Jak na převod nemovitosti: podepsat smlouvu, zaplatit a přepsat majitele v katastru

Prodej či koupě nemovitosti a stejně tak její získání darem, darování či zdědění jsou procesy, s nimiž se běžně za život setkáme jen párkrát. Proto je důležité dobře se s nimi obeznámit a nepodcenit přípravu. V případě prodeje nemovitosti je dobré zvážit využití služeb realitní kanceláře. Ta vám nejen pomůže s vhodnou prezentací nemovitosti či s vyhledáním vhodného kupce, ale zajistí vám i kvalifikovaný právní servis v případě nekalých praktik druhé strany. Navíc vám pomůže se zorientovat v nejrůznějších specifických situacích, například když prodáváte nemovitost zatíženou hypotékou, anebo jste jako prodávající v rozvodovém řízení. Podívejte se, jak na převod nemovitosti krok za krokem.

Ať už nemovitost prodáváte, kupujete, dědíte, darujete, anebo jste obdarovaným, zjistěte si všechny informace, které by vás v budoucnu mohly nepříjemně překvapit. Většinu z nich lze zkontrolovat pohodlně online přes katastr nemovitostí. „V katastru si ověřte vlastníky nemovitosti a zkontrolujte také související pozemky a podíly na společných částech domu, které rovněž musejí být součástí přepisu nemovitosti. Neméně důležitá je kontrola věcných břemen, jímž může být například zástavní právo, pakliže původní majitel splácí za danou nemovitost hypotéku, případně i exekuci. Samozřejmostí je i fyzická kontrola nemovitosti, abyste se ujistili, že nemá žádné skryté vady,“ uvádí Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

Smlouva o převodu nemovitosti

Samotný převod nemovitosti má tři hlavní fáze: sepsání a podepsání smlouvy o převodu nemovitosti, převod finančních prostředků a zápis do katastru nemovitostí. Co se vyhotovení smlouvy týče, není příliš doporučováno spoléhat se na vzory stažené z internetu, byť jich tam naleznete spousty. Každý převod nemovitosti je totiž specifický a smlouva by měla být vyhotovena na míru pro danou transakci. Pokud tedy převádíte nemovitost bez asistence realitní kanceláře, je velmi vhodné využít služeb právníka. Sice si budete muset připravit pár tisíc korun, ale za klid na duši, že vaše smlouva obsahuje všechny náležitosti a ochrání vás před riziky, to stojí.

V kupní či darovací smlouvě musejí být pečlivě a úplně vyplněny údaje o smluvních stranách, předmětu smlouvy a převáděné nemovitosti, a to včetně souvisejících pozemků a břemen. Kupní smlouva rovněž musí obsahovat domluvenou částku, způsob a lhůtu úhrady. Platná smlouva musí mít úředně ověřené podpisy, které jsou ale potřebné pouze u jednoho vyhotovení kupní smlouvy, které se následně zasílá na katastr spolu s návrhem na vklad. Vyhotovení smluv, která zůstávají převodci a nabyvateli, úředně ověřené podpisy mít nemusejí.

Úhrada a zápis do katastru

Zatímco darování nemovitosti je bezúplatným převodem nemovitosti, v případě koupě je součástí procesu samozřejmě i uhrazení ceny nemovitosti. Jelikož k platbě dochází ještě před zápisem do katastru, a tedy před skutečným převodem nemovitosti, měly by se obě strany dohodnout na takzvané advokátní úschově. „Znamená to, že kupující částku pošle na účet nezávislé třetí strany – zpravidla notáře nebo advokáta –, a až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví tato třetí strana částku uvolní na účet prodávajícího. V případě, že k přepisu nedojde, získá kupující své peníze zpět. Prodávající tak nemusí nemovitost přepsat před vydáním peněz do úschovy a ani kupující nemusí hradit částku za nemovitost, kterou bude reálně vlastnit nejdříve za 21 dní, což je takzvaná ochranná lhůta při zápisu do katastru. Obě strany tak jsou chráněny,“ vysvětluje Jan Boruta.

Návrh zápis do katastru nemovitostí zařídí buď pověřený advokát, obě strany smlouvy společně, nebo jen jedna pověřená strana, ať už kupující, či prodávající. Návrh se podává vyplněním příslušného formuláře na zápis do katastru. Ten je k dispozici i v online aplikaci, která vám velice usnadní práci tím, že si sama načte všechny údaje z katastru. Vám tak stačí znát název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran. K návrhu připojte jednu kopii kupní, případně darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy, kolek v hodnotě 1 000 Kč a vše doručte poštou anebo osobně na příslušný katastrální úřad. V případě, že v žádosti nebude žádná chyba či nedostatek, vám úřad doručí rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí do 30 dní. Až po vkladu do katastru je převod nemovitosti úplný a novým majitelem se stává kupující. Do té doby drží vlastnická práva původní majitel.

A co daně?

Prodej nemovitosti představuje pro prodávajícího příjem, který musí vykázat v daňovém přiznání a zdanit 15% daňovou sazbou. Existuje ovšem i řada situací, kdy je prodávající od daně osvobozen, například pokud nemovitost vlastní déle než 5 let, více než 2 roky v ní bydlí či když peníze z prodeje využije k řešení vlastní bytové situace. V případě, že jste obdrželi nemovitost darem, neplatíte daň z jejího nabytí. Pokud jste dokonce v přímé či vedlejší rodinné linii s darovatelem nemovitosti nebo jste s ním žil ve společné domácnosti nejméně jeden rok bezprostředně před obdarováním, pak jste osvobozeni i od daně z příjmu, který tento dar představuje. Za žádných okolností také neplatíte daň z příjmu a daň z nabytí v případě zdědění nemovitosti.

„Komplikovanější je, když se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat. V takovém případě musíte s prodejem počkat alespoň pět let, abyste se placení daně z příjmu vyhnuli, případně musíte splňovat jiné platné podmínky. Jste-li ale dědicem v přímé linii anebo ovdovělým partnerem, zkracuje se tato pětiletá lhůta v případě bytu v osobním vlastnictví o dobu, po níž nemovitost využíval zesnulý. Tedy například jestli váš rodič vlastnil tři roky byt, který jste posléze zdědili, můžete jej prodat již za dva roky bez placení daně z příjmu,“ upozorňuje Jan Boruta.

Dotažení do finiše

Zápisem do katastru proces převodu nemovitosti končí a majitelem se stává kupující, respektive obdarovaný anebo dědic. Původního majitele přesto čeká ještě pár souvisejících kroků, jejichž splnění by si nový nabyvatel měl ohlídat. Novému majiteli je nutné nemovitost zpřístupnit a řádně předat ve stavu, s nímž byl při podpisu smlouvy obeznámen. Dalším důležitým krokem je poté převod všech energií a služeb, případně i ohlášení změny majitele sdružení vlastníků jednotek.