Investice do nemovitosti, nebo do nemovitostního fondu?

Předně je třeba zvážit si rizika. Budu kupovat pouze za vlastní prostředky nebo budu potřebovat i hypoteční úvěr na úhradu kupní ceny? Budu pronajímat dlouhodobě nebo krátkodobě? Pokud budu pronajímat, kdo se o smlouvy a provoz nemovitosti bude starat? Jaké budu mít náklady na energie, fondy oprav atd. Jaký mám scénář, když nepronajmu delší dobu nebo nájemník nebude platit? Na jak dlouho vlastně investuji? Jaké mám s pronajímáním a agendou s tím spojenou zkušenosti?  Kolik mi to zabere času?  Jaký výnos očekávám a jak jej budu realizovat? Kdo bude hradit hypotéku a zálohy na energie pokud nebudu mít nemovitost pronajatu? Zvládnu to sám? Co když budu prostředky do nemovitosti vložené potřebovat dříve?  Co se stane, pokud stoupnou úrokové sazby na mé hypotéce?

Pokud neznám uspokojivé odpovědi, měl bych vědět, že zde existuje alternativa. Tou by mohlo být investování do realitních fondů. Nemovitost si nemusím hned kupovat celou, mohu prostřednictvím podílového fondu participovat na výnosu z nájmu nemovitostí a přitom si výše uvedené starosti odpustit. Navíc realitní fondy obvykle investují do nemovitostí komerčních, kde výnos na pronajatý m2 je obecně vyšší než u bytových prostor. Také je zde v nájemních smlouvách, které jsou dlouhodobé, obvykle zanesena inflační doložka, která mi též chrání hodnotu investice. 

Pokud budu zvažovat tuto variantu, měl bych samozřejmě stejně jako vždy zvážit rizika.  Měl bych vědět, do jakých nemovitostí fond investuje, kolik m2 pronajímá, jaké je průměrná doba nájemních smluv a jak bonitní nájemci zde jsou. Dále bych měl vědět, jaký výnos v minulosti fond měl a s jakým do budoucna počítá. Též je dobré vědět, zda fond využívá při nákupu nemovitostí úvěry a v jakém poměru proti vlastněnému majetku. 

V neposlední řadě je dobré se seznámit se Statutem fondu, kde se tyto informace dozvím.  Varianta investování do realitního fondu obecně přináší oproti koupi a následnému pronájmu větší volnost a flexibilitu v měsíčním cashflow investora. Zde mohu investovat jednorázově obvykle již od 10.000,- Kč a měsíčně obvykle od 500,- Kč. Pokud se mi stane, že v daném měsíci mi na vklad nezbude, nic se neděje a příští měsíc si zase mohu vložit na investiční účet více. Odpadá zde povinnost zaplatit hypotéku a zálohy energií jako u přímo pronajímané nemovitosti. Také starosti s technickým stavem a nájemníky nechám profesionálům ve fondu. Likvidita takové investice je též obvykle v řádu dnů či týdnů. Mohu si část či celou investici v čase kdykoliv odkoupit. 

U koupené nemovitosti je to pochopitelně nutnost prodat ji celou a čas je zde velmi neurčitá veličina. Závěrem platí jako u každé investice, že i ta do nemovitosti by měla být jen dílem v celkovém majetku rodiny a součástí diverzifikovaného portfolia.

Autor: Libor Pliml, realitní a investiční specialista společnosti Broker Consulting