Ceny nemovitostí - 2019–2021

ČSÚ, 30.12.2022

Název kraje	Velikost obcí	Průměrná kupní cena
Název kraje	Velikost obcí	Rok 2019	Rok 2020	Rok 2021
Hlavní město Praha		65 815	79 703	96 498
Středočeský	do 1 999 obyv.	39 368	43 067	53 434
	2 000 - 9 999 obyv.	49 407	56 419	67 291
	10 000 - 49 999 obyv.	39 129	43 867	54 401
	50 000 obyv. a více	40 073	47 652	54 823
Celkem Středočeský		42 935	47 670	57 814
Jihočeský	do 1 999 obyv.	27 093	30 562	36 187
	2 000 - 9 999 obyv.	29 817	31 870	36 415
	10 000 - 49 999 obyv.	29 036	36 520	41 357
	50 000 obyv. a více	46 744	53 031	64 469
Celkem Jihočeský		30 287	33 414	39 180
Plzeňský	do 1 999 obyv.	25 114	27 023	34 924
	2 000 - 9 999 obyv.	30 929	33 526	36 149
	10 000 - 49 999 obyv.	31 319	34 611	42 478
	50 000 obyv. a více	46 271	49 978	67 931
Celkem Plzeňský		30 845	32 866	38 963
Karlovarský	do 1 999 obyv.	23 317	28 809	32 406
	2 000 - 9 999 obyv.	23 725	28 612	30 360
	10 000 - 49 999 obyv.	29 386	28 446	34 195
	50 000 obyv. a více	x	x	x
Celkem Karlovarský		25 415	28 661	32 376
Ústecký	do 1 999 obyv.	22 494	26 091	30 072
	2 000 - 9 999 obyv.	25 392	28 080	32 012
	10 000 - 49 999 obyv.	27 244	29 274	34 000
	50 000 obyv. a více	39 009	43 885	45 583
Celkem Ústecký		25 357	28 258	32 152
Liberecký	do 1 999 obyv.	25 521	28 654	31 457
	2 000 - 9 999 obyv.	27 051	30 111	36 509
	10 000 - 49 999 obyv.	30 196	32 710	37 796
	50 000 obyv. a více	43 892	51 117	58 539
Celkem Liberecký		30 149	34 316	39 631
Královéhradecký	do 1 999 obyv.	27 982	27 977	33 293
	2 000 - 9 999 obyv.	25 842	29 374	33 871
	10 000 - 49 999 obyv.	28 073	32 575	34 806
	50 000 obyv. a více	48 507	48 434	59 590
Celkem Královéhradecký		30 327	32 295	37 856
Pardubický	do 1 999 obyv.	28 358	28 329	34 434
	2 000 - 9 999 obyv.	27 201	29 639	36 391
	10 000 - 49 999 obyv.	32 187	31 919	36 231
	50 000 obyv. a více	43 161	51 883	60 225
Celkem Pardubický		29 817	30 526	35 929
Vysočina	do 1 999 obyv.	23 824	27 375	33 087
	2 000 - 9 999 obyv.	25 748	29 606	32 900
	10 000 - 49 999 obyv.	32 718	32 458	38 539
	50 000 obyv. a více	44 867	49 385	56 740
Celkem Vysočina		28 721	30 393	35 435
Jihomoravský	do 1 999 obyv.	28 284	29 547	36 263
	2 000 - 9 999 obyv.	31 425	34 400	38 409
	10 000 - 49 999 obyv.	31 361	34 181	36 765
	50 000 obyv. a více	52 142	53 555	66 887
Celkem Jihomoravský		33 430	35 656	43 070
Olomoucký	do 1 999 obyv.	22 418	25 015	30 563
	2 000 - 9 999 obyv.	27 041	27 726	32 253
	10 000 - 49 999 obyv.	29 014	28 370	34 324
	50 000 obyv. a více	48 204	51 393	61 281
Celkem Olomoucký		25 538	27 107	32 647
Zlínský	do 1 999 obyv.	21 385	23 596	28 838
	2 000 - 9 999 obyv.	22 478	27 829	29 738
	10 000 - 49 999 obyv.	27 202	32 281	33 176
	50 000 obyv. a více	39 444	40 095	50 650
Celkem Zlínský		24 666	28 130	31 744
Moravskoslezský	do 1 999 obyv.	24 687	26 620	30 935
	2 000 - 9 999 obyv.	27 124	29 274	33 545
	10 000 - 49 999 obyv.	28 179	29 467	33 036
	50 000 obyv. a více	38 702	38 478	47 466
Celkem Moravskoslezský		28 521	30 126	34 619
Celkem ČR		34 513	37 234	43 048

Nová statistická publikace Ceny nemovitostí

Nová publikace Ceny nemovitostí volně navazuje na již zrušenou publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí, která vyšla naposledy koncem roku 2020 s daty za roky 2017 – 2019.

ČSÚ v letech 2000 až 2020 vydával Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Data byla založena výlučně na údajích pořizovaných finančními úřady a obsažených v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje. Pořizování se opíralo o zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ke dni 26. září 2020 však došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. V důsledku toho zcela zaniknul stávající datový zdroj. Publikace proto skončila posledním referenčním rokem 2019.

Pro zajištění alespoň částečné návaznosti původních statistik se ČSÚ pokusil využít jakožto alternativní zdroj údaje z katastru nemovitostí, kterými disponuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Primární nezpracovaná data jsou sice prakticky vyčerpávající, avšak chybí mnohé cenotvorné informace, které do dosavadních dat vkládali odhadci při individuálním posouzení charakteristik dané nemovitosti. Pro účely dalšího zpracování je dále potřeba data doplnit o související údaje z Registru sčítacích obvodů a budov spravovaného ČSÚ (RSO) a z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí spravovaného ČÚZK (RÚIAN). Vzhledem k jisté nekonzistenci RSO a původního zdroje (katastr nemovitostí) není možno propojit všechna data a původní zdroj tak ztrácí do jisté míry charakteristiku vyčerpávajícího souboru.

Účelem vytvářeného systému v nové publikaci Ceny nemovitostí je poskytování informací o rozložení cenové hladiny bytů a rodinných domů, jakož i vývoj tohoto rozložení v čase. Avšak podobně jako tomu bylo u předchozí publikace, účelem nové publikace není vytvářet detailní cenové mapy. Na rozdíl od předchozího zdroje nemá nyní ČSÚ spolehlivé zdroje k vytváření cenových statistik stavebních pozemků a bytových domů.

Zdroj dat, jejich struktura a frekvence

Zdrojem dat nové publikace jsou granulární údaje ČÚZK o jednotlivých řízeních, u nichž byl zapsán cenový údaj. Jedná se o řízení obsahující následující typy nemovitostí:

- parcela (jejíž součástí je stavba, například rodinný dům, zemědělská stavba, garáž, stavba občanského vybavení, stavba technického vybavení aj.);

- budova (stavba, která není součástí parcely, na které stojí);

- jednotka (byt či nebytový prostor v budově, garáž v budově)

Pro každé řízení jsou k dispozici zejména tyto údaje:

- identifikátory řízení a listiny – označení dle evidence ČÚZK;

- datum podání – kdy byl podán požadavek na úpravu v katastru nemovitostí;

- datum zplatnění – od kdy začal právně platit podaný požadavek;

- cena z listiny – prodejní cena nebo ohodnocení nemovitosti, resp. pokud se řízení týká více nemovitostí, jedná se o celkovou sumu uvedenou v řízení;

- měna – v jaké měně proběhla transakce či ohodnocení;

- listina – smlouvy vedené u daného řízení (např. kupní smlouva, darovací smlouva, potvrzení o nabytí vlastnictví, potvrzení o nabytí pohledávky dražbou, …);

- typ nemovitosti – rozdělení, jestli se jedná o budovu, parcelu nebo jednotku (byt);

- textový popis o nemovitosti – jedno z klíčových polí, které obsahuje textové upřesňující danou nemovitost, např. číslo pozemku, na kterém stojí budova (obsahuje číslo popisné/evidenční, pokud existuje), část obce a obec, ve které se nemovitost nachází;

- číslo a název katastrálního území, do kterého spadá daná nemovitost;

- charakteristika osoby převodce a nabyvatele (fyzická, právnická osoba).

Data jsou ze strany ČÚZK poskytovány ve čtvrtletní periodicitě.

Z registru sčítacích obvodů a budov (RSO) a registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) jsou při zpracování údajů doplňovány další charakteristiky, jako například způsob využití budovy, počet podlaží, počet bytových jednotek, materiál zdí, způsob vytápění, druh vlastníka budovy, výměra parcely, podlahová a obytná plocha bytu, základní charakteristiky vybavení bytu, informace k umístění nemovitosti (kraj, obec, POU, ORP), apod.

Základní charakteristika nového zdroje dat pro cenovou statistiku

Každou prodávanou (komplexní) nemovitost obvykle tvoří dílčí nemovitosti různých druhů (např. rodinný dům, samostatná garáž a zahrada). Zatímco v předchozím datovém zdroji z daňových přiznání byla kromě celkové kupní ceny (komplexní) nemovitosti dispozici také cena odhadní každé dílčí nemovitosti vypočtená znalcem dle oceňovací vyhlášky, v současném zdroji je jen (kupní) cena celková.

Podstatnou cenotvornou charakteristikou je také míra opotřebení. Rovněž tato informace není v současném zdroji k dispozici. Absence těchto informací ovlivňuje zejména výpovědní schopnost dat u rodinných domů, kde již nemohou být vytvářeny přehledy mapující dynamiku poklesu ceny v závislosti na opotřebení. Posledním vyznaným údajem, který není k dispozici, je odhadní cena. Ta se používala zejména k filtrování nepravděpodobných extrémních údajů a byla publikována paralelně.

Na druhou stranu je k dispozici výrazně větší množství cenových údajů jak pro byty, tak pro rodinné domy. Z registrů je možno doplnit charakteristiky, které v dřívějším zdroji chyběly, zejména vybavení bytů. Z primárního zdroje ČÚZK je také možno poměrně přesně odvodit relativní množství objemů prodejů bytových nemovitostí až do úrovně obcí. U předchozího zdroje dat byly údaje pouze výběrové a v některých lokalitách nedostatečné; platí to zejména u Prahy.

Publikované údaje, metodika

Soubor publikačních tabulek byl vybrán dle možností nového zdroje s co největší podobností detailního členění, jako tomu bylo v původní publikaci. Vzhledem k tomu, že zdrojový soubor je stále v procesu analýzy možností jeho výpovědních schopností, jsou uvedeny pouze základní přehledy. Chybí zejména informace o stavebních pozemcích, bytových domech a u bytů a rodinných domů chybí členění v závislosti na opotřebení. Rovněž není uvedeno rozložení cen podle kvantilů.

V tabulkách uvádějících průměrné ceny bytů a rodinných domů je v každé sledované kategorii použit jednoduchý nevážený průměr jednotkových cen. Je také uváděn počet převodů, ze kterých byla cena zjištěna, jakožto údaj o spolehlivosti a reprezentativitě. Jsou-li k dispozici méně než 3 údaje, průměrná cena se neuvádí.

Před počítáním průměrných cen a cenových indexů je stanoven numerický filtr pro celkové ceny, jednotkové ceny a velikost nemovitosti. Vychází se pouze z cen uvedených v těch řízeních, kde příslušná smlouva je smlouvou kupní, tedy nikoliv například smlouva darovací či usnesení soudního exekutora o udělení příklepu.

Rodinné domy též musí splňovat podmínku, že zahrnují minimálně 1 byt, maximálně 3 byty a obsahují minimálně 1 podlaží, maximálně 3 podlaží. Průměrná cena samotného rodinného domu jakožto dílčí nemovitosti je stanovena odhadem pomocí koeficientu homogenity pro kraje. Homogenita je definována jakožto (procentní) podíl ceny dílčí nemovitosti (zde rodinného domu) na celém prodeji dané komplexní nemovitosti (např. rodinný dům včetně souvisejících pozemků a dalších staveb). Je spočtena z původního datového zdroje; analýzy ukázaly na relativní časovou stabilitu homogenity v dané oblasti. Jednotkovou cenou u rodinných domů je cena za 1 m2 obytné plochy rodinného domu (v předchozích publikacích se jednalo o cenu za 1 m3 obestavěného prostoru).

Jednotková cena bytu (cena za metr čtvereční) je celková cena bytu dělená celkovou podlahovou plochou.

Cenový vývoj v závislosti na čase je vyjádřen formou cenového indexu. Tento index je vzhledem ke kompatibilitě s jinými cenovými statistikami Laspeyresův s pevnými bazickými váhami. Vzhledem k charakteru získaných cen a jejich množství je nejnižší možnou časovou jednotkou čtvrtletí. Váhy za kraje pro počítání cenových indexů jsou stanoveny jako podíly součtu absolutních kupních cen. Vychází se z celkových korunových objemů, nikoliv pouze z podmnožiny, kterou je možno zpracovat pomocí registrů.

Indexním bazickým obdobím pro konstrukci indexu byl vybrán rok 2015 (celoroční období), je také uvedena řada s původní bází 2010 = 100 a dále je uvedený index meziroční (o základu stejné čtvrtletí minulého roku), který se v cenové statistice typicky užívá pro měření intenzity cenového růstu. Váhy pro byty a rodinné domy za kraje jsou spočteny jako relativní podíly objemů skutečných transakcí, tedy z původních dat ČÚZK nezávisle na úspěšnost následujícího propojení s registrem RSO (viz výše).

Referenční období pro cenové indexy a absolutní (tj. průměrné) ceny je dáno datem zplatnění, nikoliv podání, což je v souladu s metodikou cenové statistiky House Price Index vycházející z evropské legislativy. Časový posun mezi cenou zplatnění a podání je v průměru jeden měsíc.

Vypovídající schopnost statistiky a návaznost na předchozí publikaci

Předkládaná publikace je do jisté míry náhradním řešením v důsledku zániku původního zdroje. ČSÚ sice počítal perspektivně s využitím údajů z katastru nemovitostí, ale původně jenom jako doplňujícího zdroje. Publikace představuje svou formou stav, který umožnily dosavadní analýzy a metody zpracování. Statistiky jsou revidovatelné a budou se v příštích publikacích dále zpřesňovat. Rovněž používaná metodika není definitivní.

Výsledné hodnoty je třeba interpretovat vzhledem ke všem možným okolním souvislostem. Pro územní detail může být prezentovaná průměrná jednotková cena zatížena neznámými specifickými charakteristikami (např. větší podíl převodů nemovitostí s netržní cenou).

Původní publikace Ceny sledovaných druhů nemovitostí 2017 – 2019 a současná Ceny nemovitostí 2019-2021 se ohledně absolutních (průměrných) cen časové překrývají v roce 2019. Vzhledem k rozdílným zdrojům i metodikám, které se charakteru zdrojů musí přizpůsobit, nejsou údaje srovnatelné. To platí zejména pro rodinné domy.

Pro časové převody je možno užít řad cenových indexů, které pokrývají období 2015 – 2021. Tyto cenové indexy jsou spočteny na srovnatelných datech nového zdroje. V období, kde se cenový index časově překrývá mezi původní a novou publikací, je vhodnější užití tohoto nového zdroje.

Přílohy

Všechna data publikace (0,3 MB)	ZIP
Úvod	Word PDF
Tabulková část
1. Rodinné domy
1-3. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v období 2019–2021 dle krajů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)	Excel PDF
1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 2019–2021 dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)	Excel PDF
1-6. Indexy cen rodinných domů (průměr 2010 = 100)	Excel PDF
1-6a. Indexy cen rodinných domů (stejné období předchozího roku=100)	Excel PDF
1-6b. Indexy cen rodinných domů (průměr 2015 = 100)	Excel PDF
2. Byty
2-1. Průměrné ceny bytů v ČR v letech 2019–2021 dle krajů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)	Excel PDF
2-4. Průměrné ceny bytů v ČR v období 2019–2021 dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m²)	Excel PDF
2-6. Indexy cen bytů (průměr 2010 = 100)	Excel PDF
2-6a. Indexy cen bytů (stejné období předchozího roku = 100)	Excel PDF
2-6b. Indexy cen bytů (průměr 2015 = 100)	Excel PDF
6. Úhrnné indexy cen nemovitostí (úhrny za rodinné domy a byty, za ČR též samostatné stavební pozemky)
6-7. Úhrnné indexy cen nemovitostí (průměr 2015 = 100)	Excel PDF
6-7a. Úhrnné indexy cen nemovitostí (stejné období předchozího roku = 100)	Excel PDF