Výstavba kanceláří v Praze zatím pokračuje, skončilo ale období spekulativního developmentu

Za prvních devět měsíců roku 2020 přibylo na pražském realitním trhu přes 140 000 m² kancelářských ploch. Oproti minulému roku jde o 35% nárůst. Výstavba se nezastavila ani během 3. čtvrtletí, zahájeny byly i nové projekty. A to přesto, že vlivem koronavirové pandemie došlo ke snížení poptávky ze strany nájemců. Z kvartální analýzy mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate vyplývá, že aktuálně je v Praze neobsazeno 7,2 % moderních kanceláří, což odpovídá 267 300 m² ploch. Roste však i nabídka tzv. subleasů (podpronájmů), které v oficiální evidenci volných ploch nefigurují. Dle analýzy by se mohlo aktuálně jednat okolo 80 000 m² ploch k podpronájmu. 

Na nastalou situaci reagují i banky. Při financování nových kancelářských projektů jsou obezřetnější, vyžadují vyšší míru předpronájmů a také větší podíl vlastního kapitálu, než tomu bylo v době před pandemií. Tím de facto skončilo období spekulativní výstavby bez zajištěných nájemců. V minulosti byly banky ochotny udělat výjimku v případě některých prémiových lokalit, nyní však požadují minimální obsazenost u všech projektů bez rozdílu. „Informace o zastavení projektu z důvodu pandemie Covid-19 jsme dosud nezaznamenali. Setkáváme se spíše s posunutím termínu dokončení projektů, většinou o 1 až 2 kvartály,“ doplňuje Lena Popova, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří BNP Paribas Real Estate.

Ve 3. čtvrtletí také započala výstavba hned několika významných kancelářských budov, například sídla Nejvyššího kontrolního úřadu v areálu bývalého holešovického pivovaru, administrativní budovy Florenc Gate nebo části rozsáhlého projektu Smíchov City, kde má do konce roku 2025 vzniknout celých 128 000 m² administrativní plochy.

Mezi budovy dokončené mezi červencem a koncem září patří AFI City 1 na Praze 8 o ploše 17 300 m² nebo The Flow Building na Václavském náměstí (14 830 m²). Do konce roku by mělo v Praze přibýt přes 21 000 m² kancelářských prostor a v dalších čtvrtletích to podle predikcí bude ještě několikanásobně více.

Největší transakcí čtvrtletí i celého roku bylo prodloužení nájemní smlouvy UniCredit Bank v administrativní budově Filadelfie v BB Centru. Prostor o výměře 22 900 m² může banka po dohodě s vlastníkem Passerinvest Group využívat až do roku 2033. Díky této transakci si realizovaná poptávka zachovala svoji úroveň z předchozích čtvrtletí, nicméně v porovnání s předešlými roky, je výrazně nižší. Ve 3. kvartálu činila čistá realizovaná poptávka 32 400 m², z toho 2 200 m² zaujímají podpronájmy. 

Výše nájemného se téměř nezměnila, a to přesto, že se kancelářský trh v Praze stává z trhu pronajímatelů trhem nájemců. Pokud k úlevám dochází, týkají se spíše příspěvků na stěhování, adaptaci prostor nebo technologické vybavení, případně mají podobu nájemních prázdnin. Vzhledem k vyčkávací taktice mnoha nájemců se dalších změn můžeme dočkat ještě do konce roku. Už nyní se totiž poptávka propadla na úroveň z roku 2013.

Kde naopak ke snížení nájemného došlo, jsou zmíněné podpronájmy. „Mnoho potenciálních podnájemců je vázáno stávající nájemní smlouvou a nemůže původní prostory opustit okamžitě. Dá se tedy očekávat, že téma podpronájmů bude velmi aktuální i v letech 2021 a 2022,“ upřesňuje Kamila Breen, vedoucí poradenství a průzkumu trhu BNP Paribas Real Estate. „Spousta velkých firem se teprve rozhoduje, kolik plochy k podnájmu kvůli dopadům pandemie vyčlení. Nejprve provádějí průzkumy mezi zaměstnanci, aby zjistili, jak nastavit optimální poměr mezi prací z domova a v kanceláři. Následně prověřují své stávající nájemní smlouvy a až poté se rozhodnou, kolik metrů čtverečních uvolní. Zatím se jedná o maximálně 15 - 20 % celkové plochy,“ dodává Lena Popova.