Komerční nemovitosti v roce 2021? Krátkodobá nejistota s oživením na obzoru

Jos Tromp, vedoucí výzkumu pro kontinentální Evropu v CBRE, uvádí: „Rok 2020 byl na realitních trzích zcela jednoznačně turbulentní. Pandemie koronaviru náhle ukončila probíhající ekonomický cyklus a její dopady i rychlost zotavení nebudou probíhat (podobně jako u jiných krizí) jednotně ve všech odvětvích ani zeměpisných oblastech. Znovu se však objeví nové příležitosti. Nadějným příslibem pro nastartování oživení hned začátkem příštího roku je chystaná vakcinace.“

OČEKÁVANÝ VÝVOJ KOMERČNÍCH REALIT V ČR V ROCE 2021

Pro kancelářský segment bude klíčová flexibilita

Poptávka po kancelářských prostorách v Praze byla letos ovlivněna zavedením řady opatření v boji proti koronaviru včetně dvou lockdownů. V důsledku toho za první tři čtvrtletí 2020 poptávka klesla o 30 % ve srovnání se stejným obdobím v roce 2019. CBRE přesto očekává, že v příštím roce dojde k mírnému oživení trhu: poptávku potáhne především zájem o vysoce kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách s bohatou občanskou vybaveností v okolí. Míra neobsazenosti v Praze v současnosti činí 7,2 % a očekává se, že v roce 2021 bude nadále nepatrně růst. Zároveň bude pokračovat trend podpronájmů, což může způsobit, že nájemci, kteří by za normálních okolností volili pouze kancelářské nemovitosti třídy B, využijí výhodné nabídky podpronájmů v prémiových administrativních komplexech.

Pro nájemce kanceláří se stane klíčovým požadavkem flexibilita nájemních smluv. Souběžně s tím poroste zájem o využívání chytrých technologií, např. navigačních systémů či aplikací pro nájemce. Očekává se také, že firmy budou ve větší míře dbát na zavádění optimálních strategií uspořádání pracovišť a rozložení pracovních týmů na více míst. Poroste význam coworkingu a sdílených kanceláří, což někteří majitelé kancelářských nemovitostí s dlouhodobě volnými kapacitami budou moci využít právě k tomu, aby ve svých objektech takové prostory vytvořili. V současné době je také zvýšená poptávka po parkovacích místech, protože zaměstnanci nechtějí kvůli pandemii využívat veřejnou dopravu v takové míře, jako dříve.

Pokud jde o novou výstavbu, tak ke 3. čtvrtletí 2020 bylo ve výstavbě 130 300 m² kancelářských ploch s plánovaným dokončením v letech 2021 a 2022. Dalších 80 700 m² bylo v různých stupních přípravy s plánovaným dokončením v letech 2023-2024. Lze nicméně předpokládat, že developeři budou se zahájením výstavby čekat na významné předpronájmy.

Investiční trh: rezidenční segment nabývá na významu

CBRE očekává, že v roce 2020 dosáhne celkový objem investic v České republice přibližně 2,5 mld. eur, což ve srovnání s rokem 2019 znamená pokles o 20 %. Na evropské úrovni pak CBRE počítá s propadem o 25 %. Návrat k předcovidovým hodnotám (za předpokladu, že vakcinace proběhne podle dosavadních plánů) předpovídá do 2. pololetí 2022. Poptávka investorů po nemovitostech zůstává i nadále silná, a to zejména u logistických, rezidenčních a kancelářských aktiv v prémiových lokalitách. Kvůli limitované výstavbě nových kancelářských objektů však investoři čelí nedostatku zajímavých produktů na trhu. V následujících letech lze očekávat, že vzroste objem investic do rezidenčních nemovitostí. Jako atraktivní produkt i v době pandemie se ukázaly retailové parky, a tak jejich podíl na celkovém objemu investic poroste i v roce 2021. V tuzemsku působí velmi silná základna českých institucionálních fondů, které tvoří 35–40 % trhu. CBRE očekává, že české fondy v následujících letech ještě porostou.

Logistika tažena on-line maloobchodem

Online maloobchod (který ještě zrychlil vlivem pandemie) dále poroste a i v příštím roce bude zvyšovat poptávku po logistických prostorách v České republice a celé Evropě. Vyšší zájem ze strany provozovatelů e-shopů navíc doplní zvýšená poptávka vyvolaná transformací a rozšířením některých dodavatelských řetězců. Když se k tomu přidá fakt, že se někteří logističtí operátoři stěhují ze západní Evropy do ČR, lze očekávat, že poptávka zůstane stabilní i v roce 2021. Na druhé straně ovšem čelíme problémům s pomalými povolovacími procesy, které mohou uzavření některých transakcí prodloužit. Aktuální neobsazenost je na úrovni 4,4 %, kde by měla zůstat i v příštím roce. Situace na trhu ukazuje, že nájemce nepostihl zásadní útlum a nehrozí opouštění pronajímaných prostor. Spíše naopak: řada firem zažívá zvýšený zájem o své produkty či služby a vyžaduje rozšíření prostor. V Praze je situace extrémní - míra neobsazenosti v průběhu roku kolísala mezi 1 až 2 %. Ke 3. čtvrtletí 2020 bylo v České republice ve výstavbě 372 600 m² prostor, z toho 154 100 m² s plánovaným dokončením v roce 2021. CBRE dále zaznamenává pokles ve spekulativní výstavbě (35 % ke 3. čtvrtletí 2020) a očekává, že trend nižší spekulativní výstavby bude (v závislosti na lokalitě) pokračovat i v roce 2021.

Maloobchod čeká vyjednávání o nájemních podmínkách i nárůst počtu výdejních míst

Nakupování v kamenných prodejnách a obchodních centrech bude i v 1. polovině příštího roku stále ovlivněno řadou omezení, která mají negativní vliv na jejich návštěvnost a výkonnost. CBRE předpokládá, že k oživění trhu dojde až ve 2. pololetí 2021. Obchodní centra závislá na návštěvnosti zákazníků z kancelářských budov a z řad turistů čeká minimálně v první polovině příštího roku náročné období. Situace na trhu se přikloní na stranu nájemců, kteří budou mít silnější pozici při vyjednávání o nájemních podmínkách. CBRE očekává velký tlak na slevy, výši nájemného, kontribuce a na flexibilitu délky nájemních smluv do doby, než se pandemie dostatečně utlumí a dojde k oživení trhu. Zároveň předpovídá větší poptávku po krátkodobých nájmech, tzv. pop-up konceptech, které nájemcům umožní překlenout toto období za výhodnějších obchodních podmínek. Docházet bude i k optimalizaci prodejní sítě ze strany  některých řetězců za účelem zvyšování efektivity a snižování nákladů. Vlastníky obchodních center čeká ve spolupráci s nájemci postupné propojování on-line a off-line nakupování, a to v podobě zavedení výdejních míst či zkvalitňování zákaznického servisu na prodejnách.

Jinou kapitolu maloobchodu představují retailové parky, které během pandemie projevily velkou odolnost. Funkčnost těchto konceptů potvrzuje fakt, že si udržely svou výkonnost a byly zákazníky preferovanou variantou nákupu kvůli menší koncentraci lidí ve vnitřních prostorách. Lze tedy očekávat, že tyto koncepty budou pro některé značky vyhledávaným místem pro expanzi a z pohledu investorů atraktivní kombinací dlouhodobých pronájmů a předvídatelnějších příjmů.

Clare Sheilsová, generální ředitelka CBRE pro Českou republiku, závěrem komentuje: „Český trh zaznamenal v roce 2020 dramatickou proměnu. Pozorovali jsme, jak se mění očekávání cen za komerční nemovitosti mezi investory a vlastníky v různých sektorech, a to nejen odlišnou rychlostí, ale i opačnými směry. Největší rozdíly přitom byly v odvětvích maloobchodu a logistiky. Jakmile se trh začně uzdravovat, investoři napříč všemi sektory začnou pečlivě posuzovat svá portfolia a přehodnocovat potřeby vlastněných nemovitostí z hlediska efektivity, produktivity a angažovanosti zaměstnanců i jejich uživatelů.“