Hypotéky Čechům zdraží nejvýše průměrně na zhruba 3%, nadále je přitom budou mít znatelně dražší než třeba Slováci

Průměrná úroková sazba hypoték v červenci poskočila nejvýrazněji od roku 2018, z červnových 2,13 na 2,23 procenta. Dramatického zdražování hypoték se však Češi obávat nemusí. Trh nyní očekává, že základní úroková sazba České národní banky v horizontu dvanácti příštích měsíců vystoupá ze stávající úrovně 0,75 až na rovná dvě procenta. Nad tuto úroveň by však dále růst neměla. Trh předpokládá, že po dosažení maxima ve zmíněném ročním horizontu znatelně zesílí tlaky na pokles základní sazby ČNB, takže za tři roky bude tato sazba pod úrovní dvou procent, konkrétně na hodnotě 1,75 procenta. Vše zachycuje zelená křivka na grafu níže. 

Trh tedy sází na to, že současné inflační tlaky jsou pouze přechodného rázu a v horizontu dvou až tří let plně odezní, takže ČNB dokonce přikročí k mírnému snížení své základní sazby. 

Pro hypoteční trh to znamená, že nelze čekat růst průměrné sazby hypoték výrazněji nad úroveň tří procent. Na úrovni dvou procent byla základní sazba v období od května 2019 do února 2020. Průměrná sazba hypoték se v tomto období přitom pohybovala v pásmu od 2,4 do 2,8 procenta. Ač vazba mezi základní sazbou ČNB a hypotečními sazbami rozhodně není nejtěsnější, jisté vodítko přece jenom poskytuje. Poměrně bezpečně tak lze tvrdit právě to, že trh nyní vskutku neočekává, že by měla průměrná sazba vystoupat výrazněji nad úroveň tří procent. Je otázka, zda vůbec této úrovně v příštích tří letech dosáhne. Nelze vyloučit, že zůstane v celém období pod ní.  

I když se kdekdo dnes děsí trvaleji rapidní spotřebitelské inflace v ČR, trh moc nevěří, že na ni dojde. Letošní rapidní inflace by tak měla být přechodná a v příštím roce začít postupně odeznívat. Ostatně výnos desetiletých českých dluhopisů je dnes stále níže, než byl letos po podstatnou část března a dubna. Přitom vývoj tohoto výnosu není tolik deformován programy odkupu aktiv za nově tištěné biliony, jako je tomu třeba v USA nebo v eurozóně. 

Pokud by se investoři do českých dluhopisů obávali trvalejší výrazné spotřebitelské inflace, budou žádat vyšší výnos dluhopisů, a ten by tak dále rostl nad březnová a dubnová letošní maxima. Jestliže ovšem výnos dluhopisů od té doby spíše klesl, signalizuje to, že ani úroky na hypotékách v ČR zase tolik neporostou. 

Hypotéky tedy zdražovat budou, ze současné úrovně průměrně nad dvěma procenty, ale jen pozvolna, a to i díky ostrému konkurenčnímu boji mezi českými bankami právě v segmentu hypoték. Pokud navíc současné silné inflační tlaky odezní, což se může stát již v příštím roce, postupně mohou zase sílit dezinflační až deflační tlaky, jako tomu bylo v období mezi globální finanční a globální pandemickou krizí. Zhruba v polovině tohoto období, v roce 2016, dosáhly průměrné úroky na hypotékách v ČR svého historického minima. Nikde není psáno, že se po roce 2022 k tomuto minimu nezačnou blížit zase. Tento scénář má zhruba 80procentní pravděpodobnost. 

Se zhruba 80procentní pravděpodobností tedy ani v příštích letech průměrná sazba hypoték v ČR výrazněji nepřekročí úroveň tří procent. Hypotéky v ČR ovšem budou i nadále dražší, než jsou zpravidla v eurozóně, včetně třeba Slovenska. A to právě proto, že trh eurozóny je deformován výše vzpomínaným programem odkupu aktiv za nově tištěné biliony eur. Toto takzvané kvantitativní uvolňování, jež je v eurozóně v důsledku pandemie ještě razantnější, než bylo před ní, uměle stlačuje úrok napříč eurozónou, tedy i ten na hypotékách. 

Jeho odvrácenou tváří je nejen inflace cen aktiv (tedy třeba citelný růst cen nemovitostí), ale i to, že třeba Němci čelí a v rostoucí míře čelit i budou záporným úrokům ze svých celoživotních úspor. Tímto faktickým zdaněním vlastních úspor sice přispívají na záchranu Řecka či Itálie před bankrotem, ovšem činí tak nedobrovolně.

Ve dvou- až tříletém horizontu očekává trh pokles základní sazby ČNB (viz zelená křivka), neboť předpokládá, že současná inflace je jen přechodná. Zdroj: Bloomberg

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Národní ekonomická rada vlády (NERV)