UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí - ochlazování trhu v prosinci pokračuje

Research, 21.12.2022

UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí v prosinci vzrostl o 31 bodů na hodnotu mínus 3,47%, a investice do residenčních nemovitostí se tak staly o něco méně nevýhodné. Podobně jako v předchozím měsíci byl důvodem pokles výnosů vládních dluhopisů.

■ Hrubá roční výnosnost nájemného na úrovni krajských měst ČR v prosinci vzrostla meziměsíčně o 9 bodů na 4,02% vlivem citelného meziměsíčního poklesu cen bytů (-1,4%) a růstu nájmů (0,9%).

■ Z krajských měst byly nemovitosti „nejméně nevýhodné“ nadále v Ostravě a Ústí nad Labem a na opačném konci žebříčku si prvenství udrželo Brno následované nově Olomoucí, jež odsunula Prahu na třetí příčku.

■ V roce 2023 nadále očekáváme pokles cen nemovitostí okolo 5% a ve výhledu na další roky ponecháváme stagnaci či pomalý růst cen nemovitostí pod dynamikou inflace, čímž bude docházet k pozvolnému vyfukování nemovitostní bubliny.

Komentář k aktuálnímu vývoji:

V prosinci Indikátor napětí na trhu nemovitostí vzrostl meziměsíčně o 31 bodů na hodnotu mínus 3,47% (z revidované hodnoty mínus 3,78% v předchozím měsíci), a investice do residenčních nemovitostí se tak staly o něco méně nevýhodné (tabulka 1). Příčinou růstu indikátoru byl zejména pokračující pokles výnosů českých vládních dluhopisů, kdy výnos desetiletého dluhopisu klesl odhadem o téměř půl procentního bodu na 4,64%. Úrokové sazby nových hypoték nepatrně vzrostly (o 3 body na 6,34%). Hrubá roční výnosnost nájemného (pro průměr krajských měst ČR) v prosinci vzrostla meziměsíčně o 9 bodů na 4,02% a poprvé od února roku 2021 tak překonala čtyřprocentní hranici. K tomu došlo vlivem citelného meziměsíčního poklesu cen bytů (-1,4%) a růstu nájmů (0,9%). Nůžky mezi „hypotékáři“ a „střadateli“ se v prosinci dále rozevřely s tím, jak výrazný pokles výnosů vládních dluhopisů učinil nemovitosti o něco méně nevýhodné v očích vlastníků úspor, zatímco v očích hypotékářů se situace změnila jen velmi málo. Při pohledu na jednotlivá krajská města vidíme, že „nejméně nevýhodné“ byly nemovitosti nadále v Ostravě a Ústí nad Labem a na opačném konci žebříčku si prvenství udrželo Brno následované nově Olomoucí, jež odsunula Prahu na třetí příčku, přičemž další města následují v těsném závěsu (tabulka 2). Meziměsíčně indikátor klesl pouze v Olomouci (o 10 bodů na mínus 3,87%) kvůli silnému růstu cen bytů i výraznému poklesu cen nájmů, zatímco nejvyšší růst indikátoru pozorujeme v Pardubicích (o 66 bodů na -2,77%), kde se projevil naopak silný pokles cen bytů a růst nájmů.

Výnosy vládních dluhopisů v prosinci navázaly na sestup v listopadu, ovšem po jestřábí rétorice ECB v polovině měsíce opět zamířily vzhůru a další pokles je v příštích měsících nepravděpodobný. Trh nemovitostí zůstává pod studenou sprchou, o čemž svědčí zamrzlý trh hypoték. Bankovní asociace hlásí za listopad opět hlubší meziroční propad objemu nově poskytnutých hypoték (o 82,4%) a očekává, že podobná situace jako nyní bude trvat nejméně po celý příští rok. Skutečnost, že na realitních webech došlo v prosinci k menšímu meziměsíčnímu poklesu počtu inzerovaných prodejů nemovitostí na situaci zatím nic nemění, může se jednat jen o korekci rychlého růstu v předchozích měsících. K ochlazení nemovitostního trhu dochází jak kvůli omezení poptávky po nedostupném vlastnickém bydlení, tak díky silnější nabídce bytů k prodeji s tím, jak si část vlastníků investičních nemovitostí uvědomuje, že nejvhodnější doba k prodeji nemovitostí už pominula. Peníze se stávají vzácnějším statkem a ochota investorů vázat úspory v předražených aktivech (např. českých nemovitostech) klesá. Ochlazení nemovitostního trhu přináší ovoce v podobě poklesu cen bytů. Z dat portálu Realitymix.cz vyplývá, že průměrná nabídková cena bytů (typických 60m2) v krajských městech v prosinci dále klesla, a to meziměsíčně o 1,4%, a v meziročním srovnání tak ceny zpomalily v souladu s naším dřívějším očekáváním do blízkosti nuly (růst 1,8% oproti 4,7% v listopadu). Připomeňme, že ještě v červnu byla meziroční dynamika cen okolo 22%. Ceny bytů v prosinci meziměsíčně klesly v osmi krajských městech včetně Prahy, naopak rostly v Olomouci, Karlových Varech, Liberci, Jihlavě a Zlíně. Nabídkové ceny nájmů nenavázaly na pokles v přechozím měsíci a vzrostly meziměsíčně o 0,9%, což ale v meziročním srovnání znamená stále zpomalení z 14,3% na 13,4%. Očekáváme, že potenciál růstu nájmů se kvůli ztíženým finančním podmínkám českých domácností postupně vyčerpá, a to navzdory zvýšené (vynucené) poptávce po nájemním bydlení jakožto alternativě drahého vlastnického bydlení.

Pro rok 2023 ponecháváme výhled na pokles průměrných cen bytů okolo 5%. Riziko černého scénáře v podobě hlubší ekonomické krize se prozatím výrazně zmírnilo poté, co vláda schválila zastropování cen energií pro velké podniky, a nadále tak platí náš základní scénář počítající „jen“ s recesí na přelomu letošního a příštího roku. Bez spouštěče v podobě krize dle našeho názoru bublina na trhu nemovitostí nepraskne náhle, ale bude docházet k jejímu postupnému vyfukování, jaké nyní pozorujeme. V dalších letech by ceny nemovitostí mohly stagnovat či růst pomaleji než inflace, čímž by ekonomika ceny nemovitostí postupně „doháněla“.

Tabulka 1: UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí a jeho komponenty

ČR vážený průměr	XII-20	XII-21	VIII-22	IX-22	X-22	XI-22	XII-22
Čistá výnosnost nájemného (odhad*)	2.14%	1.64%	1.70%	1.78%	1.91%	1.93%	2.02%
Sazba hypoték (Hypoindex)	1.96%	3.81%	6.28%	6.23%	6.20%	6.31%	6.34%
Výnos 10Y vládního dluhopisu	1.27%	2.61%	4.11%	4.75%	5.54%	5.11%	4.64%**

Výhodnost dle hypotékáře	0.18%	-2.17%	-4.58%	-4.45%	-4.29%	-4.38%	-4.32%
Výhodnost dle střadatele	0.87%	-0.97%	-2.41%	-2.97%	-3.63%	-3.18%	-2.62%
Indikátor napětí na trhu nemovitostí	0.53%	-1.57%	-3.49%	-3.71%	-3.96%	-3.78%	-3.47%

* Hrubá výnosnost na základě dat Realitymix.cz mínus fixní odhadované roční opotřebení nemovitosti 2%.

**Odhad měsíčního průměru na základě aktuálně známých denních dat (následující měsíc bude revidováno).

Tabulka 2: UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí v krajských městech

Indikátor napětí na trhu nemovitostí	XII-20	XII-21	VIII-22	IX-22	X-22	XI-22	XII-22
Praha	-0.40%	-2.22%	-3.76%	-4.01%	-4.20%	-4.11%	-3.75%
České Budějovice	0.86%	-1.98%	-3.70%	-3.90%	-4.06%	-3.84%	-3.46%
Brno	-0.13%	-2.10%	-4.12%	-4.42%	-4.65%	-4.43%	-4.09%
Karlovy Vary	1.54%	-0.98%	-3.20%	-3.26%	-3.66%	-3.34%	-3.15%
Hradec Králové	1.01%	-1.72%	-3.80%	-3.89%	-4.12%	-4.02%	-3.68%
Liberec	0.86%	-0.87%	-2.70%	-2.63%	-3.06%	-2.90%	-2.74%
Ostrava	2.27%	-0.17%	-1.91%	-2.35%	-2.57%	-2.05%	-1.73%
Olomouc	0.75%	-0.06%	-3.08%	-3.24%	-3.57%	-3.77%	-3.87%
Pardubice	1.13%	-0.89%	-3.61%	-3.58%	-3.59%	-3.43%	-2.77%
Plzeň	0.46%	-1.70%	-3.64%	-3.76%	-4.20%	-3.87%	-3.65%
Ústí nad Labem	3.47%	-0.43%	-2.57%	-2.85%	-2.79%	-2.65%	-2.36%
Jihlava	1.92%	-0.79%	-3.06%	-3.43%	-3.82%	-3.76%	-3.42%
Zlín	1.06%	-1.73%	-3.73%	-3.89%	-4.45%	-4.07%	-3.72%
ČR vážený průměr	0.53%	-1.57%	-3.49%	-3.71%	-3.96%	-3.78%	-3.47%

Poznámka: Hrubá výnosnost nájemného je vypočítána z dat cen a nájmů typických 60m2 bytů z webových inzerátů, jež zpracovává server Realitymix.cz. Jedná se o nejaktuálnější dostupné údaje z trhu nemovitostí v ČR. Data jsou na měsíční bázi a vychází počátkem měsíce. Čistá výnosnost nájemného je očištěna o průměrné roční opotřebení bytu uvažované běžně jako 2%. Sazba hypoték je měsíčně zveřejňovaný Fincentrum Hypoindex, výnos 10-ti letého vládního dluhopisu je průměr denních dat z databáze Macrobond. Průměr ČR je vážený průměr údajů krajských měst, kde vahami je počet obyvatel v těchto městech. Kladné číslo UniCredit Indikátoru napětí na trhu nemovitostí znamená, že nákupem nemovitosti lze teoreticky vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb, což láká na trh nové investory. Kvůli řadě zjednodušujících předpokladů je ale nutné indikátor chápat jako hrubý odhad skutečnosti, nikoliv jako univerzálně platný fakt. Indikátor za aktuální měsíc bude vždy následující měsíc revidován po zveřejnění kompletních měsíčních dat výnosů vládních dluhopisů.

Tabulka 3: Hrubá anualizovaná výnosnost nájemného v krajských městech

Hrubá výnosnost nájemného (p.a.)	XII-20	XII-21	VIII-22	IX-22	X-22	XI-22	XII-22
Praha	3.21%	2.99%	3.44%	3.48%	3.67%	3.60%	3.74%
České Budějovice	4.48%	3.23%	3.49%	3.59%	3.81%	3.87%	4.03%
Brno	3.48%	3.11%	3.07%	3.07%	3.22%	3.28%	3.40%
Karlovy Vary	5.16%	4.23%	4.00%	4.23%	4.21%	4.37%	4.34%
Hradec Králové	4.62%	3.49%	3.39%	3.60%	3.75%	3.69%	3.81%
Liberec	4.47%	4.34%	4.49%	4.86%	4.81%	4.81%	4.75%
Ostrava	5.88%	5.04%	5.29%	5.14%	5.30%	5.66%	5.76%
Olomouc	4.37%	5.15%	4.12%	4.25%	4.30%	3.94%	3.62%
Pardubice	4.75%	4.32%	3.58%	3.91%	4.28%	4.28%	4.72%
Plzeň	4.07%	3.51%	3.56%	3.73%	3.67%	3.84%	3.84%
Ústí nad Labem	7.08%	4.78%	4.62%	4.64%	5.08%	5.06%	5.13%
Jihlava	5.53%	4.42%	4.13%	4.06%	4.05%	3.95%	4.07%
Zlín	4.67%	3.48%	3.46%	3.60%	3.42%	3.64%	3.77%
ČR vážený průměr	4.14%	3.64%	3.70%	3.78%	3.91%	3.93%	4.02%

Co je UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí?

Nákup bytu lze chápat jako investici, jež každý měsíc přináší výnos v podobě nájemného (ať už inkasovaného od nájemníků, nebo úsporu na nájemném pro toho, kdo bydlí ve vlastním). Pokud roční výnos nájemného očištěný o opotřebení bytu a vyjádřený v procentech ceny nemovitosti převyšuje úrokovou sazbu hypoték, jsou na trh ve velkém množství lákáni investoři („hypotékáři“), kteří inkasují relativně vysoké nájmy a platí nízké úroky z hypoték. Pokud čistý roční procentuální výnos nájemného zároveň převyšuje výnosy např. dlouhodobých vládních dluhopisů, jsou na trh dále lákáni i domácí a zahraniční „střadatelé“, pro které je výhodnější ukládat peníze raději do nemovitostí než do málo úročených dluhopisů. UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí zachycuje oba zmíněné efekty a ukazuje, do jaké míry jsou české nemovitosti pro investory atraktivní. Čím atraktivnější investicí české nemovitosti jsou, tím více tlačí zvýšená poptávka ceny nahoru.