Pražský rezidenční trh je v rámci ČR největší, nejdražší i nejvíce přehřátý

V oblasti rezidenčních nemovitostí se Češi orientují převážně na vlastnický model. Poměr vlastnických a nájemních bytů tak například v Praze činí podobně jako v průměru EU27 přibližně 70:30. Pokud však jde o vývoj trhu směrem k novým trendům, Česká republika za vyspělejšími trhy poněkud zaostává. S nárůstem hybridního modelu práce, intenzivním náborem talentů a rozmachem sektoru podnikových služeb budou Praha a další velká česká města brzy potřebovat flexibilnější řešení bydlení. Průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze činila ve 3. čtvrtletí přibližně 155 000 Kč za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Vzhledem k aktuální ekonomické situaci se dá očekávat rozmach institucionálních pronájmů. Vyplývá to z analýzy společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Podle posledního sčítání lidu je v Praze přibližně 721 300 bytů. Počet nově dodaných bytů ročně činí v průměru přibližně 5 500 jednotek, což je jen polovina toho, co město potřebuje. „Tento nedostatek je způsoben zejména zdlouhavým povolovacím řízením, extrémně dlouhá je především doba potřebná k získání územního rozhodnutí. Podle indexu Světové banky Doing Business z roku 2019 byla Česká republika dokonce až na 156. místě ze 190 sledovaných ekonomik světa v délce povolovacího procesu pro jednoduchý projekt. Ve skutečnosti se některé projekty v Praze mohou pokoušet získat územní rozhodnutí i více než 8 let,“ komentuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že právě prohlubující se nedostatek bytů způsobuje růst jejich cen.

Prodeje bytů

Prodejní i nabídkové ceny bytů výrazněji rostou od roku 2014. Ve 3. čtvrtletí činila průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze přibližně 155 000 Kč (přibližně 6 310 EUR) za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Pokud se podíváme zpět na údaje před pandemií, průměrná cena ve 3. čtvrtletí 2019 činila 106 000 Kč za metr čtvereční, což znamená nárůst o 46 % za pouhé 3 roky. Hlavní příčinou tohoto nárůstu byl výrazný převis poptávky nad nabídkou, která stále není uspokojena.

Odborníci se shodují, že při současných cenách a pravidlech pro hypotéky pražský rezidenční trh v podstatě narazil na hranici toho, co je možné a rozumné požadovat za nový byt. „Podle CG-Indexu zhotoveného jedním z největších developerů by v tuto chvíli každý jednotlivec, který uvažuje o koupi průměrného bytu o rozloze 70 m2 v Praze v hotovosti, musel v přepočtu spořit celý roční průměrný výdělek 17,3 roku. To je v současnosti nejhorší výsledek v rámci celé Evropské unie. Pro srovnání, stejný ukazatel ve Varšavě činí pouze 8,8 roku a v Berlíně, kde je situace v oblasti bydlení často označována za kritickou, je to 9,2 roku,“ přibližuje Josef Stanko.

Výrazný nárůst cen je patrný i na sekundárním trhu s byty. Ceny starších bytů v Praze rostou ve stejném časovém období podobným tempem, jako je tomu v případě akcelerace cen novostaveb. Aktuální cena ve 3. čtvrtletí 2022 činí v průměru 124 000 Kč (resp. 5 050 EUR) za metr čtvereční. Po rychlém růstu sekundárního trhu v posledních třech letech se v roce 2022 očekává pokles cen v tomto sektoru. Od začátku tohoto roku se růst průměrné ceny výrazně zpomalil a dosáhl pouhých 2 %. Jak se zdá, trh již narazil na svůj cenový strop, což naznačují i aktuální celkové objemy nových hypoték.

Pronájmy bytů

V odvětví pronájmu došlo k několika skokovým změnám, které se odehrály v krátkém časovém sledu. Tyto změny ovlivnila nejdříve pandemie a s ní spojené uvolnění bytů dříve nabízených prostřednictvím neregulovaných platforem AirBnB, poté uprchlická vlna z Ukrajiny. Před pandemií v roce 2020 dosáhl odhadovaný počet pronajímaných bytů přes AirBnB více než 14 000 jednotek. Krátce po vypuknutí Covid-19 se s náhlým odchodem studentů a turistů mnoho z těchto bytů dostalo na trh střednědobých a dlouhodobých pronájmů, což v prvním čtvrtletí roku 2021 srazilo průměrné požadované nájemné na přibližně 310 Kč (přibližně 12,6 EUR) za metr čtvereční. Od té doby, s odeznívající pandemií, začalo nájemné opět růst na přibližně 385 Kč (přibližně 15,70 EUR) ve 3. čtvrtletí 2022. I přes tuto skutečnost se dostupnost bytů na pronájem od prvního pololetí 2021 rapidně snížila, a to z více než 13 400 jednotek ve druhém čtvrtletí 2021 na pouhých 6 100 jednotek ve třetím čtvrtletí 2022, a to zejména kvůli silné uprchlické vlně z Ukrajiny.

Nedostatek bytů na pronájem způsobil, že pražský nájemní trh začal přitahovat pozornost nových provozovatelů institucionálního pronájmu a i tradiční developeři začali otevřeně uvažovat o nových PRS projektech, kde by marketing projektu, profesionální správa a nabídka nadstandardních služeb pro nájemníky mohlo ospravedlnit nadprůměrné nájemné. To je obvykle vyšší než na klasickém veřejném trhu. Z dostupných údajů vyplývá, že požadované nájemné v projektech PRS se pohybuje v rozmezí 350 až 750 Kč za metr čtvereční. V lokalitách v centru města se pohybuje přibližně od 450 Kč do 650 Kč za metr čtvereční. „Podle našich průzkumů odhadujeme, že počet bytů této kategorie se pohybuje v rozmezí 5 000 až 7 500, včetně toho, co je v současné době ve výstavbě,“ doplňuje Josef Stanko a dodává: „I přesto, že mezi Čechy bude i nadále vládnout preference vlastnického bydlení, trh s nájemními byty bude setrvale růst, a to zejména vzhledem k současné ekonomické situaci a podmínkám, za kterých je možné získat byt prostřednictvím hypotéky. PRS tak bude stále častěji jednou z mála možností, jak budou moci Pražané bydlet a pracovat přímo v hlavním městě.“

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 62 zemích a 17 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,1 miliardy dolarů a více než 50 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí.