Příjem z pronájmu a daňové povinnosti

Zdanění příjmu z pronájmu se liší v závislosti na tom, zdali se jedná o příjem ze samostatné činnosti dle § 7 zákona o dani z příjmu nebo o příjem dle § 9 zákona o dani z příjmu. Rozdíly jsou dle odborníků významné. Jak je to tedy v praxi se zdaněním pronájmu? 

Obliba investic do nemovitostí za účelem jejich dalšího pronájmu v poslední době raketově roste. Majitelé nemovitosti si však musí dát pozor na plnění svých daňových povinností. Příjem z nájmu není v žádném případě automaticky daňově osvobozen. Příjem z nájmu se vždy započítává do celkového základu daně a případně tedy podléhá i vyšší 23% sazbě daně z příjmu fyzických osob, pokud celkový roční daňový základ je vyšší než 1 701 168 Kč za rok 2021. „Výhodou klasického příjmu z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu je skutečnost, že podléhá pouze dani z příjmu fyzických osob, nikoliv sociálnímu a zdravotnímu pojištění,“ říká Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.

Na druhou stranu příjmy z pronájmu spadajícího pod § 7 zákona o dani z příjmu, tedy ze samostatné výdělečné činnosti (z podnikání), podléhají nejenom dani z příjmu fyzických osob, ale i odvodům na sociálním a zdravotním pojištění. Zdanění těchto příjmů z pronájmů je tedy vyšší. Mezi příjmy z pronájmů jakožto ze samostatné výdělečné činnosti patří i příjmy z krátkodobých pronájmů přes oblíbené platformy Airbnb nebo Booking.com, což nejnověji v srpnu potvrdil svým rozsudkem č. j. 6 Af 20/2020-28 i Městský soud v Praze. „Nabízení krátkodobých pronájmu je potřeba chápat jako nabízení ubytovací služby, a to včetně všech daňových dopadů,“ vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz, která na trhu dlouhodobých pronájmů poskytuje službu Ideální nájemce pro majitele bytů.

„Zdá se, že vymezení Airbnb ve světle nového rozsudku vrací tuto službu zpět ke kořenům původního konceptu. Původní myšlenkou Airbnb byl totiž občasný pronájem volného pokoje v bytě, pokud pro něj zrovna nebylo využití. Pokud by tato premisa zůstala zachována, nemuselo by se jednat o podnikání ve smyslu nového rozsudku,“ uvažuje Štěpán Smoleja. „Rozsudek je ale logickým vyústěním pro situace, kdy majitel či majitelka přijme více než 170 plateb po dobu 8 po sobě jdoucích měsíců, kdy součet plateb za ubytování za každý den výrazně převyšuje cenu měsíčního pronájmu celého bytu, a navíc je zde prováděn pravidelný úklid, poskytovány ručníky, ložní prádlo a další služby,“ dodává Smoleja ze společnosti UlovDomov.cz.

I zaměstnanci, kteří dlouhodobě pronajímají byt či dům, musí podat daňové přiznání a nemohou požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování daně. V takových případech se jedná o klasický příjem z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu. Vzhledem ke skutečnosti, že takový příjem z pronájmu nepodléhá odvodům na pojistném, tak zaměstnanci pouze s příjmy ze zaměstnání a z pronájmu v žádném případě nevyplňují přehledy o příjmech a výdajích pro zdravotní pojišťovnu a OSSZ. „Pro příjmy z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu je nutné vyplnit přílohu číslo dva daňového přiznání, a zaměstnanci k vyplnění daňového přiznání potřebují potvrzení o zdanitelných příjmech od svého zaměstnavatele,“ dodává Gabriela Ivanco.

Pro příjmy z pronájmu je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši, anebo 30-procentním výdajovým paušálem. Výhodou paušálu je jeho jednoduchost a jednoznačnost, proto je v praxi oblíbenou variantou. Nad rámec paušálu není možné uplatnit žádné výdaje navíc. I lidé pouze se zdanitelnými příjmy z pronájmu však mají při výpočtu daňové povinnosti nárok na základní daňovou slevu na poplatníka, za rok 2021 v částce 27 840 Kč. „Při vysokých příjmech z pronájmu je dále nutné počítat s tím, že maximální možná výše paušálních výdajů je zákonem stanovena na částku 600 000 Kč,“ doplňuje Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.