Jak si poradit s rekonstrukcí starého domu?

Jak na rekonstrukci starého domu?

Zbourat nebo zrekonstruovat? Tato otázka dokáže pořádně potrápit ty, kteří si pořídili starý dům, chatu nebo chalupu. Rekonstrukce může často paradoxně vyjít podstatně dráž než zbourání objektu a postavení nového. Demolicí se ale s velkou pravděpodobností vytratí i původní duch domu a kouzlo místa, o které mnohdy noví majitelé nechtějí přijít, a proto volí záchranu, těžkou techniku, mnoho starostí, ale i vyšší náklady. Proč také ničit něco, co ještě může sloužit. Přinášíme vám pár tipů, jak i velmi náročnou rekonstrukci zvládnout na jedničku.

1. Vše prozkoumejte

Nemovitosti jsou v současné době poměrně nedostatkovým zbožím, a tak i podle realitních kanceláří lidé kupují domy a chaty, které by ještě před dvěma lety byly v podstatě neprodejné. Mnohdy se tak stane, že v touze po vlastním bydlení nebo rekreačním objektu koupí člověk tak trochu „zajíce v pytli“. Třeba jako Petr Novák s manželkou, kteří koupili starý polorozbořený dům kousek od Rokytnice nad Labem na samotě. „Zamilovali jsme si to místo, jezdili jsme sem často za svobodna a pak i s dětmi. Při jedné letní procházce jsme zašli za les a objevili opuštěný domek. Zkontaktovali jsme majitele, jestli ho nechce prodat, a ono to vyšlo,“ vypráví nový majitel nemovitosti.

Kromě toho, že je dům na nádherném místě, ale Novákovi nic jiného nevěděli. Netušili ani, zda dům nebude nutné zbourat. Statika si pozvali až poté, co proběhl prodej. Výsledek byl takový, že dům lze zachovat. „Začali jsme tedy řešit rekonstrukci a pomalu zjišťovali, kde jsou problémy,“ vypráví Petr Novák. Zasypaný sklep, prosakující podzemní voda, netěsnící žumpa, nestabilní podloží, azbestová střecha. „Pro tyto případy vždy doporučuji vyhledat a oslovit několik inspektorů nemovitostí, poté nechat provést kontrolu technického stavu budovy, vypracovat technický audit a navrhnout způsob odstranění případných poruch. Závěr a doporučení tohoto auditu vám pak pomůže rozhodnout o dalším postupu,“ vysvětluje Jan Večera, projektant z Mariánských Lázní, který manželům Novákovým pomáhá.

2. Odborník je nutný

Kromě statika je určitě vhodné v první řadě oslovit odborníky stavaře, projektanty, architekty. S nimi řešit dispozice domu, možné bourání stěn a změny příček. Ne vždy je vše možné. Přizvat si odborníka platí nejen pro stavbu samotnou, ale i pro dílčí úkony. „ Vždy se mi vyplatilo vsadit také na šikovného místního zedníka, případně oslovit menší stavební firmu z okolí, kteří pomohou a jsou znalý místních poměrů. Tudíž to občas bývá jednodušší,“ říká Večeřa.

Při výběru stavební firmy je vždy na místě přihlédnout k jejím předchozím zakázkám. „Vhodné je také kontaktovat investora některé z referenčních staveb firmy a zjistit, jak byl s jejími službami spokojen. Vždy je vhodné uzavírat se stavební firmou smlouvu o dílo písemně, tak aby byly předem stanoveny všechny podmínky zakázky,“ říká Petr Řehořka, vedoucí technické podpory Stavebnin DEK.

3. Plánujte a počítejte s neplánovaným

Jamile máte zmapovaný „terén“, je nutné vytvořit si přesný plán a rozpočet. Ten se ovšem může velmi snadno a skokově navýšit, s čímž je nutné také počítat a mít finanční rezervu. „Vzhledem k současné turbulentní situaci na stavebním trhu často doporučuji počkat, než se situace trochu ustálí a v případě kdy je nutná rozsáhlá rekonstrukce doporučuji nemovitost realizovat pouze zabezpečovací a přípravné práce,“ říká projektant.

Myslet na financování je ale nutné dopředu. Bankovní instituce často pro takové situace nabízejí klientům několik možností: „V případě stavebních úprav nebo modernizace nemovitosti lze využít úvěr ze stavebního spoření nebo nezajištěný překlenovací úvěr. Pro radikálnější stavební úpravy nebo samotný nákup objektu, který samozřejmě splňuje podmínky pro poskytnutí financování, je vhodný hypoteční úvěr nebo zajištěný překlenovací úvěr, díky kterému lze získat i milionové částky,“ popisuje Kristina Lenková z MONETA Money Bank a dodává: „Je ale nutné upozornit, že hypotékou nebo úvěrem poskytnutým Stavební spořitelnou, lze financovat rekreační domek či chalupu, chatu nikoli.“

4. Ne vše lze změnit

Stejně jako v životě je i při rekonstrukci nutné hrát s rozdanými kartami. Ne vždy je totiž možné měnit vše, co si člověk zamane. Na nosný systém prostě sahat nelze. A tak i když by se vám líbilo udělat si prostorný obyvák s otevřenou kuchyní, zbourat nosnou příčku nepůjde. Vždy je ale možné vymyslet záložní plán.

5. Voda, elektřina, plyn…myslete i na zdroj tepla

Jaký zvolit zdroj tepla bývá důležitou otázkou. Ohled je nutné brát na investiční náklady, provozní náklady, ale i emise. Pro dům v Rokytnici si jeho noví majitelé vybrali tepelné čerpadlo. „Hlavní je znalost tepelné ztráty domu, podle které bude vybrán vhodný výkon tepelného čerpadla. Tepelnou ztrátu je možné nechat vypočítat autorizovaným odborníkem, případně ji lze odvodit z průkazu energetické náročnosti budovy nebo z doložené historie spotřeby tepla,“ popisuje Jiří Svoboda, jednatele společnosti Master Therm.

Se zdrojem tepla dále vyvstává otázka topné soustavy a otopných těles, která musí být také vhodně a dostatečně dimenzována. „Tepelné čerpadlo je v principu nízko až středně teplotní zdroj tepla a jeho účinnost s nárůstem pracovní teploty klesá,“ dodává Svoboda.

6. Okna a dveře to jistí

Znakem, že se rekonstrukce zdárně blíží ke konci, je osazování oken a dveří. Zde je nutné myslet na jejich funkčnost i bezpečnost. „Pro lepší pocit, a případně i snadnější jednání s pojišťovnou, určitě doporučuji použít bezpečnostní variantu dveří v třídě RC2. Vizuálně rozdíl nepoznáte a nabídka designů je široká, od klasických až po moderní,“ říká Stanislav Obyt, obchodní ředitel společnosti VP trend. Samozřejmě v případě, že je nemovitost na odlehlém místě, je kombinace bezpečnostních otvorových výplní a elektronického zabezpečení ideální. Ačkoliv chata nebo chalupa stojí na samotě, dojezdové časy bezpečnostních agentur nebývají dlouhé a zloděj v takovém případě ví moc dobře, že vniknutí do objektu bude kvůli bezpečnostním dveřím a oknům trvat dlouho, nejspíše už u samotného vloupávání spustí alarm, a až se mu vniknutí případně podaří, bude v té době s velkou pravděpodobností už na místě zásahové vozidlo bezpečnostní agentury.