Realitní fenomén, který překvapil analytiky i guvernéra ČNB

Rok 2020 byl z hlediska objemu sjednaných úvěrů na bydlení rekordní, dosáhl výše 254,023 miliard korun. To čekal málokdo, nejméně pak analytici, kteří na jaře loňského roku, při prvním lockdownu, predikovali zcela jiný vývoj. Překvapení nad vývojem hypotéčního trhu v roce 2020 potvrdil i Jiří Rusnok, guvernér České národní banky. Vnímá ho jako neočekávaný fenomén. Otázka ale zní: Bude se letos rekord opakovat?

Jedním z faktorů, které měly vliv na rekordní rok, byla neutuchající chuť investorů po nemovitostech. Plynulý růst cen realit, který započal již na přelomu let 2012 až 2013, posílil vnímání nemovitostí jako bezpečné investice se stabilním výnosem a minimálním rizikem. Tento přetrvávající pohled čím dál tím více přispívá k zájmu o investování do nemovitostí u velkých i drobných investorů, kteří počítají s garantovaným bezrizikovým vývojem. A tento trend bude pokračovat i v letošním roce.

Dalším zásadním faktorem loňského rekordu bylo snižování úrokových sazeb Českou národní bankou na úroveň blízkou nule. To mělo za následek snížení úrokových příjmů komerčních bank. Banky se proto snažily nahradit ušlé zisky kvantitou. Snaha o maximalizaci objemu poskytnutých hypoték, jako vhodného produktu pro vykrytí ztrát, je vedla k postupnému snižování úrokových sazeb. Podle Fincentrum Hypoindexu činila průměrná loňská úroková sazba 2,20 % p. a., konkurenční Broker Consulting Index hypotéčních úvěrů pak uvádí průměr v roce 2020 ve výši 2,29 % p. a. U Hypoindexu se průměrná úroková sazba od listopadu 2020 dokonce drží pod hranicí 2 % p. a.

Své role sehrály i další dva kroky: Předně to bylo zrušení limitů DTI (poměr dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr) a DSTI (limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu), které mohly otevřít dostupnost hypotéčních úvěrů širšímu okruhu žadatelů. A dále to bylo zrušení daně z nabytí nemovitostí ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti.

Všechna výše zmíněná fakta měla vliv na to, že i přes ekonomickou nejistotu vyvolanou pandemickou situací rostly ceny nemovitostí, byť ne tak rychle jako v předchozích letech. Investice do vlastní nemovitosti za účelem pronájmu se tak jevila jako vhodný nástroj pro generování stabilního výnosu. Ale bude tomu i nadále?

Jak na investice do realit v roce 2021

Každý investor musí porovnávat očekávaný výnos s rizikem, nejinak je tomu i v případě nemovitostí. Noví investoři do nemovitostí (zejména ti individuální) musí zvážit i další hledisko, a to je dlouhodobá obsazenost investiční nemovitosti. Právě neobsazenost snižuje výnos, a tím zvyšuje pro investora riziko ztráty.

Na výši možného výnosu z pronájmu budou mít vliv zejména úrokové sazby stanovené ČNB, které jsou blízko nuly. Tržní úrokové sazby v České republice již od podzimu pomalu rostou. Nyní dochází k růstu úrokových sazeb i hypotečních úvěrů. Kromě malých poskytovatelů od 8. března zvýšila úrokové sazby skupina ČSOB. Ta je přitom největším poskytovatelem hypoték v České republice. To vede ke kombinaci rostoucích nákladů na jedné straně a na druhé ke snižujícím se výnosům, což není pro investory optimální.

Přesto realitní segment nadále zůstává pro drobné investory zajímavou příležitostí ke zhodnocení peněz. Své investice ale budou muset více diverzifikovat (komerční a průmyslové reality) a ne směřovat jen do jedné oblasti (rezidenční nájemní nemovitosti). Pomoci s rozložením rizika mohou fondy zaměřené na nemovitosti, a to zejména ty, které kombinují komerční nemovitosti s rezidenčními s dlouhodobými nájemci. Mezi takto orientované fondy, které garantují minimální 6% výnos p. a., patří například Salutem Fund. Jde o fond kvalifikovaných investorů obchodovaný na Burze cenných papírů Praha, který diverzifikuje portfolio jak typově, tak i regionálně.

Jan Dvořák, Head of Research Salutem Fund