Druhá vlna pandemie zasáhla Česko. Navzdory tomu zájem o nové byty neklesne a jejich cena poroste

To, čeho se řada epidemiologů obávala, nakonec přišlo: čelíme dalšímu útoku koronaviru, co do počtů nakažených mnohem silnějšímu než na jaře. To se přirozené odráží v celé ekonomice – do té míry, že všechny důsledky si dnes málokdo troufne předvídat. Ani stavební průmysl jako jeden z hybatelů ekonomiky nezůstal ušetřen, a to včetně rezidenčního trhu. Právě teď proto nastává čas na otázku, jak se bude bydlení v Praze, kde je nových bytů největší nedostatek, vyvíjet v příštím roce. Nejistota je velká. Jisté je snad jen to, že ani realitní odborníci se do předpovědí na rok 2021 zrovna nehrnou. Myslím si však, že rámcovou predikci vývoje trhu s bydlením v metropoli přece jen udělat lze – s využitím informací z České národní banky [1] a analýz poradenských společností, jako např. Deloitte [2] . Své vlastní analýzy si děláme i my.

Scénář vývoje na pražském rezidenčním trhu pohledem JRD

Malá nabídka nových bytů na trhu v metropoli, trvající nedostatek starších bytů i nízká úroková sazba hypoték – to vše znamená, že zájem o bydlení v novostavbách aktuálně neklesá a podle našeho názoru ani v příštím roce významněji klesat nebude. Poptávka části lidí se přesune směrem k nájemnímu bydlení. Tím se Češi přiblíží průměru Evropské unie, v níž v současné době žije v nájmu zhruba třetina obyvatel (například v Německu je to ale téměř polovina, zatímco v ČR aktuálně pouze zhruba pětina). Pořád je však hodně těch, kteří stále disponují likviditou – a tu chtějí ukládat právě do nového bydlení. Ať už svého vlastního, či jako poměrně jistou a bezpečnou investici v nejisté pandemické době. Jeden ze scénářů České národní banky (ten pesimistický) predikuje pokles cen nových bytů až o 25 % (ČNB totiž tvrdí, že ceny bytů jsou o 25 % nadhodnoceny – což je právě ta hodnota, o kterou by podle ní mohly poklesnout). My však tento scénář nesdílíme: ačkoli v krizi (kterou nepochybně pandemie koronaviru je) k poklesu cen (tedy i cen bytů) běžně dochází, aktuálně se to neděje. A podle našeho názoru ani dít nebude. Naše přesvědčení vychází z toho, že budou-li banky nadále držet zhruba stejnou úrokovou míru hypoték na bydlení, zůstane poptávka po nových bytech v Praze stále vysoká. Ke slovu se navíc dostávají institucionální investoři, kteří o nákup bytů projevují stále větší zájem. Za těchto okolností nebudou mít developeři opravdu kvalitních bytů ve vysokém standardu provedení a v atraktivních lokalitách důvod, aby ceny snižovali. (Samozřejmě je otázkou, jak se projeví konec tzv. úvěrového moratoria – tzn. faktu, že na konci října skončilo období odkladů splátek hypoték jako vstřícný krok české vlády v důsledku pandemie. Z nynějších sdělení tuzemských bank však vyplývá, že banky neočekávají skokový nárůst klientů neschopných splácet hypoteční úvěry.) Ke snížení cen nových bytů by tak podle našeho názoru mohlo dojít snad až s případnou prudce rostoucí mírou nezaměstnanosti v ČR vyvolanou pandemickou krizí, v jejímž důsledku by poptávka po novém bydlení výrazněji klesla.

Naše predikce pro rok 2021 proto počítá s meziročním růstem průměrné ceny bytů o 4 - 5 %, v nejhorším případě se stagnací cen nového bydlení v hlavním městě. Mohlo by jen dojít k poklesu tempa prodeje. I tak by se ale stejně jako dnes pravděpodobně větší část bytů v nových developerských projektech prodala ještě před samotnou kolaudací – vycházíme při tom z letošních zkušeností s prodejem nových environmentálně šetrných bytů JRD, kdy jen za 1. pololetí (tzn. v době, kdy už ČR měla za sebou první vlnu pandemie) jsme překonali obrat za celý rok 2019 a prodali jsme rezidenční nemovitosti v hodnotě přes 1 mld. korun. Ve výši tempa růstu cen bytů a domů, který v říjnu 2020 zveřejnil evropský statistický úřad Eurostat [3], patřilo České republice ve 2. čtvrtletí 2020 mezi zeměmi EU 6. místo.

[1] https://www.cnb.cz/cs/o_cnb/cnblog/Prvni-odhad-dopadu-pandemie-COVID-19-na-ekonomiku-CR/ a https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

[2] https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/vyvoj-na-rezidencnim-trhu-main.html a https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/reality-v-mlze.html

[3] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_price_statistics_-_house_price_index