Zlevňování hypoték dochází dech. Přesto nelze vyloučit, že dále znatelně zlevní, a to zejména v případě závažnějšího průběhu druhé vlny pandemie

Několikaměsíčnímu zlevňování hypoték v ČR dochází dech. Letos v srpnu sice hypotéky nadále zlevňovaly, ale nejpomalejším tempem za posledního takřka půl roku. Znamená to, že prostor pro zlevňování, jejž vytvořila první vlna šíření koronavirové krize a opatření pro boj s ním, se pro tuto chvílí uzavírá.

V srpnu snížila své hypoteční úroky jediná z tuzemských bank, a to Sberbank. V září se sice přidaly Moneta a UniCredit Bank, avšak plošnému snižování sazeb, které jsme zaznamenali v v květnu a červnu, odzvonilo. Jde přitom o postupný proces, jelikož zlevňování hypoték zvolňovalo už v červenci. Velké tuzemské banky zlevňovaly své hypotéky naposledy na přelomu května a června.

Banky prázdninovým utlumením snižování hypotečních úroků reagují primárně na to, že se zastavil pokles tržních úrokových sazeb, který nastal v souvislosti s první vlnou koronavirové pandemie. V srpnu naopak docházelo – letos poprvé – k nárůstu řady tržních úrokových sazeb. Rostly jak sazby na desetiletých vládních dluhopisech ČR, tak na desetiletých úrokových swapech, což jsou v obou případech sazby, které komerční banky berou tak či onak v potaz při stanovování úroků hypoték.

Rovněž Česká národní banka na svém měnověpolitickém zasedání začátkem srpna svoji základní úrokovou sazbu již nesnížila, ani její redukci nesignalizovala. To si může dovolit právě i proto, že tržní úrokové sazby již dále neklesají, takže současné nastavení měnověpolitických sazeb už je dostačující z hlediska podpory ekonomiky ze strany centrální banky.  

V srpnu činila průměrná sazba hypoték – Fincentrum Hypoindex – 2,11 procenta, a byla tak nejnižší od října 2017.  Po zmíněném zlevnění hypoték v podání Sberbank, Monety a UniCredit Bank tak na tuzemském trhu působí již šest bank, které na pětileté fixaci nabízí hypotéku s úrokem nižším, než jsou dvě procenta (viz tabulka níže).  

V září ovšem už tržní úrokové sazby – jak na dluhopisech, tak na swapech – opět klesaly. Investoři se totiž začínají ve výraznější míře obávat nejen toho, že druhá vlna pandemie nastane, ale i toho, že by mohla mít opět závažné ekonomické důsledky, jako vlna jarní. Obava z vyhlíženého horšího výkonu ekonomiky, jejž by způsobila druhá vlna, snižuje inflační očekávání a vede investory k přeskupení finančních prostředků do bezpečnějších aktiv typu vládních dluhopisů. To oboje opětovně stlačuje tržní úrokové sazby. To by potenciálně mohlo otevřít prostor k dalšímu snížení hypotečních sazeb v ČR.  

Jenže dalším klíčovým důvodem zpomalení poklesu hypotečních sazeb byl v srpnu nadcházející podzim. Během něj se teprve ekonomika fakticky začne stavět na své nohy. A je stále otázkou, jak bude silná. Nyní se stále ještě do značné opírá o dluhovou berličku státu. Stát – za peníze daňového poplatníka a za cenu rekordního zadlužení dějin – financoval či stále financuje nákladné speciální programy ošetřovného nebo specifické podoby kurzarbeitu. Ulevoval podnikatelům od placení záloh na sociální a zdravotní pojištění. Lidé si tedy i v čase koronavirové krize mnohdy uměle udržují své zaměstnání či živnost, případně mají další peníze od státu navíc. K tomu všemu nemusí splácet úvěry, včetně hypotečních, neboť stále platí moratorium. Jedním z výsledků této situace – jež je ovšem udržitelná jen krátkodobě – je pokles podílu takzvaných nevýkonných hypoték tuzemských domácností na historicky rekordní minimum.

Ke konci července letošního roku – podle nejnovějších dostupných dat – klesl podíl těchto nevýkonných hypoték, tedy například nesplácených, na hodnotu 0,84 procenta. Před minulou krizí, tedy světovou finanční krizí, tento podíl nikdy neklesl pod úroveň jednoho procenta. Češi zkrátka splácejí své hypotéky nejlépe v moderních dějinách země. Ovšem i díky zmíněnému moratoriu. Po jeho skončení, k němuž pravděpodobně dojde koncem letošního října, lze očekávat nárůst podílu nevýkonných úvěrů, zejména těch spotřebitelských, ale v menší míře také podnikových a právě hypotečních. Ke 4. září 2020 využívaly české domácnosti moratorium při splácení úvěru na nemovitosti ve více než 33 tisících případech a v objemu čítajícím bezmála 63 miliard korun, vyplývá z údajů, které včera zveřejnila Česká národní banka.

Moratorium, zavedené na jaře jako jedno z opatření proti ekonomickým dopadům koronavirové krize, je z hlediska bank výpadkem hotovostního toku, který alespoň zčásti kompenzují jinde. Třeba právě zpomalením tempa snižování hypotečních úroků. Současně stále zůstává otázkou, jak výrazně po ukončení půlročního moratoria naroste podíl nevýkonných hypoték. Je tedy stále nejasné, kolik hypotečních dlužníků bude schopno po ukončení moratoria svoji hypotéku splácet dále, jak je běžné, a kolik již ne. To se bude odvíjet od toho, jak silná bude ekonomika, až se postaví na vlastní nohy – tedy například od toho, jak výrazně na podzim stoupne míra nezaměstnanosti. To je v tuto chvíli hádanka.

Banky si však nemohou dovolit být nepřipraveny na nepříznivé rozuzlení této podzimní hádanky. Musí tedy připravovat rezervy, aby pokryly případné ztráty právě i z nesplácených hypoték. I to jim brání jít s hypotečními úroky dále dolů.

Sečteno, podtrženo, v případě závažnějšího průběhu druhé vlny pandemie proti sobě budou působit dvě tendence. Na jedné straně již probíhající pokles tržních úrokových sazeb, které bankám zlevňuje zdroje ke krytí poskytovaných hypoték. Na straně druhé růst podílu nevýkonných úvěrů a dalších nákladů, které bankám vzniknou s obecným zhoršením ekonomické situace a ukončením či zmírněním podpůrných opatření ze strany státu. Tyto faktory budou pro změnu prostor k dalšímu zlevňování hypoték omezovat. Výsledný dopad na úroky hypoték je nejistý. Nelze ale vyloučit další pokles průměrné sazby hypoték v ČR pod úroveň dvou procent.

V případě méně závažného či nezávažného průběhu druhé vlny lze předpokládat, že vývoj tržních úrokových sazeb naváže na svůj srpnový vývoj, takže pokles sazeb hypoték by v takovém případě trvaleji ustal a časem by došlo k postupnému zdražování hypoték.  

Nejlevnější hypotéky na českém trhu (v %, pětileté fixace, k 16. 9. 2020)

1.      mBank                                         1,64

2.      Fio banka                                    1,68

3.      UniCredit Bank                           1,69

4.      Sberbank                                     1,79

5.      Banka Creditas, Moneta            1,99

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Národní ekonomická rada vlády (NERV)