Ředitel sítě realitek: chaty a chalupy se prodávají po první prohlídce a nabídka ubývá

Rok s pandemií koronaviru znamenal poměrně značnou změnu v chování veřejnosti na realitním trhu. Přestože se očekával propad prodejů, opak byl pravdou. Češi našli zalíbení ve venkovských rekreačních objektech, kde došlo k nárůstu poptávky i nabídky o 35 % navzdory tomu, že se ceny za tyto nemovitosti zvýšily až o polovinu. Ceny bytů rostly i ve velkých městech.

Před více než rokem síť CENTURY 21 poprvé uzavřela své kanceláře z důvodu pandemie koronaviru, která zásadně omezila životy Čechů, ale také změnila jejich pohled na investice do nemovitostí. „Konec března a duben roku 2020 znamenaly na realitním trhu téměř stopku. Někteří analytici tehdy prognózovali, že do budoucna dojde k velkému ochlazení trhu. My jsme však už v květnu tyto prognózy rozporovali a to se nakonec i potvrdilo. Viděli jsme, že lidé se vrací k základním hodnotám a potřebám, tedy ke slušnému bydlení, a také to byla jedna z jistých investic,“ připomíná Tomáš Jelínek, jednatel realitní sítě CENTURY 21. Je ale potřeba připustit, že obavy analytiků byly oprávněné, neboť zmiňovaný přechod mezi prvním a druhým kvartálem roku 2020 znamenal téměř úplnou paralýzu a prodeje se propadly v řádech desítek procent. Velké realitní portály tehdy udělaly vstřícný krok a jako podporu trhu výrazně snížily cenu inzerce. Ke zlepšení situace určitě přispělo také dlouho očekávané zrušení daně z nabytí nemovitosti.

V květnu, po skončení první vlny pandemie a následném rozvolnění, se kola trhu začala zase naplno roztáčet. Stále platná hygienická a protipandemická opatření však znamenala pro banky nebo třeba katastrální úřad určitou překážku. Bylo potřeba pružně reagovat na požadavky klientů, stejně jako vyřešit tlak na elektronizaci komunikace, která zejména v době prvního lockdownu nabrala mezi Čechy na popularitě. Vstřícným krokem ze strany bank naopak ke kupujícím bylo zrušení důležitých omezení pro poskytování hypoték právě z obavy, že by se realitní trh (dle analytiků) mohl zachovat stejně jako při krizi v roce 2008. Tím největším opatřením bylo uvolnění DSTI (poměr splátek vůči příjmu) a DTI (celkové zadlužení vůči příjmu). K tomu kroku se jako adekvátní jeví přitvrzení při oceňování nemovitostí.

Mění se portfolio, Čechy zajímají rekreační objekty

Rekordní léto znamenalo zobchodování více než jedné miliardy v hodnotě nemovitostí. Změnilo se však portfolio. „Lidé zřejmě na základě prožité zkušenosti s lockdownem či potřeby v případě opětovného uzavření trávit čas v přírodě, a ne ve městě, začali shánět rekreační objekty. Zde došlo k nárůstu o 35 % jak v nabídkách, tak v prodejích. Při správně nastavené ceně se tyto objekty prodávaly ihned po první prohlídce, přestože se nárůst cen v tomto sektoru vyšplhal až na 50 %,“ shrnuje Jelínek a dodává: „Chaty bez pozemku se nyní prodávají za 20 tisíc korun za metr čtvereční, chalupy v dobrém stavu se bez problému prodávají za 60 tisíc za metr čtvereční a ty nejlepší objekty, třeba horské apartmány, nejsou výjimkou za 100 i 150 tisíc korun za metr čtvereční.“ O tyto nemovitosti mají zájem zejména rodiny s dětmi, kdy kupující jsou ve věku 40 až 50 let. Dochází tak k velké obměně majitelů chalup. Trend v zájmu o tento typ nemovitostí byl zřetelný již před pandemií, ta ho ale strmě zvedla.

Na podzim 2020 růst zájmu klientů o nemovitosti neustával. V prosinci 2020 Česká národní banka uváděla, že nemovitosti jsou předražené o zhruba 17 %, nyní je to dokonce 25 %, proto nelze předpovídat jejich další růst. Realita je však taková, že v únoru 2021 ceny nadále rostly. Lze to vysvětlit tím, že je stále velká poptávka z řad kupujících, ale počet nemovitostí, které prodávající nabízejí, začíná klesat.

Následující tabulka nabízí přehled vývoje cen nemovitostí ve velkých městech.

Ceny v tabulce jsou průměrem nabídek sítě CENTURY 21. Jedná se o ceny bytů v dobrém stavu nebo novostaveb.
* Cena za metr čtvereční v Praze při započtení nemovitostí v centru je 139 tisíc Kč.

Co lze do budoucna očekávat?

Ředitel CENTURY 21 Tomáš Jelínek se domnívá, že trh bude více ovlivňovat poměr mezi poptávkou a nabídkou. Samozřejmě budou regiony, kde ceny již budou stagnovat, nicméně v otázce bytů ovlivňuje jejich cenu především extrémně zdlouhavé stavební řízení. Z toho se dá snadno predikovat, kolik nových bytů bude dalších deset let postaveno, přičemž tempo výstavby je dvakrát pomalejší, než je poptávka. Z toho plyne, že ceny nejspíše půjdou stále nahoru. Tuto situaci však může změnit několik faktorů.

1. Změna chování lidí. Lidé se začnou z města stěhovat do regionů, což by fakticky znamenalo bytovou revoluci a zvrat tisíciletého trendu. Tomu ale brání nedostatečná dopravní infrastruktura a také stále nízká flexibilita zaměstnavatelů, přestože koronakrize dala vyniknout fenoménu homeofficu, díky němuž odpadá dojíždění lidí z venkova do velkých měst.

2. Případná velká finanční krize, která donutí řadu lidí svou nemovitost prodat. Proti tomu ale hovoří fixace na nemovitosti, jež je pro Čechy typická oproti například obyvatelům USA. Nemovitost bude to poslední, čeho se Čech zbaví. Tomu odpovídá i naše splátková morálka u hypoték, ve které patříme ke světové špičce.

3. Změna koncepce státního bydlení, tedy komunálních bytů. Ale toto se nestalo posledních 30 let, tak nelze čekat změnu.

4. Odstartování a podpora družstevního bydlení. Toto je silné téma posledních let. V minulosti to byl běžný způsob bydlení (za první republiky jsme v něm byli špičkou na světě), který umožnil dostupné bydlení tisícům rodin, kdy nad platbou družstevníků měl velkou garanci stát (který v případě nesplácení byt převzal). Tento způsob bydlení však negativně ovlivnily kauzy jako například Krušnohor. Pro někoho je také zásadní, že nejde o vlastnictví nemovitosti, ale jen podílu.

5. Změna podmínek stavebního řízení a územního plánování, jež by odstartovala raketovou výstavbu nových nemovitostí. Toto však nelze očekávat, ani když se změní DPH, a to především kvůli zvyšujícím se nárokům na samotné stavby a extrémně se zvyšujícím cenám stavebních prací, materiálů, ale také pozemků.