Jak se změnilo financování bydlení v době (post)koronavirové? Krize přinesla i pozitiva

V důsledku koronavirové pandemie zrušila ČNB většinu dřívějších regulací hypotečního trhu. Banky ale reagovaly velmi zdrženlivě. Některým profesím navíc žádosti o hypotéky automaticky zamítaly. Podle odborníků se již nicméně situace stabilizuje a většinou se dá na hypotéku za předpokladu dostatečného příjmu dosáhnout. Poslední regulací zůstává LTV, jeho úplného zrušení a návratu 100% hypoték se však v nejbližší době zřejmě nedočkáme. Pozitivním přínosem koronaviru je pro realitní trh zrušení daně z nabytí nemovitosti, byť za cenu nižšího maxima pro odečet úroků z hypotéky z daní. Nižší limit pro daňové odpočty platí od roku 2022, jen málokoho se ale reálně dotkne. Jak změnil COVID-19 financování bydlení?

Od října roku 2016 začala centrální banka regulovat hypoteční trh kvůli obavám z jeho přílišného uvolnění. Postupně stanovila limit na LTV i omezení maximální výše úvěru v závislosti na příjmech klienta. Ekonomice se dařilo a nová pravidla tak trh vnímal spíše negativně. V posledních měsících se ale vše změnilo v důsledku koronavirové pandemie. ČNB začala dříve zavedená omezení uvolňovat. Prvního dubna ohlásila zvýšení maximálního limitu poměru výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) na 90 %. Navýšila také limit poměru mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (DSTI) ze 45 % na 50 % a omezení poměru výše celkového zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho čistému ročnímu příjmu (DTI) dokonce zcela zrušila. „Od července ČNB zrušila i parametr DSTI, čímž zaniká přímé omezení výše hypotéky ve vztahu k příjmu klienta. Uvolňování však v praxi nepřineslo žádnou revoluční změnu. Naopak většina změn v oblasti hypoték se ze strany bank nesla ve znamení zpřísnění a tento stav dále trvá,“ komentuje situaci Václav Šimek, specialista na financování bydlení z Freedom Financial Services.

Stoprocentní hypotéky na obzoru?

V platnosti zůstává už jen jediná regulace v podobě maximálního LTV. K úvahám, že by i toto omezení mohlo skončit a vrátily by se 100% hypotéky, jsou však odborníci skeptičtí. „Návrat možnosti financovat celou hodnotu nemovitosti hypotékou v dohledné době neočekávám. I kdyby však centrální banka stoprocentní hypotéky opět umožnila poskytovat, nemyslím, že by to mělo bezprostřední dopad. Banky se budou ještě držet zpátky. Zatím nevidím žádný důvod k optimismu ohledně budoucího vývoje ekonomiky, takže nevidím ani prostor k tomu, aby se banky vrátily ke stoprocentním hypotékám,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Komu banky půjčí a komu nikoliv?

Vzhledem k ekonomickým dopadům pandemie byly banky nuceny přestat půjčovat některým nejvíce zasaženým oborům. Pokud jste byli se svou profesí na seznamu, banka vám v danou chvíli hypotéku automaticky neschválila. Omezení bohužel stále víceméně platí, i když k některým uvolněním dochází. „Některé banky k tomu přistoupily opravdu razantně a nyní svá opatření již povolují. Nedá se to ale paušalizovat. Pokud však někdo práci má a má příjem, pak je reálné, že se k hypotéce dostane, třebaže u některých profesí to chce trochu více snahy při výběru vhodné banky,“ popisuje David Eim.

Se zrušením daně z nabytí nemovitosti se snižuje limit pro odečet úroků. Koho se to týká?

Koronavirus má pro oblast financování bydlení jeden zásadní pozitivní přínos. Zatímco všechny předchozí pokusy ztroskotaly, díky dopadům pandemie COVID-19 konečně došlo na zrušení kritizované daně z nabytí nemovitosti. Kupujícímu tak zůstane v peněžence o 4 procenta kupní ceny více peněz. To může v dnešních cenách představovat částku v řádech až statisíců korun. Vládní návrh to chtěl původně podmínit zrušením daňových odpočtů úroků hypoték. „Zrušení daně, která hned na začátku a velmi výrazně omezuje manévrovací prostor kupujícího, výměnou za zrušení výhody, jež má až dlouhodobý přínos, se dá pochopit. Ale například kupující novostaveb už byli od daně z nemovitostí dříve osvobozeni a nově by tak přišli alespoň o možnost uplatnění daňových odpočtů,“ podotýká Václav Šimek. „Navíc suma budoucích příjmů z uplatněných odpočtů úroků může ušetřenou částku za daň výrazně převýšit. Například při pořízení nemovitosti za 2,5 milionu se na dani ihned ušetří 100 tisíc korun. Odečty úroků v průběhu 30 let splácení ale představují další příjem celkem asi 155 tisíc korun,“ dodává Šimek.

Výsledkem je nicméně kompromis. „Ve hře bylo několik pozměňovacích návrhů, od zachování odpočtů podle stávajících podmínek až po snížení limitu uplatněných úroků na 200 či na 150 tisíc korun nebo kupříkladu snížení DPH na menší byty. Těsnou shodu se podařila najít alespoň u kompromisu v podobě zachování odpočtů úroků do roční výše 150 tisíc korun,“ popisuje poslanec Vojtěch Munzar, autor schváleného pozměňovacího návrhu s tím, že nový limit platí pro hypotéky sjednané od roku 2022. U hypoték na obstarání bytové potřeby do konce roku 2021 platí starší limit 300 tisíc korun, a to i v případě, když budou v budoucnu refinancovány.

Podle odborníků ovšem jde o naprosto přijatelný kompromis, 150 tisíc korun ročně totiž na úrocích z hypotéky zaplatí jen málokdo. Na výši zaplacených, a tedy odečitatelných úroků má kromě úrokové sazby vliv rovněž výše hypotéky, respektive cena nemovitosti. Podle aktuální analýzy společnosti FérMakléři.cz přitom koronavirová krize zatím na trendu postupného zdražování nemovitostí ve velkých městech nezměnila prakticky nic a ceny ve druhém kvartálu nadále rostly – třeba v Praze ve srovnání s prvním čtvrtletím o 3 %, meziročně dokonce skoro o 15 %. Aby byl ovšem růst cen i výše hypoték tak velký, že by se omezení limitu na 150 tisíc Kč dotklo většího počtu klientů, pokládá David Eim za vyloučené. Podobná je situace i při eventuálním růstu úrokových sazeb. „U hypoték se sazbou 2,29 procenta odpovídá 150 tisíc na úrocích v prvním roce splácení jistině úvěru asi šest a půl milionu korun. Pokud by sazba vzrostla o jeden p.b. na 3,29 procenta p.a., hovoříme o hypotéce na asi 4,6 milionu korun. I takto vysoká hypotéka se však stále týká poměrně úzké skupiny klientů,“ vysvětluje David Eim.