Co hradí nájemce a co pronajímatel? Opravy a údržba v nájemním bydlení

Opravy a údržba v nájemním bydlení. Víte, co hradí nájemce, a co pronajímatel? Proč je výhodné mít sepsán předávací protokol? A jak je to se škodami, které nájemce nebo někdo z jeho domácnosti na vybavení bytu přenechaném k užívání pronajímatelem způsobí?

 V nájemním bydlení není nic neobvyklého, když pronajímatel přenechá nájemci k užívání zařízení bytu. Kdo se pak však o toto zařízení musí starat a hradit jeho údržbu či opravy? I toto si lze sjednat v nájemní smlouvě, a pokud ta tato ujednání neobsahuje, myslí na věc občanský zákoník. Proč je výhodné mít sepsán předávací protokol? A jak je to se škodami, které nájemce nebo někdo z jeho domácnosti na vybavení bytu přenechaném k užívání pronajímatelem způsobí?

Práva nájemce i pronajímatele dokáže ochránit dobře sepsaný předávací protokol, a to nejen co se týče údržby a oprav. Předávací protokol by měl obsahovat soupis veškerého vybavení bytu, které vlastník bytu přenechává nájemci k užívání, a to ideálně i s fotografiemi. „Vybavení domácnosti a stav, ve kterém je byt předán nájemci, by měl být zanesen také do nájemní smlouvy, v níž si obě strany zároveň mohou ustanovit, kdo a za jakých podmínek bude hradit jakou opravu anebo výměnu,“ uvádí Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz, která poskytuje službu Ideální nájemce pro pronajímatele bytů.

Pronajímatel musí především udržovat byt ve způsobilém stavu

Nesjednají-li si ve smlouvě pronajímatel a nájemce vlastní podmínky, řídí se oblast údržby a oprav v nájemním bydlení občanským zákoníkem. Podle něj nese nájemce odpovědnost za běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Pronajímatel má naopak povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a postarat se o větší než drobné opravy nebo závady.

Pokud v bytě nebo na zařízení či vybavení, které pronajímatel přenechal nájemci k užívání, vznikne vada, jež nespadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, je nájemce povinen oznámit problém pronajímateli. Jde-li o vadu, která v případě neodstranění může způsobit další poškození bytu, vybavení, zařízení nebo třeba i bytu sousedů, je třeba problém ohlásit neprodleně. To samé platí i o vadě, která by znemožňovala běžné bydlení. Pronajímatel by měl vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může ji odstranit nájemce a po pronajímateli následně požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného. To ale pouze za předpokladu, že majiteli vše včas ohlásil.

Co spadá pod drobné opravy?

Jak již bylo řečeno, na vrub nájemce jde starost s běžnou údržbou bytu v dobrém stavu a také drobné opravy. Do běžné údržby spadá zejména úklid a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat a pravidelně kontrolovat jeho funkčnost. To se týká například kontroly radiátorů, kotlů a bojlerů, ale také vodovodních baterií. Nájemce si běžně platí také částečnou výmalbu, tapetování a opravu omítek a čištění obkladů stěn, podlah a podlahových krytin a zanesených odpadů.

Drobné opravy v kontextu nájemního bydlení jsou definovány jako opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které spadá do vlastnictví pronajímatele. Výčet drobných oprav vymezuje §4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, a to ze dvou pohledů: za prvé na základě věcného vymezení a za druhé podle výše nákladů.

Mezi věcně vymezené drobné opravy patří kupříkladu výměny prahů a lišt nebo elektrického zámku, opravy částí dveří a oken, jejich součástí, kování a klik, rolet, žaluzií, klik a kování, jestliže zasahují do vnitřního prostoru bytu, opravy vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, digestoří, umyvadel, dřezů, kuchyňských linek, klimatizace, satelitů, domácích telefonů a mnoho dalšího.

Drobné opravy podle výše nákladů

Při stanovení drobných oprav podle výše nákladů se při výpočtu vychází z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k němu náleží. Z balkónů, lodžií, teras a sklepů se započítává pouze polovina. Každý metr čtvereční se pak vynásobí částkou 100 Kč. Pokud by se tedy jednalo o byt o velikost 40 m2, budou se za drobné opravy považovat opravy s ročním souhrnem nákladů do částky 4 000 Kč. Opravy nad tuto částku už jdou na účet pronajímatele.

Za údržbu a drobnou opravu v bytě se však mohou považovat i jiné opravy nebo výměny než ty, které uvádí §4 Nařízení vlády. To ale vždy jen v případě, že kompletní částka za jednu opravu nepřesáhne 1 000 Kč. Pokud by bylo potřeba provést několik oprav za sebou anebo oprav více věcí, které spolu souvisejí, rozhodne o tom, zda budou hrazeny nájemcem, nebo pronajímatelem, součet plateb. Do limitu 1 000 Kč i do součtu se ale nepočítají výdaje na dopravu a jiné náklady s tím spojené, a ty tudíž hradí nájemce.

Pojištění odpovědnosti pomůže krýt neúmyslné škody

Nájemce rovněž vždy hradí veškeré opravy související se škodami, které způsobí on nebo ostatní členové jeho domácnosti. „Pro nájemce je tedy důležité mít sjednáno adekvátní pojištění, které kryje neúmyslné škody způsobené nájemníkem i třeba jeho domácím mazlíčkem. Samozřejmostí je pak také pojištění domácnosti, v rámci něhož pojišťovna hradí škody na vybavení a věcech v bytových i nebytových prostorách,“ dodává Štěpán Smoleja.

UlovDomov.cz provozuje největší český inzertní portál zaměřený na pronájmy a nástroj Prověření rizikovosti osob. Firma má pobočky v Brně, Praze, Plzni či Olomouci a provozuje prémiovou službu Ideální nájemce, která majitelům nemovitostí zajišťuje veškerý servis spojený s pronájmem jejich bytů, včetně převzetí rizik. Má k dispozici mediány cen nájmů u jednotlivých dispozic pro Brno i Prahu, a to včetně jednotlivých městských částí. Může poskytnout meziroční, mezikvartální i meziměsíční srovnání. Odborníci z firmy dokážou okomentovat jak právní, tak daňové aspekty nájemního bydlení a vyjádřit se k trendům na realitním trhu. V neposlední řadě pak rádi poradí ohledně pojištění domácnosti či investice formou koupě bytu a jeho následného pronajímání.