Společné stanovisko MV, MMR a MF k řešení problémů při převodech vlastnického práva k bytům

I. Úvod 

∙ Český právní řád je založen na principu respektování legitimního očekávání  plynoucího ze sjednaných závazků. Ministerstvo vnitra, Ministerstvo pro místní  rozvoj a Ministerstvo financí považují za žádoucí, aby bylo toto legitimní  očekávání bytových družstev a nájemců naplněno. Současně však musí být  naplněny požadavky stanovené zákonem o obcích pro platné právní jednání,  zejména požadavek péče řádného hospodáře podle § 38 odst. 1 zákona o obcích. 

∙ V obecné rovině je proto nutné tam, kde existuje platná smlouva o budoucím  převodu bytů či bytových domů, tento platný závazek respektovat a smlouvu  splnit, tj. uzavřít převodní smlouvy za podmínek dle budoucích smluv. Platí totiž,  že práva a povinnosti vyplývající z příslušné smlouvy mají být dodrženy. 

∙ Tam, kde v minulosti došlo ke sjednání smlouvy o budoucím převodu bytu  či bytového domu s obcí, avšak tato se později ukázala jako absolutně neplatná z důvodů porušení zákona o obcích (nezveřejnění záměru či neschválení  smlouvy v příslušném orgánu obce), nezbývá než – má-li dojít k platnému  převodu bytu či bytového domu – sjednat novou smlouvu. 

∙ Při sjednávání nové smlouvy je vhodné zohlednit očekávání nájemců, že získají  do vlastnictví byt či bytový dům za původně sjednaných podmínek (byť se smlouva  později ukázala jako neplatná). Při sjednávání nové smlouvy je však nutné též dodržet  mj. všechny požadavky plynoucí ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení),  ve znění pozdějších předpisů, tedy zveřejnit záměr (§ 39 odst. 1), schválit uzavření  smlouvy v příslušném obecním orgánu [§ 85 písm. a)] a respektovat povinnost péče  řádného hospodáře (§ 38 odst. 1 a § 39 odst. 2). 

II. Zaměření tohoto metodického stanoviska 

∙ Toto metodické stanovisko je zaměřeno právě na případy, kdy byla zjištěna  neplatnost smlouvy o budoucím převodu vlastnického práva k bytu či bytovému  domu. Pro tyto případy poskytuje doporučení, jakým způsobem lze při novém převodu  vlastnického práva v těchto situacích postupovat. 

∙ Předmětem stanoviska tedy není rozbor situací, v nichž smlouvy o budoucích  převodech byly sjednány platně a nyní obce přistupují ke splnění v nich  uvedených povinností. Ministerstvům nepřísluší posuzovat obsah uzavřené smlouvy  a závazky z ní vyplývající. Toto přísluší pouze obecným soudům. 

∙ Stanovisko neřeší jiné případy, které mohou v praxi nastat, ale řeší pouze a jen  problematiku neplatných smluv ve vztahu obec a nájemce. 

∙ Stanovisko žádným způsobem neoznačuje konkrétní existující smlouvy  za neplatné; pouze dává návod, jak postupovat, pokud bude v konkrétním  případě zjištěna neplatnost konkrétní smlouvy (např. rozhodnutím soudu).

1 

III. Postupy při „nových“ převodech  

∙ V případech, kdy při uzavírání původní smlouvy došlo k porušení § 39 odst. 1  a/nebo odst. 2 a/nebo § 85 písm. a) zákona o obcích, může to být dle ministerstev  důvodem neplatnosti předmětné smlouvy. 

∙ Platnost smlouvy přísluší v konkrétním případě závazně posuzovat pouze  soudu. 

∙ Jak bylo výše uvedeno, v případě, že je smlouva neplatná, přichází v úvahu jako  vhodné řešení tohoto problému vznik zcela nového, na předchozí smlouvě  nezávislého právního titulu za splnění požadavků podle § 38 odst. 1, § 39 odst. 1  a 2 a § 85 písm. a) zákona o obcích. 

POSTUP OBCE PŘI UZAVŘENÍ „NOVÉ“ SMLOUVY  

1. Zveřejnit záměr obce prodat bytový dům, byt nebo spoluvlastnický podíl k nim  podle § 39 odst. 1 zákona o obcích. 

Záměr musí obsahovat označení právního jednání (např. prodej) a identifikaci  převáděné nemovitosti podle katastrálního zákona. 

Pokud jde o zájemce a nabídky ke zveřejněnému záměru, zákon o obcích nevylučuje,  aby obec předem omezila potenciální uchazeče na původní zájemce (a případně jejich  právní nástupce), tj. na uživatele příslušných bytů. Zákon totiž připouští, aby záměr byl  formulován též jako záměr tzv. adresný, tj. aby obsahoval označení osoby, na kterou  obec hodlá nemovitost převést. Ani v takovém případě však není podle judikatury  Nejvyššího soudu vyloučeno, aby se k záměru přihlásily i jiné osoby. 

V praxi to znamená, že pokud se k adresnému záměru přihlásí jiný žadatel, nelze jej  bez dalšího odmítnout, ale musí být adekvátním způsobem zdůvodněno, proč jeho  žádost nebyla akceptována (např. nabídl méně, nebo sice nabídl více, ale s ohledem  na předestřený cíl se obec – zastupitelstvo – rozhodlo prodat předem určenému  zájemci, nájemci atd.). Blíže k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna  2016 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. července 2020, sp. zn. 30 Cdo  3741/2015, sp. zn. 24 Cdo 1198/2020. 

2. Schválit prodej bytového domu, bytu nebo spoluvlastnického podílu k nim  zastupitelstvem podle § 85 písm. a) zákona o obcích, tj. nově, nezávisle  na předchozí smlouvě. 

Není vyloučeno, aby se k adresnému záměru přihlásily i další osoby než původní  zájemci. Při schvalování majetkoprávní dispozice nesmí obec nabídky těchto dalších  osob opomenout a musí zdůvodnit, proč upřednostňuje nabídku původního zájemce. 

3. Má-li dojít k převodu za „zvýhodněných podmínek“, musí obec odůvodnit  dispozici (s ohledem na uváděnou původní kupní cenu) za nižší než obvyklou  cenu podle § 38 odst. 1 a § 39 odst. 2 a zákona o obcích. 

Při odůvodnění by měla obec vycházet zejména z okolností týkajících se (neplatného) uzavření původní smlouvy, a dalších skutečností, které obec považuje s ohledem  na danou situaci za relevantní.

2 

Výši a adekvátnost této odchylky z hlediska hospodárnosti a účelnosti musí  posoudit v rámci své samosprávné úvahy sama obec. Při rozhodování by obec  měla vycházet z níže uvedených zásad: 

∙ Povinnost obce řádně hospodařit se svým majetkem (§ 38 odst. 1 zákona o obcích)  nelze kategoricky a bez dalšího vázat pouze na nejvyšší nabídku, a to již s ohledem na § 2 odst. 2 zákona o obcích. Ekonomicky méně výhodná dispozice obce však musí  vycházet z odůvodnitelného (legitimního) důvodu majícího základ v plnění úkolů obce  v samostatné působnosti (§ 38 odst. 1). 

∙ V obecné rovině lze akceptovat odůvodnění jiným důležitým zájmem obce podle  § 38 odst. 1 zákona o obcích, spočívajícím v uspokojování bytových potřeb  nabyvatele tohoto majetku ve smyslu § 35 odst. 1 zákona o obcích, popř. jeho členů  (v případě bytových družstev), kteří po dobu vázanosti dotačních podmínek byli  v očekávání naplnění závazku obce k budoucímu zvýhodněnému převodu  spoluvlastnického podílu na bytových domech. 

∙ Tento důležitý zájem spolu s posouzením konkrétních okolností konkrétního případu a vložené investice budoucích nabyvatelů na výstavbu jednotlivých  předmětných bytových domů a bytů může zohlednit územní samosprávný celek  v rozhodnutí o dispozici se svým majetkem. 

∙ „Ekonomická ztráta“ přijetím nižší než ekonomicky nejvhodnější nabídky nesmí být ve  zcela zjevném nepoměru k obcí sledovanému mimoekonomickému přínosu. Tam, kde  obec zvolí z možných řešení to, které je ekonomicky méně výhodné, musí hodnotit  nejen existenci legitimního důvodu pro takový výběr, ale musí se zabývat i tím, zda  obcí sledovaný cíl je vybraným řešením splnitelný, resp. zda identického cíle nelze  dosáhnout jiným, ekonomicky výrazně šetrnějším řešením. Jinými slovy řečeno, obec  je povinna náležitým způsobem a s co největší pečlivostí zvážit všechny okolnosti pro přijetí ekonomicky méně výhodné nabídky a své rozhodnutí řádně  odůvodnit konkrétními okolnostmi. 

∙ Konkrétní výše odchylky od ceny obvyklé ve smyslu zákona o obcích není zákonem  výslovně limitována. Nicméně, musí být řádně odůvodněna a z odůvodnění musí  vyplývat, že je sledován jiný důležitý zájem. Blíže k tomu srov. rozsudek Nejvyššího  soudu ze dne 16. 07. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007 a usnesení Nejvyššího soudu  ze dne 26. 11.2020, sp. zn. 33 Cdo 1896/2020. 

∙ V již zahájeném soudním řízení lze nápravu neplatné smlouvy řešit prostřednictvím tzv.  soudního smíru podle § 99 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,  ve znění pozdějších předpisů. Soudní smír spočívá na hmotněprávní dohodě o nové  smlouvě, v jejímž rámci účastníci řízení navrhují, aby soud o jejich soukromém právu  rozhodl určitým způsobem. V okamžiku, kdy soud usnesením o schválení smíru jejich  návrh akceptuje, stane se dohoda exekučním titulem majícím povahu soudního  rozhodnutí. Soudní smír má jednak procesní následky (je rozhodnutím ve věci samé,  jež je exekučním titulem a vytváří překážku věci rozhodnuté), jednak následky  hmotněprávní (je novací, případně dohodou o narovnání mezi účastníky) a v případě  schválení soud deklaruje jeho soulad s hmotným právem. K oběma těmto následkům  dochází až akceptací smíru ze strany soudu.1) 

∙ Podstatou soudního smíru je soudní odsouhlasení dohody (smlouvy) mezi stranami  o smírném řešení sporu. V posuzovaném případě tedy soudní odsouhlasení úplatného  

1) Svoboda K., Smolík P., Levý J., Šínová R. a kol. Občanský soudní řád. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck,  2017, 1627 s.

3 

nebo bezúplatného převodu příslušných nemovitostí. Z tohoto důvodu se pro  rozhodování obce o soudním smíru (o jeho přijetí) musejí uplatnit identická pravidla  jako pro samotné právní jednání, které je předmětem soudního smíru. Tedy řádné  předchozí zveřejnění záměru (§ 39 odst. 1 zákona o obcích) a schválení  v zastupitelstvu [§ 85 písm. a) zákona o obcích]. Obec je rovněž povinna dodržet  požadavky vyplývající pro ni z § 38 odst. 1 ve spojení s § 39 odst. 2 zákona o obcích  a postupovat v souladu s těmito ustanoveními, tedy řádně obhájit případnou odchylku  od obvyklé ceny. 

Pokud má být nabyvatelem bytové družstvo, je potřeba zohlednit rovněž pravidla o zákazu  veřejné podpory vyplývající z práva Evropské unie. Pokud má bytový dům, byty nebo  spoluvlastnické podíly k nim nabýt za cenu nižší než v místě a čase obvyklou bytové družstvo,  tedy nikoliv fyzické osoby, které do výstavby investovaly prostřednictvím svých vkladů  do bytového družstva, je nutné zohlednit také pravidla o veřejné podpoře vyplývající  z čl. 107 Smlouvy o fungování Evropské unie a souvisejících předpisů Evropské unie2).  

Problematika veřejné podpory náleží do působnosti Úřadu pro ochranu hospodářské  soutěže. Veřejné podpoře se věnuje metodické doporučení „Veřejná podpora při uzavírání  „nových“ smluv, které tvoří přílohu tohoto stanoviska.  

Dále je nutno upozornit, že je nutné řešit i daňové dopady těchto převodů, což náleží  do působnosti Ministerstva financí, které bude navrhovat osvobození příjmů z bezúplatných  převodů spoluvlastnických podílů na bytovém domě z obce na druhého vlastníka  prostřednictvím přechodného ustanovení obsaženého v nejbližší řádné novele zákona  č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, kterou lze očekávat  po parlamentních volbách organizovaných na podzim roku 2021. 

Do té doby se finanční správa nebude zabývat případy, které by měly být touto novelou  dotčeny za podmínky, že tímto nebudou dotčeny obecné povinnosti finanční správy zejména  činit úkony ve lhůtách pro stanovení daně. V případě, že daňovým subjektům na základě  doposud platné legislativy vznikne z výše uvedené transakce daňová povinnost, mohou při  splnění zákonných podmínek využít institutu posečkání daně. 

Příloha: 1 / Metodické doporučení Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže s názvem Veřejná  podpora při uzavírání „nových“ smluv 

V Praze dne 1. dubna 2021 

2) Např. nařízení Komise (EU) č. 1407/2013 ze dne 18. prosince 2013 o použití článků 107 a 108 Smlouvy o  fungování Evropské unie na podporu de minimis.

4