Jak to bude s odpočty úroků z hypoték? Zákon je nejasný a zmatečný

Zmatek. Tak lze popsat situaci ohledně daňových odpočtů úroků z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Záměrem zákonodárců bylo, aby roční limit na odpočet úroků byl pro úvěry podepsané po Novém roce 150 tisíc korun, namísto současných 300 tisíc korun. Ustanovení novely jsou ale tak nejasná, že nad výkladem zákona kroutí hlavou i specializované daňové kanceláře. Jak to s odpočty bude, nyní nedokáže pravděpodobně nikdo jasně říct.

Řada médií uvedla jako hotovou věc, že roční limit na částku, kterou si lidé mohou odečíst od daňového základu za zaplacené úroky z hypotečních úvěrů (a úvěrů ze stavebního spoření) bude pro úvěry podepsané od roku 2021 namísto současných 300 tisíc jen 150 tisíc korun. Dotklo by se to především klientů, kteří mají v rámci „společně hospodařící domácnosti“ objemnější dluhy (cca od sedmi milionů korun) na investici do vlastního bydlení.

Nejasnosti vyvolává pasáž zákona, kde se uvádí, že na úroky z úvěrů použitých na „financování bytové potřeby… obstarané před 1. lednem 2021“ se bude uplatňovat limit 300 tisíc korun, zatímco u pozdějšího obstarání bytové potřeby bude platný limit 150 tisíc korun.

Problém je s výkladem spojení „obstarání bytové potřeby“, které vyvolává řadu otázek. Kdy obstarání bytové potřeby nastává? Je to podpis úvěrové smlouvy, podpis kupní smlouvy, podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí nebo samotné provedení vkladu? A dále: Jak správně vyhodnotit tento termín u výstavby, rekonstrukce nebo v případě, kdy původní úvěr pouze nerefinancuji, ale současně navyšuji například o další prostředky na rekonstrukci již dříve koupené nemovitosti?

To všechno jsou oblasti, kde by klientům mohl nesprávný výklad zákona přinést pozdější komplikace s daňovou správou, pokud by si od daňového základu odečítali více, než zákon dovoluje. Případně by si na základě nesprávného výkladu odečítali méně, než mohou.

Ani v oslovených tuzemských bankách není přístup k této věci jednotný a na nejasnou formulaci upozorňují i námi oslovené daňové kanceláře. Bude třeba, aby ministerstvo financí, respektive Generální finanční ředitelství tento problém vyjasnilo. Do hry se také dostává případná novelizace zákona, která by mohla teoreticky proběhnout už letos na podzim. Nejlepší by totiž bylo limit pro daňové odpočty úroků z úvěrů na bydlení zachovat na současných 300 tisících korunách. Finanční správa, banky a zejména klienti by se tak vyhnuli informačnímu chaosu a s ním spojenými vícenáklady na celý systém, včetně případných soudních sporů. 

Už jen dodejme, že zákonná pravidla pro daňovou odečitatelnost zaplacených úroků z úvěru na bydlení se stávají v poslední době čím dál více nepřehledná. Dle červnového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu je za určitých podmínek možné odečítat úroky i z úvěru použitého na financování rekreační nemovitosti, pokud tato prokazatelně slouží k uspokojení bytové potřeby (tj. že ji skutečně používáte k celoročnímu bydlení). Nikde se ovšem dnes nedozvíte, jak finančnímu úřadu jednoduše tuto skutečnost prokázat, aby vám daňový odpočet uznal. Dotyčný stěžovatel si musel na průlomové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu počkat téměř 5 let. Finanční úřad teď musí stěžovateli zaplatit na nákladech soudního řízení více, než po něm původně požadoval.

Jiří Kryl, úvěrový analytik společnosti Broker Trust