S nákupem nemovitosti počkejte. Může být levněji

Hypotéky v Česku prudce zdražují. Podle nejnovějších údajů Fincentra Hypoindexu odpovídala průměrná úroková sazba počátkem července 6,24 procenta, nyní už se blíží úrovni 6,5 procenta. Hypotéky jsou nejdražší od počátku milénia. Jsou dražší dokonce i než těsně před globální finanční krizí, jež vrcholila v letech 2008 a 2009. Ta tehdy následně způsobila pokles cen tuzemských nemovitostí.

Pokles cen nemovitostí je třeba se stále vyšší pravděpodobností očekávat i nyní. Česko je totiž teprve na začátku ekonomicky krizových let, kterých nakonec může být třeba pět. Ceny energií zůstanou vysoko po celou dobu, po niž se budeme zbavovat silné závislosti na energiích ruských, zejména na plynu. Vždyť i pro příští rok Česká národní banka ve své nejnovější prognóze, zveřejněné koncem minulého týdne, předpovídá průměrnou celoroční inflaci takřka 10 procent. A to se ještě drží při zdi.

Kdyby politici opravdu chtěli národu sdělovat pravdu, museli by mu churchillovsky slíbit „krev, pot a slzy.“ Politici se ale stále špidlovsky tváří, že „zdroje jsou“. No, nejsou. Krize, která Česko čeká, nebude pandemické „leháro“ žité na dluh. Rozdíl nyní je v inflačních tlacích, které pohánějí ony drahé energie. Kvůli inflaci nemohou centrální banky srazit vládám úrok jako při pandemii. Z krize, která Česko čeká, se zkrátka pouhým tištěním peněz a dalším zadlužováním vymanit nelze.

K tomu je třeba připočíst, že český nemovitostní trh je ze srovnatelných ekonomik, ekonomik OECD, druhý nejpřehřátější. Po tom novozélandském. Nikde v ekonomicky vyspělém světě nejsou nyní tak doširoka rozevřeny nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmů. Což je obecně jeden z klíčových znaků bubliny. Podle České národní banky jsou české nemovitosti v bublině až čtyřicetiprocentní. Měla splasknout už za pandemie, jenže tehdy jsme si ještě za stovky miliard dluhu koupili oddálení jejího splasknutí.

Nyní stačí, aby Putin vypnul Evropě plyn, Německo spadne do hluboké recese – a Česko s ním. Bude podobnější propadu z let 2008 a 2009 než z roku 2020. Právě proto, že ji nebude možné řešit dluhem.

Takže jako v letech 2008 a 2009 i při nadcházející krizi je třeba počítat s poklesem cen nemovitostí, alespoň v některých lokalitách. Přepálené ceny v luxusu center velkých měst nebo naopak na panelákových sídlištích jejich periférií budou muset být nakonec „zasazeny do reálného rámce vleklé krize“.

Proto, že Česko je ekonomicky sedmnáctou zemí Německa a německy ekonomický model byl dlouhá léta založený na levném ruském plynu. Byl to tedy levný ruský plyn, který pořádně přifoukl i zmíněnou čtyřicetiprocentní bublinu českých realit. Nebude-li plyn, nebude bublina. Propad o deset až patnáct procent, jejž utlumí nedostatečná výstavba, nedostatek vhodné pracovní síly a vysoké ceny stavebních materiálů, je proto v příštích letech v Česku realistický.

Realitní makléři už nyní hlásí dramatické ochlazení celého nemovitostního trhu. Není se co divit. Měsíční splátka „osmdesátiprocentní“ hypotéky na osmdesátimetrový byt po rekonstrukci v Praze překračuje už dnes 46 tisíc korun. Přitom průměrná hrubá mzda v Praze nyní činí zhruba 48 500 korun. Na ni však dosáhne pouze zhruba třetina pražských pracovníků. Pracovník, který měsíčně pobírá právě takovou mzdu, tedy 48 500 korun, si v čistém přijde na zhruba 41 600 korun, pokud má tedy dvě děti. Jeho čistá mzda už tedy dnes takřka o 5000 korun zaostává za měsíční hypoteční splátkou na uvedený byt.

A bude hůře. Při průměrné sazbě hypoték 8,5 procenta, jež může být realitou již brzy, vyjde splátka běžného panelákového bytu 3+1 v Praze na 45 tisíc korun. Průměrně, ba i lehce nadprůměrně vydělávající Pražan tedy ze svého čistého příjmu nepokryje ani splátku druhořadého bytu na městské sídlištní periférii. Právě byty na panelákových sídlištích jsou ve vyšší míře něž jiné kupovány na hypotéku. Proto právě v případě cen panelákových bytů lze čekat výraznější cenový propad než v případě nemovitostí, které jsou ve vyšší míře financovány plně z vlastních prostředků kupujícího.  

Sečteno, podtrženo, lidé by měli nyní s koupí nemovitostí počkat. Za dva nebo tři roky budou totiž velmi pravděpodobně levnější jak samotné nemovitosti, tak hypotéky. Kvůli krizi, která Česko čeká, postupně zmírní inflace, takže Česká národní banka půjde nakonec s úroky dolů – a dolů zamíří také úroky na hypotékách. Nebude to ale hned.

Navíc, výraznějšímu poklesu cen realit budou bránit i centrální banky. Zejména pak Evropská centrální banka, která má kvůli geografické blízkosti Česka k eurozóně a zejména kvůli značnému ekonomickému, obchodnímu i finančnímu propojení eurozóny s Českem nezanedbatelný vliv právě i na vývoj cen nemovitostí v tuzemsku.  

Šéfka ECB Christine Lagardeová koncem června vůbec poprvé připustila, že centrální banka zemí eurozóny uplatní to, co si dosud zapovídala, totiž souběh zvyšování klíčových úrokových sazeb na straně jedné a programu rozsáhlého odkupu dluhopisů na straně druhé. Dosud ECB vždy říkala, že nutným předpokladem zahájení zvyšování úroků je předchozí ukončení programu odkupu dluhopisů.

Už je to tedy jinak. Co to znamená? ECB nyní bude zvyšovat své základní úrokové sazby a zároveň tlačit dolů úrokové sazby tam, kde by hrozilo, že se vymknou kontrole. Vymknutí kontrole hrozí zejména úrokům z dluhu předlužených zemí typu Itálie. Kvůli záchraně těchto ekonomik je ECB ochotná pošlapat své dosavadní zásady.

Například ještě na sklonku loňského roku členka vedení ECB Isabel Schnabelová prohlašovala, že souběh zvyšování úroků a programu nákupu dluhopisů potenciálně může zapříčinit rozevírání nůžek bohatství ve společnosti. Program odkupu dluhopisů totiž stlačuje úroky obecněji, takže bohatým lidem zlevňuje financování nákupu akcií nebo právě nemovitostí. Chudší lidé ale zpravidla žádné nemovitosti ani akcie nevlastní, takže z programu tolik nemají.

Program odkupu dluhopisů – známý také jako kvantitativní uvolňování nebo „tištění miliard nových peněz“ – je obecněji považovaný za celospolečensky přínosný v čase, kdy je inflace trvaleji pod inflačním cílem centrální banky. Pokud je inflace nízká, hrozí totiž její opak – deflace. Jestliže by nastala takzvaná deflační spirála, obecný pokles cen v ekonomice by vedl k tomu, že firmy nepokryjí své náklady a budou muset rozsáhle propouštět – nejdříve spíše málo kvalifikované zaměstnance z chudších vrstev.

Proto až dosud mohla ECB tvrdit, že odkupem dluhopisů sice možná nafukuje ceny nemovitostí a akcií, ale zároveň tím samým programem brání tomu, aby chudší přicházeli o práci. Takže si polepší bohatí i chudí.

Jenže jestliže je dnes inflace v eurozóně na zhruba 4,5násobku cíle ECB, deflace žádnou hrozbu pochopitelně nepředstavuje. ECB se tak ocitá v situaci, kterou nezažila, kdy musí zdůvodnit odkup dluhopisů jinak než hrozbou deflace. Odkup dluhopisů je totiž pro-inflačním činitelem. Takže ECB dnes také vlastně připouští, že v čase rekordní inflace bude provozovat pro-inflační měnovou politiku. Bude tak dále povzbuzovat vzestup cen nemovitostí nebo akcií, takže bohatí lidé, kteří do nich investovali, budou proti inflaci, kterou ECB bude částečně pomáhat roztáčet, chráněni lépe než chudí. Zvláště právě chudým totiž rekordní inflace – částečně ještě roztáčená Evropskou centrální bankou – ukousne zásadní část kupní síly jejich úspor, pokud nějaké mají. Chudí totiž nemají majetek v nemovitostech nebo akcií. Inflace tak může více poškodit chudé než bohaté právě i čistě vlivem měnové politiky ECB.

ECB ale musí v programu odkupu dluhopisů pokračovat, neboť bez něj by se závažně přiblížil bankrot zemí typu zmíněné Itálie. Tím, že ECB vykupuje dluhopisy italské vlády, totiž stlačuje úrok na italském dluhu, což umožňuje oddalovat možnou platební neschopnost, tedy bankrot, Itálie.   

Tento program ECB tedy bude zprostředkovaně tlumit tlaky na pokles cen nemovitostí také v Česku.

Lukáš Kovanda, Ph.D.