Jak stanovit optimální částku nájemného a k čemu slouží inflační doložka?

Každý budoucí pronajímatel nemovitosti musí řešit otázku, na kolik stanovit výši nájmu. Pomoc lze hledat u odborníků, anebo se pokusit stanovit ideální částku na vlastní pěst. Jaká rizika s sebou nese určení nevhodné výše nájmu? A lze nájemné během trvání nájmu zvýšit, například kvůli rostoucí inflaci?

Kolik si říct za nájem? To je zásadní otázka, kterou bude řešit každý, kdo se rozhodne pronajmout svou nemovitost. Nízké nájemné zvyšuje šanci, že se byt pronajme rychle, příliš nízká nabídka však na některé nájemníky může působit podezřele. U vyšší výše nájmu pak obsazení bytu trvá samozřejmě déle a pronajímatel tak může snadno tratit, protože platby za služby a energie půjdou z jeho kapsy. A když se nájemce přeci jen najde, hrozí, že s ohledem na výši nájmu nevydrží dlouho a bude se snažit najít si levnější bydlení.

Podle jakých faktorů určit výši nájemného?

Při hledání optimální výše nájemného se pronajímatel může ubírat dvěma směry. První možností je pokusit se dopátrat se částky na vlastní pěst. „Ideální hodnota nájemného se dá přibližně určit i svépomocí podle veřejně dostupných indicií. Počítejte ale s tím, že to zabere poměrně dost času. Pro co nejpřesnější částku je potřeba zohlednit různé faktory, především pak aktuální dynamiku na trhu, lokalitu, výměru a dispozici bytu, jeho stav a vybavenost, zda k bytu náleží i garáž, sklep, výtah, balkón a podobně. Roli hraje také období roku, kdy je byt obsazován, a objem nabídky a poptávky ve vaší oblasti,“ uvádí Jiří Krejčí, obchodní ředitel společnosti UlovDomov.cz, která poskytuje službu Ideální nájemce pro pronajímatele bytů.

O něco si zjednodušit práci mohou pronajímatelé tak, že si spočítají průměrný nájem z co nejpodobnějších nemovitostí v nejbližším okolí dané lokality, nebo alespoň ve srovnatelných městech. Následně by pak měli jít mírně pod tuto částku, aby se byt rychleji pronajal. Druhou ze zmiňovaných možností je pak svěřit nacenění nájemného odborníkům. Například experti ze společnosti UlovDomov.cz, kteří mají k dispozici nejaktuálnější data z celého trhu a k tomu se mohou pochlubit lety zkušeností s pronájmy, tuto službu poskytují dokonce zdarma.

Obdobnou pozornost jako výše nájemného si zaslouží také výše jistoty neboli kauce. „Občanský zákoník výši jistoty limituje na trojnásobek měsíčního nájemného, doporučuji však volit kauci o výši jednoho až dvou měsíčních nájmů včetně zálohových poplatků. Příliš vysoká kauce totiž často odradí velkou část zájemců,“ doporučuje odborník.

Co je inflační doložka a kdy se vyplatí

S ohledem na aktuální rekordní inflaci může řada pronajímatelů pomýšlet na zvýšení nájemného. Zde ale pozor – nájemné není možné u nájmu domu a bytu zvyšovat dle libosti. Pokud není dohoda o pravidelném navyšování nájemného součástí nájemní smlouvy, musí se pronajímatel řídit zákonem. Podle občanského zákoníku může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak pouze tehdy, pokud v nájemní smlouvě nebylo zvyšování nájemného výslovně vyloučeno a také jen tehdy, pokud není součástí nájemní smlouvy takzvaná inflační doložka. „Je-li součástí nájemní smlouvy inflační doložka, dochází k navyšování nájmu automaticky. To znamená, že pronajímatel nemusí nájemce o zvýšení informovat a nové nájemné mu vyměřovat. Přesto je ale dobré, aby si obě strany výpočet nové výše nájmu odpovídající inflaci potvrdily a předešly tak případným sporům,“ podotýká Jiří Krejčí.

Aby byla inflační doložka platná, je nutné ji správně formulovat. Musí například obsahovat jednoznačné určení toho, kterou konkrétní inflací se řídí – použitelný je například jeden z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Nezbytné je i určení data, k němuž bude k navyšování docházet, přičemž navýšení je možné pouze jednou ročně, kupříkladu k 1. lednu nového roku či k datu výročí uzavření nájemní smlouvy.

Pokud pronajímatel při sjednávání nájemní smlouvy uvažuje o přidání inflační doložky, měl by si být vědom toho, že ne vždy se mu automaticky vyplatí. Inflační doložka má své opodstatnění v situaci, kdy výše obvyklého nájemného v dané lokalitě klesá, ale současně roste inflace. „V ostatních případech je lepší uvažovat o jiných způsobech úpravy výše nájemného, protože při sjednání inflační doložky už nelze využít jiné alternativy,“ vysvětluje Jiří Krejčí a dodává, že kromě výše zmíněných možností lze uvažovat také o prostém sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou a v případě jejího prodloužení znovu vyjednat výši nájemného.

UlovDomov.cz má k dispozici mediány cen nájmů u jednotlivých dispozic pro celou Českou republiku, a to včetně jednotlivých městských částí. Může poskytnout meziroční, mezikvartální i meziměsíční srovnání a na základě počtu zvěřejněných inzerátů odhadnout, jak se vyvíjí nabídka jednotlivých typů bytů a domů. Odborníci z firmy dokážou okomentovat jak právní, tak daňové aspekty nájemního bydlení a vyjádřit se k trendům na realitním trhu. V neposlední řadě pak rádi poradí ohledně pojištění domácnosti či investice formou koupě bytu a jeho následného pronajímání.