Daňové odpočty z hypoték. Běžných klientů se snížení limitů nedotkne, u vyšších úvěrů zpozorněte

K hypotéce nad 7 milionů daňové poradenství ZDARMA! Takto by mohl v brzké době vypadat reklamní slogan některé z českých bank poskytujících hypoteční úvěry.  Poslanci před pár dny schválili návrhy zákonů, které mají zrušit daň z nabytí nemovitosti a „překvapivě“ zachovávají i možnost daňových odpočtů ze zaplacených úroků z úvěrů na bydlení (hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření). To jsou dvě dobré zprávy pro ty, kteří zvažují investici do vlastního bydlení za pomoci úvěru. Neočekává se, že by se zákony měly zaseknout v senátu ani u prezidenta. Při bližším pohledu se věc ale drobně komplikuje. Zpozornět by měli především ti, kdo si plánují žádat o objemnější hypotéku.

Poslanci neponechali daňové odpočty úplně bez úprav a přeci jen změnili maximální výši zaplacených úroků, kterou lze za příslušné zdaňovací období odečíst od základu daně, a to z 300 000 Kč na 150 000 Kč. Změna by měla začít platit od 1. ledna 2022. Koho se toto snížení možnosti, jak ušetřit na daních, dotkne? Záleží na výši hypotéky, její splatnosti a úrokové sazbě. Běžní klienti, kteří si berou hypotéku s průměrnou úrokovou sazbou okolo dvou procent, jejíž výše se u nás drží pod třemi miliony korun, a se splatností v rozmezí 20–30 let by se měli pohodlně vejít i do nižšího limitu a odečítat si tak od základu daně dál maximum možného.

I u hypotéky ve výši 7 milionů korun se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2 procenta dlužník obvykle v prvním roce bance na úrocích zaplatí přibližně 140 000 Kč. Další roky se pak zaplacená částka úroků snižuje. Nižší limit se tak dotkne především těch, kteří chtějí hypotékou financovat investici do dražších nemovitostí, typicky ve velkých městech jako Praha, kde není o byty a domy v ceně okolo 10 milionů a více nouze. Zde by se mohly v budoucnu hodit služby daňových poradců.

Při pohledu na textaci zákona zaujme především část, ve které se píše, že s nižším limitem bude možné odečítat úroky z úvěrů použitých na „financování bytové potřeby… obstarané před 1. lednem 2022.“

Z výše uvedeného by mělo vyplývat, že pro použití limitu 300 000 Kč nebo 150 000 Kč, je podstatné, zda byla bytová potřeba financovaná úvěrem obstarána do konce roku 2021, či později. Následné refinancování takovéhoto úvěru na výši limitu nemá mít vlit. Stěžejní je pro správné určení limitu čas „obstarání“ bytové potřeby. U koupě nemovitosti je to jednoduché, ale jak správně vyhodnotit termín obstarání bytové potřeby u výstavby, rekonstrukce nebo v případě, kdy původní úvěr pouze nerefinancuji, ale současně navyšuji např. o další prostředky na rekonstrukci již dříve koupené nemovitosti?

Dá se předpokládat, že k uvedené problematice vydá Generální finanční ředitelství příslušný metodický pokyn, kterým se budou jednotlivé finanční úřady řídit. S ohledem na zkušenosti s předvídatelností postupu finanční správy v některých daňových kauzách, je pro klienty s hypotékou nad 7 milionů korun ale skutečně jistější využít služeb daňového poradce. V tom by mohly některé banky v rámci boje o klienta nabídnout pomocnou ruku.

Jako příklad měnícího se právního výkladu daňových zákonů ze strany finanční správy lze uvést červnové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Ten svým rozsudkem definitivně potvrdil, že první nákup bytu v rodinném domě má být osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí, i před 1. listopadem 2019. Do tohoto data nebylo v příslušné právní normě osvobození od daně z nabytí u prvního úplatného převodu jednotky v rodinném domě výslovně uvedeno. Finanční správa nejprve poplatníky ujišťovala, že ani v těchto případech uvedenou daň platit nemusí, aby po nich o něco později úhradu daně dodatečně vymáhala.  Podle vyjádření společnosti Ernst&Young poplatníci, kteří při první koupi bytu v rodinném domě uvedenou daň zaplatili a ve věci sporu o tuto daň v současnosti nevedou žádné řízení, mají možnost podat dodatečné přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a získat tak peníze zpět. Předpokladem však je, že ještě neuplynula lhůta pro stanovení daně, tj. tři roky od lhůty pro podání původního daňového přiznání. 

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust