Největším omezením hypoték bude nutnost mít dost našetřeno. Klienti Sberbank by neměli zbrkle refinancovat

Dostupnost hypoték se počínaje letošním dubnem opět zhoršuje, a to především kvůli požadavku na maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV). Ceny nemovitostí totiž nadále letí vzhůru a při financování hypotékou je tak často nutné mít naspořen milion i víc. Do toho nastává komplikovaná situace pro klienty krachující Sberbank. Objevují se neopodstatněná „poplašná“ doporučení, že je nutné hypotéku u Sberbank okamžitě refinancovat. Podle odborníků je to nesmysl a tato zbytečná unáhlená reakce by znamenala navýšení splátek o tisíce korun.

Od 1. dubna Česká národní banka (ČNB) opět zavádí limity pro ukazatele DTI – poměru celkové výše dluhů k výši ročních příjmů – a DSTI, který udává poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu. Současně opět zpřísňuje maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV).

Konkrétně parametr DTI nesmí přesáhnout hodnotu 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5). Žadatel o hypotéku by tak neměl dlužit více než 8,5násobek, respektive 9,5násobek svého čistého ročního příjmu. DSTI může dosahovat maximálně 45 % (u žadatelů mladších 36 let 50 %). Při příjmu 40 tisíc korun měsíčně je tak možné splácet maximálně 18 000, respektive 20 000 korun. Limit pro LTV je 80 % (u žadatelů mladších 36 let 90 %).

Rostoucí ceny nemovitostí ještě umocňují dopad nových limitů na uvedené parametry. „Data k pohybu cen nemovitostí nejsou ještě za první kvartál roku 2022 uzavřená, už teď z nich ale vidíme, že například ceny středně velkých bytů v osobním vlastnictví v dobrém stavu v lednu a únoru ještě rostly. Z kompletních dat pak lze čekat meziroční růst v desítkách procent, pohyb mezi kvartály pravděpodobně v jednotkách procent,“ říká Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou.

Při nadále rostoucích cenách bydlení a předpokladu případného dofinancování rekonstrukce nebo vybavení domácnosti to znamená nutnost mít k dispozici klidně milion nebo dva vlastních prostředků. „Požadavek na vlastní zdroje bude pro zájemce o hypotéku více limitujícím faktorem než ukazatele DTI/DSTI. Nutností disponovat úsporami ve výši dvaceti nebo deseti procent z několikamilionové pořizovací ceny bydlení to ale nekončí. Další stovky tisíc korun snadno spolkne zařízení bytu nebo rekonstrukce,“ popisuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.

Zastropování LTV může být řešitelné, bude-li mít dlužník další nemovitosti do zástavy, ať už vlastní, nebo v rámci rodiny. „Stále častěji se setkáváme s případy, kdy na chybějící vlastní prostředky klientů přispívají nebo částečně půjčují rodiče, popřípadě poskytují vlastní nemovitosti jako dodatečné zástavy dětem,“ říká Václav Šimek, provozní ředitel společnosti Freedom Financial Services, s tím, že je samozřejmě důležité si takový krok důkladně rozmyslet a se zkušeným poradcem minimalizovat zřejmá potenciální rizika. „Limity DTI a DSTI vycházející z poměru dluhu a splátek vůči prokazatelným příjmům klientů jsou hůře řešitelné. Dnes už nikdo nechce zatahovat rodiče nebo sourozence jako spoludlužníky do úvěru kvůli prokázání vyšších příjmů i proto, že většina nějaké úvěry sama má, pokud disponují potřebnou bonitou,“ dodává Václav Šimek.

Pokud jde o situaci kolem ukončení činnosti Sberbank, z pohledu hypoték mohou nastat dva hlavní scénáře: klienti mají hypotéku schválenou, ale ještě ji nenačerpali, nebo již úvěr splácejí. V prvním případě bude smluvní vztah s bankou ukončen a klient si bude muset o úvěr zažádat jinde. Pokud má hypotéku rozčerpanou a bude chtít stále čerpat, je potřeba si úvěr převést k jiné bankovní instituci. Refinancování ale v žádném případě není nutné, pokud již úvěr ve Sberbank splácíte. Objevila se totiž značně zavádějící neopodstatněná doporučení, aby každý s hypotékou u Sberbank úvěr refinancoval.

„Podmínky hypotéky jsou závazné až do konce sjednané fixace, přičemž je pravděpodobné, že portfolio Sberbank odkoupí jiná banka při zachování stávajících podmínek,“ upozorňuje David Eim. „Naléhavá doporučení k refinancování stávajících úvěrů, které mají u Sberbank fixovanou úrokovou sazbu, mohou být za hranou slušného poradenství a mohou být motivovány jinými důvody než prospěchem klienta. Pro klienty, kteří splácejí načerpanou hypotéku, se nic nemění a případným unáhleným refinancováním by se jim vzhledem k nárůstu úrokových sazeb výrazně zvedla splátka, a to často v řádu tisíců korun měsíčně,“ dodává David Eim.