, již zahrnuje.

Co je zahrnuto v RPSN hypotečního úvěru?

Hypoteční banky berou v potaz zejména:

- úrokovou sazbu,

- úvěrové pojištění,

- pojištění nemovitosti,

- poplatek za zhotovení odhadu zástavní hodnoty nemovitosti,

- poplatek za schválení úvěru,

- poplatek za vedení úvěrového účtu,

- poplatek za vedení běžného účtu,

- poplatky na katastru nemovitostí

- poplatky za čerpání úvěru (dle odhadovaného počtu čerpání v době žádosti o úvěr)

V RPSN zpravidla nejsou započteny náklady na produkty sjednané „výměnou“ za nižší úrokovou sazbu, typicky: kreditní karty, spořicí účty. RPSN dále nijak nezohledňuje úsporu na daních, kterou představuje možnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně.

S čím RPSN u hypotéky nepočítá?

V případě hypoték je vhodné upozornit na možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně, přičemž u spotřebitelských úvěrů toto nelze.

Částka zaplacená na úrocích

Úrok (v %)	2,0	2,0	3,0	3,0	4,5	4,5	6,0	6,0
doba splácení	5 let	10 let	5 let	10 let	5 let	10 let	5 let	10 let
150 000	7 749	15 624	11 718	23 809	15 748	32 241	23 995	49 837
300 000	15 499	31 248	23 436	47 618	31 497	64 482	47 990	99 674
500 000	25 832	52 080	39 061	79 364	52 495	107 471	79 984	166 123

Úspora díky odpočtu zaplacených úroků od základů daně

Úrok (v %)	2,0	2,0	3,0	3,0	4,5	4,5	6,0	6,0
doba splácení	5 let	10 let	5 let	10 let	5 let	10 let	5 let	10 let
150 000	1 163	2 344	1 758	3 572	2 363	4 837	3 600	7 476
300 000	2 325	4 688	3 516	7 143	4 725	9 673	7 199	14 952
500 000	3 875	7 812	5 860	11 905	7 875	16 121	11 998	24 919

Pozor také na fakt, že při porovnávání výhodnosti nabídek je třeba úspory na daních počítat pouze z částky zaplacených na úrocích, tj. ze základu daně si neodečtete poplatky zahrnuté v RPSN.

Jak porovnat výhodnost hypotéky a spotřebitelského úvěru?

- vezměte v potaz zaplacené úroky a poplatky

- od celkové přeplacené částky odečtěte u hypotéky úsporu na daních

- vezměte v potaz poplatky spojené s doplňkovými produkty k hypotéce

- odečtěte z celkové zaplacené částky (poplatky + úroky – úspora) poplatky za finanční produkty, které jste čerpali již před hypotékou, typicky pojištění nemovitosti, poplatek za vedení běžného účtu.

V případě, že fixace úrokové sazby hypotéky netrvá celou dobu splatnosti hypotéky, zůstává neznámou budoucí cena peněz, tj. úroková sazba hypotéky na konci fixace úrokové sazby. U spotřebitelského úvěru v tomto směru existuje výhoda „garance“ úrokové sazby po celou dobu jeho splatnosti.