Zájem Čechů o hypotéky láme rekordy, lidé si půjčují o několik miliard více než běžně. Může za to citelné zlevňování hypoték a vládní podpora ekonomiky na dluh

Hypotéky v ČR zažily rekordní září v historii. Na hypotékách si lidé v ČR napůjčovali 22,5 miliardy korun. Přitom zářijový průměr let 2016 až 2019 činí 18,1 miliardy korun. Lidé si tedy půjčovali ještě o 4,4 miliardy korun více než v uplynulých letech prosperity. Celkově je letošní září pátým nejúspěšnějším měsícem v historii. Rekord drží listopad 2016, kdy si lidé napůjčovali na hypotékách 29,7 miliardy korun. 

Koronavirová krize jako by se tedy hypoték vůbec netýkala, a jako by pro hypoteční trh v ČR byla dokonce „živou vodou“. Je tak stále pravděpodobnější, že letošek bude z hlediska celkového objemu poskytnutých hypoték historicky zcela rekordní. Za letošní leden až září mají lidé v ČR napůjčováno na hypotékách 172,4 miliardy korun. Historicky rekord zatím drží rok 2016, kdy si za období leden až prosinec napůjčovali 225,8 miliardy korun. To tedy je letos překonatelná meta, pokud ovšem v posledním čtvrtletí nedojde k výraznějšímu útlumu v zájmu o hypotéky. Tomu ale nyní mnohé nenasvědčuje. 

Hypotéky jsou nyní totiž tolik lákavé, neboť citelně klesají jejich úrokové sazby. Průměrná sazba hypoték v ČR – Fincentrum Hypoindex – činí za září 2,07 procenta. Je tak nejnižší od září 2017. Hypotéky zlevňují v důsledku koronavirové krize, které vedla k prudkému propadu tržních úrokových sazeb, od nichž banky odvíjejí úročení hypoték. Česká národní banka rovněž během jara prudce snížila své úrokové sazby, aby tak ekonomiku v čase krize nedusila. 

Zatímco tedy hypoteční trh krizi pocítil – právě poklesem sazeb –, trh práce v ČR zatím krizi nepociťuje. Vzniká tak mimořádná situace, kdy trh práce jakoby krizí příliš neprochází, zatímco hypotéky „krizově“ zlevňují. Tato mimořádná souhra okolností probouzí v ČR enormní zájem o hypotéky. Až se však dříve či později začne výrazněji zhoršovat situace na trhu práce, situace se může rapidně změnit. Zatím ovšem trh práce před jeho koronavirovou krizí chrání opatření vlády na podporu zaměstnanosti a celkově ekonomiky, jako jsou programy Antivirus nebo plošné moratorium na splátky úvěrů, včetně právě těch hypotečních. Efekt těchto opatření se však dříve či později vyčerpá, neboť ta opatření jsou placená na dluh. Stane se tak pravděpodobně už v nadcházejících měsících. A pak v příštím roce. V tuto chvíli ale platí, že vláda udržuje na dluh v dobré kondici zprostředkovaně právě i hypoteční trh, neboť letošní pravděpodobný rekordní schodek až zhruba 400 miliard korun v letošním roce a zhruba 320 miliard v roce 2021 podporuje – a podpoří – zaměstnanost a celkovou poptávku v ekonomice, včetně té po hypotékách.  

Bankám umožňuje hypotéky zlevňovat i to, že díky vládní podpoře ekonomiky zatím nadále klesá podíl takzvaných nevýkonných hypoték domácnostem. To jsou například nesplácené hypotéky. V srpnu 2020 jich bylo pouze 0,84 procenta, což je naprosto historické minimum. Češi zkrátka splácejí své hypotéky nejlépe v moderních dějinách země. Otázkou však je, jak se tento podíl změní, až nyní koncem října doběhne zmíněné plošné moratorium, tedy odklad splátek hypoték. Plošný odklad pochopitelně podíl nesplácených hypoték opticky snižuje. Teprve až moratorium skončí, budeme vědět, kdo si může dále dovolit splácet, a kdo ne. 

V dalších měsících průměrná sazba hypoték pravděpodobně zamíří pod úroveň dvou procent. Tržní úrokové sazby se stály drží na poměrně nízkých úrovních, což v kombinaci s rekordně nízkým podílem nevýkonných hypotéky vytváří v konkurenčním prostředí tuzemského bankovnictví tlak na další zlevnění hypoték.  

V září své hypotéky zlevňovaly Equa, Moneta a UniCredit Bank, avšak plošnému snižování sazeb, které jsme zaznamenali v květnu a červnu, odzvonilo.   

Po tomto zmíněném zlevnění v podání Equa Bank, Monety a UniCredit Bank tak na tuzemském trhu působí již sedm bank, které na pětileté fixaci nabízí hypotéku s úrokem nižším, než jsou dvě procenta (viz tabulka níže).  

V září ovšem už tržní úrokové sazby – jak na dluhopisech, tak na swapech – opět klesaly. Investoři se totiž začaly ve výraznější míře obávat nejen toho, že druhá vlna pandemie nastane, ale i toho, že by mohla mít opět závažné ekonomické důsledky, jako vlna jarní. Obava z vyhlíženého horšího výkonu ekonomiky, jejž by způsobila druhá vlna, snižuje inflační očekávání a vede investory k přeskupení finančních prostředků do bezpečnějších aktiv typu vládních dluhopisů. To oboje opětovně stlačuje tržní úrokové sazby. To otevřelo prostor k dalšímu snížení hypotečních sazeb v ČR, které v říjnu realizovaly ČSOB a Hypoteční banka.  

V případě závažnějšího průběhu druhé vlny pandemie proti sobě budou působit dvě tendence. Na jedné straně již probíhající pokles tržních úrokových sazeb, které bankám zlevňuje zdroje ke krytí poskytovaných hypoték. Na straně druhé růst podílu nevýkonných úvěrů a dalších nákladů, které bankám vzniknou s obecným zhoršením ekonomické situace a ukončením či zmírněním podpůrných opatření ze strany státu. Výsledný dopad na úroky hypoték je nejistý. Pravděpodobnější je ale pokles průměrné sazby hypoték v ČR pod úroveň dvou procent.  

Nejlevnější hypotéky na českém trhu
(v %, pětileté fixace, říjen, 2020):  

1. mBank                                               1,64  
2. Fio banka                                          1,68  
3. UniCredit Bank                                 1,69  
4. Sberbank                                          1,79  
5. Banka Creditas, Equa, Moneta      1,99  

S pozdravem

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Národní ekonomická rada vlády (NERV)