Rekonstrukce nemovitosti s hypotékou

Pořídili jste si v minulosti za pomoci hypotečního úvěru nemovitost, kterou byste nyní rádi rekonstruovali? Právě pro vás jsme připravili níže uvedené řádky.

Potíž se zástavním právem

Pokud rekonstrukci budete financovat ze zdrojů, které nevyžadují zástavní právo k nemovitosti, hypoteční banka mající zástavní právo na nemovitosti vám nebude stát v cestě. Potíže nastávají v případě, kdy:

- Rekonstrukci chcete financovat hypotečním úvěrem u jiné banky. V tomto případě obě hypoteční banky budou vyžadovat zástavní právo na prvním místě, což technicky není možné, tj. tento krok je nereálný.

- Rekonstrukci chcete financovat úvěrem ze stavebního spoření se zástavou nemovitosti. Stavební spořitelny zpravidla souhlasí s tím, že jejich zástavní právo nebude na prvním místě, je však třeba individuální posouzení stávající situace.

V situaci, kdy rekonstrukci budete financovat novým hypotečním úvěre u stávající hypoteční banky, tj. požádáte o navýšení hypotéky, připravte se na administrativu spojenou s navýšením úvěru, tj.

- doložení příjmů a výdajů,

- odhad ceny nemovitosti,

- rozpočet stavebních prací,

- je-li to nutné, tak doložení ohlášky stavebních prací či stavebního povolení.

Jaký vliv mají stavební práce na hypotéku?

Stávající hypoteční banku nechává rekonstrukce nemovitosti poskytnuté do zástavy chladnou do doby, kdy tato rekonstrukce nemá za následek:

- snížení zástavní hodnoty nemovitosti,

- změnu využití nemovitosti (v nemovitosti budou mít dominantní zastoupení nebytové prostory).

Naopak, zhodnocení nemovitosti vám může pomoci při vyjednávání o podmínkách hypotéky na konci fixaci úrokové sazby, a to jak v rámci stávající hypoteční banky, tak i v případě refinancování úvěru k jiné hypoteční bance.

Jaký vliv má další úvěr na hypotéku?

Klienti hypotečních bank jsou dle úvěrové smlouvy povinni oznamovat bance skutečnosti, které mohou mít negativní vliv na splácení hypotéky. V praxi však hypoteční banky průběžně nezkoumají finanční situaci svých klientů, tj. jestli si půjčili další stovky tisíc v rámci úvěru ze stavebního spoření. Splátky úvěru ze stavebního spoření, pokud jimi klient financoval rekonstrukci nemovitosti, mohou být komplikací v případě refinancování hypotéky na konci fixace úrokové sazby, kdy splátka úvěru ze stavebního spoření vstupuje do výpočtu bonity. Nicméně, toto se netýká tzv. zjednodušeného refinancování, které klient může využít v případě, kdy:

- se nemění zástava nemovitosti,

- zůstávají zachovány osoby uvedené v úvěrové smlouvě,

- splátka hypotéky po refinancování není o cca 20 % a výší než původní hypotéka.