Zájem o soukromý pronájem bytů v regionu střední a východní Evropy roste. Většina investorů je v současné době aktivních v ČR a Polsku

Redakce, 2.7.2021

Objemy rezidenčních nemovitostí ve výstavbě byly v celém regionu střední a východní Evropy v posledních 5 letech omezené a ročně se zprůměrovaly na něco málo přes 200 milionů EUR. Rovnováha mezi soukromým bydlením obývaným vlastníkem a bydlením určeným k pronájmu se v zemích střední a východní Evropy přiklání k trendu vlastnictví. Vyplývá to ze studie „Sektor soukromého pronájmu: Našel domov ve střední a východní Evropě?“ publikované společnosti Colliers, přední společnosti poskytující diverzifikované profesionální služby v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Colliers průzkum trhu publikovala ve spolupráci s advokátní kanceláří Kinstellar a Greenberg Traurig. Česká republika, následovaná Polskem, má ve střední a východní Evropě prvenství v množství stávajících projektů s investičními byty ve vlastnictví developerů a investorů.

Hnací síly růstu trhu investičních bytů

Kevin Turpin, Regionální ředitel oddělní průzkumu trhu pro střední a východní Evropu v Colliers, řekl: "V mnoha zemích vnímáme rostoucí a poněkud roztříštěný trh s byty k pronájmu, protože soukromé osoby investují do rezidenčních nemovitostí pro osobní investiční účely. Děje se to hlavně proto, že uložené úspory na osobních účtech neposkytují žádné smysluplné výnosy a náklady na půjčky na hypotéku byly na většině trhů historicky nízké. Mnoho těchto bytových jednotek je pronajato a jejich hodnoty pořád rostou v součinnosti s růstem prodejních cen za metr čtvereční. Nedostatek nových bytů na mnoha trzích spolu s dopadem této činnosti tuto dynamiku na trzích zesiluje a způsobuje, že se sen o vlastnictví domova pro mnoho lidí stává zdánlivě nemožným. Také z těchto důvodů roste celý sektor soukromého vlastnictví bytů k pronájmů a zájem investorů.”

“Český trh s byty k pronájmu v soukromém vlastnictví (institucionální bydlení k pronájmu) je největší v regionu střední a východní Evropy, a to zejména díky cca 42 600 bytovým jednotkám portfolia Heimstaden v Moravskoslezském regionu a také 11 500 jednotkám portfolia CPI Byty na severozápadě země. Kromě nich dnes na trhu existuje přibližně 3 000 jednotek a dosud bylo zaznamenáno dalších cca 4 000 jednotek, které mají být dokončeny v příštích několika letech. Mnoho z nich bude v Praze, ale růst tohoto investičního produktu se plánuje také v regionálních městech.“

„Poptávka po nájemních bytech pochází z řady zdrojů, jako jsou mladí profesionálové a lidé ze zahraničí, kteří si možná nepřejí usadit se na konkrétním místě nebo zemi. Pro ostatní by nutnost pronájmu mohla být také důsledkem omezené nabídky a kupních cen nemovitostí na trhu. Fragmentovaný trh s nájmy (soukromé osoby / investoři pronajímající jednotlivé nebo malé počty jednotek) existuje v České republice samozřejmě již dlouho, ale někteří zákazníci hledají například nové zkušenosti a vyšší úroveň služeb. To je přesně oblast, kde můžou být soukromé byty k pronájmu úspěšnou investicí, pokud se situace na trhu bude dobře vyvíjet, a těšíme se na sledování toho, co tyto nové projekty nabídnou a jak dobře budou moci fungovat v následujících letech,“ dodal Kevin Turpin.

Přeplněnost

V roce 2019 jsme pozorovali nejvyšší míru přeplněnosti (na základě dostupnosti pokojů na osobu a průměrné velikosti domácnosti) v Rumunsku (45,8 %), Lotyšsku (42,2 %) a Bulharsku (41,1 %) a nejnižší na Kypru (2,2 %). Data naznačují, že většina domácností ve střední Evropě je přeplněná více než v průměrných zemích EU. Dlouhodobý evropský trend ukazuje postupný pokles přeplněnosti, pokud tedy předpokládáme, že tento trend bude pokračovat a trhy střední a východní Evropy budou nadále směřovat ke konvergenci, pak to do jisté míry prokáže mezeru v nabídce a poukáže na to, že je zapotřebí víc bydlení. Z této nabídky bychom očekávali, že pronájem nemovitostí bude tvořit přiměřenou část, podmíněnou změnou ve strategii mnohých developerů a investorů. To se již začíná dít v Polsku a České republice.

Dokončené a očekávané projekty

Za posledních 5 let v celé střední a východní Evropě došlo k rychlému růstu prodejních cen, což bylo částečně způsobeno nedostatkem nabídky, relativní jednoduchostí získání půjček za nízké náklady a také touhou lidí investovat ve snaze vydělat více peněz na svých úsporách, než by dosáhli v bance. Ve hře jsou také další faktory, jako je nedostatek vhodných pozemků a rostoucí náklady na ně, zdlouhavé a nejisté povolovací procesy a nedostatek a následný růst nákladů jak na stavební práce, tak na materiály. Podle údajů Eurostatu se náklady na výstavbu nových rezidencí v EU v období 2010 až 2019 zvýšily o 15 %. Z členských zemí střední a východní Evropy byl největší nárůst pozorován v Maďarsku (+47 %) a Rumunsku (+46 %). Když vezmeme v úvahu všechny tyto faktory, mnoho developerů v celém regionu vůbec není v pokušení odchýlit se od stávajícího modelu výstavby a prodeje jednotlivých jednotek. Co se týče stávajících soukromých bytů k pronájmu ve vlastnictví developerů či investorů má Česká republika poměrně náskok – cca 57 000 jednotek, následuje Polsko s cca 4500 jednotkami.

Victor Constantinescu, Managing Partner, Co-head Real Estate, Bukurešť, Kinstellar řekl: „Investiční byty jako třída aktiv jsou ve střední a východní Evropě ve skutečnosti relativně novým fenoménem a určitě ho budeme moci pozorovat v menším rozsahu, když se budeme pohybovat dále na východ. Část z toho souvisí s mentálním dědictvím v tomto regionu: míra vlastnictví bydlení byla ve střední a východní Evropě vždy extrémně vysoká. Odráželo to mentalitu, že člověk potřebuje svůj domov vlastnit. To již nutně neplatí. Vzhledem k tomu, že se demografické údaje mění a neustále rostou ceny developmentu v hustě zastavěných oblastech s omezenými příležitostmi, které učinilo mnoho lidí na trhu soukromých bytů nekonkurenceschopnými, očekáváme, že se tato třída aktiv v CEE udrží.”

Rovněž jsme svědky většího počtu ohlášených projektů s investičními byty, které mají být dokončeny v příštích několika letech. Při sledování vícejednotkové aktivity soukromých bytů k pronájmu je zřejmé, že trhy ve střední a východní Evropě jsou v relativně raných fázích vývoje, ale také se vyvíjejí různou rychlostí. Určitě můžeme pozorovat rychlejší trend v Polsku a v České republice.

Nájemné podmínky

Na většině trhů je běžné, že jsou pronájmy definovány jako dlouhodobé a krátkodobé, přičemž krátkodobé jsou obvykle definovány jako méně než 3 měsíce, ale mohou trvat až 6 měsíců. Dlouhodobý pronájem trvá obvykle jeden rok a více, což je zjevně výrazně méně než standardní 5 a víceleté pronájmy v jiných komerčních sektorech. V sektoru soukromých bytů k pronájmu jsou nájemní smlouvy na jeden rok nejběžnější a po jejich vypršení nájemci buď smlouvu vypovědí, odstěhují se, nebo ji prodlouží o další rok.

Agata Jurek-Zbrojska, partnerka v realitním oddělení Greenberg Traurig Polsko, dodává: „V zemích střední a východní Evropy zahrnutých v této zprávě neexistovala žádná taková regulace omezující pronájem mezi soukromými subjekty a v době psaní této zprávy nejsou známy žádné plány na její zavedení. Na konci každého roku nebo doby pronájmu mají proto pronajímatelé právo nájemné přehodnotit, protože ve standardní jednoleté nájemní smlouvě není použita indexace. To samozřejmě může někdy vést k výrazným skokům v nájemném v závislosti na aktuálních tržních podmínkách.”

Investiční trh - objemy rezidenčních nemovitostí

Objemy rezidenčních nemovitostí v regionu střední a východní Evropy byly za posledních 5 let poměrně omezené a ročně se zprůměrovaly na něco málo přes 200 milionů EUR (na rozdíl od objemů transakcí napříč regiony EMEA v letech 2019 a 2020 přesahujících 60 miliard EUR).

Dorota Wysokińska - Kuzdra, seniorní partnerka, podnikové finance, CEE, Colliers dodává: „To má opět co do činění s nedostatkem stálého produktu dostupného na trhu, nikoliv s nedostatečným zájmem investorů. V několika případech, které jsme ve střední a východní Evropě zaznamenali a ve kterých jsme poskytovali konzultaci, vstoupili investoři na trh akvizicí rezidenčního developera nebo vytvořením společného podniku za účelem zabezpečení a plánování nových projektů. V některých případech to může být skvělý scénář pro obě strany, protože to může pomoci urychlit oba investiční produkty – určeny k prodeji i pronájmu sdílením finanční zátěže.”

Andy Thompson, ředitel investičního oddělení pro ČR a SR, Colliers, komentuje: „Česká republika patří mezi nejatraktivnější evropské trhy s BTR/PRS. Nabídka nových bytů je však omezována složitými schvalovacími procesy, které tlačí jejich cenu nahoru. Zatímco nabídka a poptávka insitucionálních produktů byla doposud omezena na několik transakcí, především v českých regionech - současně probíhá několik transakcí, které naznačují skutečný potenciál sektoru z pohledu institucí.”

"Pro investora se tento obchodní model jeví docela robustní. Institucionální investoři (téměř neomezený kapitál) nyní účinně soutěží s jednotlivci a rodinami o koupi bytů. Výsledkem je, že k prodeji bude ve výstavbě ještě méně bytů - což bude vyvíjet další tlak na zvyšování cen bytů, které jsou postaveny za účelem prodeje. Poptávka po pronájmu poroste, protože lidé nebudou moci najít dostatečný kapitál pro získání hypotéky na stále dražší byty. Nakonec tyto faktory jako růst nájemného, menší nabídka a zvýšená poptávka pomůžou učinit ze soukromých bytů za účelem k pronájmu pro investory jednu z nejzajímavějších tříd aktiv na trhu,“ dodal Andy Thompson.