ČNB šokovala. Z pohledu hypotečních úvěrů se jedná o špatnou zprávu. Hypotéky budou nevyhnutelně zdražovat

ČNB je vnímána – a myslím, že to je vnímání, které sama vědomě podporuje – jako instituce, která nemá záměr trh nějakým způsobem překvapovat, neřkuli šokovat.

Že se sazby zvýší pokládali analytici za víceméně jisté. Dokonce jsme si troufli tipovat, a to nejčastěji v rozmezí 50 bps až 75 bps. Členové bankovní rady České národní banky se vyjadřovali v duchu, který takové rozmezí naznačoval.

Pokud by ČNB zvýšila o 50 bps, pravděpodobně bychom řekli, že ČNB pokračuje ve stabilním trendu zvyšování úrokových sazeb.

Pokud by to bylo o 75 bps, vnímal bych to jako potvrzení domněnky, že ČNB to myslí opravdu velmi vážně a rozhodně nemá v úmyslu se s tím nějak párat.

Ovšem ČNB překvapila, velmi překvapila a nebojím se to říci – doslova šokovala. Zvýšení sazeb o 125 bps na 2,75 % je daleko za jakýmikoliv predikcemi, které byly k dispozici nebo které by se daly z vyjádření členů bankovní rady odvodit.

Změna repo sazby o 125 bps je třetí největší změnou v historii. Pamětníci možná vzpomenou rok 1997, kdy ČNB skokově zvýšila repo sazbu z 12,4 % na 39 %. V porovnání s tehdejším zvýšením o 26,6 procentního bodu je dnešní zásah zdánlivě zanedbatelný. Ale to není správný kontext a rok 1997 není správným benchmarkem.

Z pohledu významu změny je přesnější říci, že takto razantním způsobem ČNB nezakročila od roku 1998, tedy za posledních 23 let. Díky tomuto zákroku jsme se dostali na repo sabu, kterou jsme naposledy měli před 13 lety.

Z pohledu hypotečních úvěrů se jedná o špatnou zprávu. Hypotéky budou nevyhnutelně zdražovat. Je složité odhadovat reakci bank, ale po předchozím zvýšení reposazby banky reagovaly bouřlivě. Během posledního měsíce došlo ke zvýšení nejtypičtějších fixací a LTV o 0,5 až 0,7 procentního bodu. Osobně se domnívám, že banky nyní budou reagovat trochu opatrněji a nevyužijí plný rozsah zvýšení, ale že sazby již v tomto měsíci budou znatelně přes 4 % pokládám za vysoce pravděpodobné a zdá se, že je na čase, začít se smiřovat s myšlenkou, že v roce 2022 budou sazby na 5 % a klidně i výše.

Klienti, kterým bude v první polovině roku 2022 končit nejběžnější, tj. pětileté fixace úrokové sazby si hypotéky brali někde kolem 2 %, mnohdy spíše pod. Tam už nelze než říci, že všechna sranda končí. Takové zdražení již již může pro část klientů znamenat potíže.

Pokud by si klient vzal hypotéku 2.500.000 Kč v polovině roku 2017 se sazbou 2,05 % p. a. na pět let splácí aktuálně asi 9.300 Kč/měs. a v polovině příštího roku ho čeká konec fixace. Pokud sazby v polovině příštího roku budou kolem 4,5 % p.a. – a já se nyní domnívám, že budou – znamená zvýšení úrokové sazby zvýšení splátky o třetinu na 12.130 Kč/měs.

V dalších pěti letech takový klient zaplatí za hypotéku o cca 255 tis. Kč více, než kdyby se sazby nezměnily.

Zdá se, že nám nastávají zajímavé časy. Zajímavé časy tohoto druhy bych si s klidem odpustil.

David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance