ČBA k vývoji hypotečního trhu 12/2020. Rekordní měsíc končí rekordní rok. Situace se v r. 2021 nebude už opakovat

V prosinci 2020 prodaly banky hypoteční úvěry za 29,5 mld. Kč. To je rekordní měsíc v rekordním roce. Takový výsledek jsem nečekal, protože prosinec měl hodně svátků a trh se obvykle chová tak, že se v prosinci pomalu ukládá k zimnímu spánku. Tentokrát tedy banky i klienti znovu „zabodovali“ a opět překonali všechna očekávání. Za celý rok 2020 se tedy prodalo hypoték za 254 mld. Kč. To je vysoko nad rekordními roky 2016 a 2017.

Může se situace v letošním roce opakovat? Bude trend rekordů pokračovat? Podle mého názoru ne. Z více důvodů. S větší a větší proočkovaností proti Covidu se situace v ekonomice i v rodinách bude vracet do normálu. Dejme tomu někdy od poloviny letošního roku. Tím pádem se zmírní i tlak na to, kam uložit peníze a už nebudeme tolik podléhat panice „útěku do bezpečí“. Neznamená to, že Češi by se začali odklánět od vlastnického bydlení. To pokračovat bude. Ale nebude pokračovat tak hektický tlak na to, jak a kam investovat. Ceny bytů a nemovitostí už jsou tak vysoko, že koupit si byt jako investici a pronajmout ho, se už moc nevyplatí. Pokud vůbec. Kromě toho ceny bytů šly za rok znovu nahoru. O cca 8 % a růst nájmů zaostával. Ve výsledku to znamená, že pronájem už ve většině případů nepokryje měsíční hypoteční splátku.

Dalším důvodem budou úrokové sazby. Ty v prosinci podle Hypoindexu ještě jednou klesly. Z 1,98 na 1,96 % p.a. Naposledy? Nejspíš ano. Na trhu už jsou totiž znát tendence opačné. Některé banky už dokonce v posledních týdnech šly se svými sazbami nahoru. Sice málo a opatrně, aby nikoho nevyplašily, ale přesto. Bezpochyby k tomu v tomto roce přispěje i ČNB. Ta bude bojovat s tím, jestli dál podporovat ekonomiku nízkými sazbami nebo začít bojovat s inflací zvýšením sazeb. Většina expertů se shoduje na tom, že ČNB v tomto roce půjde se svou základní sazbou nahoru. Otázka tedy nezní, jestli ano, ale kolikrát. Myslím, že „signální“ efekt tohoto zvýšení bude značný.

Chci také připomenout, že Hypoindex v tuto chvíli nerozlišuje nové úvěry a refinancování. Refinancování se pohybuje v poslední době na 6 mld. Kč měsíčně a přispívalo tak k rekordním výsledkům prodejů hypotečních úvěrů. To definitivně potvrdí statistika ČNB až na konci ledna. Ale už dnes lze říct, že jakmile se obrátí trend v úrokových sazbách a ty začnou růst, objem refinancování se začne rychle snižovat. Jinými slovy, čím více narostou a porostou úrokové sazby, tím nižší bude ochota klientů si svoji hypotéku refinancovat.

Prosinec byl rekordní i v kusech prodaných hypoték – 9 951 kusů. Průměrná hypotéka se tak přiblížila už 3 mil. Kč. Za tím stojí především rostoucí ceny nemovitostí. A lépe nebude. Staví se pořád málo a tím pádem poptávka nadále vysoce převyšuje nabídku.

Udělal jsem si na svém twitterovém účtu malou anketu s otázkou: „Má dnes smysl kupovat byt jako investici?“

Ze 464 došlých hlasů bylo 48 % ano, 29 % ne a 23 % nevím. Takže i při dnešních cenách, které jsou v dobrých lokalitách jaksi „mimo realitu“, si polovina z nás myslí, že koupit byt je pořád ještě dobrá investice. Já se k tomu připojuji. Vysvětlím. Když dnes koupíte a pronajmete byt, bude Váš výnos 2 % ročně a méně. Nic moc. Ale za posledních 30 let ceny bytů dlouhodobě stále rostly. A tak to bude i nadále.

Ještě jedna věta na závěr ke stavebním spořitelnám. Ty v loňském roce prodaly úvěry na bydlení za cca 70 mld. Kč. Takže i pro ně velmi silný a úspěšný rok.

Autor: Vladimír Staňura, hlavní poradce ČBA