(4)                   Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha včetně jejích součástí, jakož i pozemek k uvedeným účelům již užívaný nebo teprve určený rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, se podle této cenové mapy neocení a jeho cena se zjistí podle jiného právního předpisu³⁾.

(5)                   Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dálnice, silnice a ostatní komunikace včetně jejich součástí, a veřejné prostranství, které není součástí pozemní komunikace, jakož i pozemek k uvedeným účelům již užívaný nebo teprve určený rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, a přitom platí, že tento pozemek je veřejnosti přístupný nebo je ke stejnému účelu určen podle jiného právního předpisu^[3]), se podle této cenové mapy neocení a jeho cena se zjistí podle jiného právního předpisu³⁾, pokud se nejedná o pozemek uvedený v odstavci 6.

(6)                   Je-li pozemek uvedený v odstavci 5 veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, nebo je-li společně užívaný s nemovitou věcí využívanou k podnikání, včetně parkovacích a obslužných ploch, ocení se podle cenové mapy.

(7)                   V případě nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě podle jiného právního předpisu^[4]) s jeho skutečným stavem se postupuje způsobem podle jiného právního předpisu^[5]).

(8)                   Cenová mapa je bezplatně přístupná veřejnosti v pracovní době v přízemí Magistrátu hlavního města Prahy na Mariánském nám. 2 v Praze 1 – Starém Městě.

(9)                   Dotazy, připomínky a návrhy k cenové mapě lze uplatnit na odboru hospodaření s majetkem Magistrátu hlavního města Prahy – Jungmannova 35, 111 21 Praha 1.

Čl. 4

Analýza trhu s pozemky (1) Z provedené analýzy realitního trhu vyplývá, že trh s pozemky v hlavním městě Praze je trhem specifickým, který se v rozhodujících segmentech – bydlení, kancelářské, obchodní plochy i plochy pro skladování a logistiku – liší svým rozsahem a dynamikou rozvoje od ostatních měst České republiky. Hlavní město Praha nemá ani v jednom segmentu realitního trhu srovnání s žádným jiným městem České republiky a dosahují se zde jednoznačně nejvyšší ceny pozemků.

(2)                   Území hlavního města Prahy s výjimkou rozsáhlých nezastavěných ploch je v naprosté většině vybaveno infrastrukturou, tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elektřina. Jednotlivé části hlavního města Prahy jsou plně napojeny na komunikační síť. Specifikem hlavního města Prahy je existence tří tras metra, které propojují centrum s významnými koncentracemi bydlení v ostatních částech.

(3)                   Mezi zobecnitelné závěry, které vyplývají z analýzy vývoje trhu s pozemky, patří zejména:

a)        Loňský trend vysokého růstu cen pozemků v letošním roce pokračoval a překonal míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen. Opět nejvíce vzrostly ceny pozemků využívaných pro bydlení, především v rodinných domech.

b)        Pokud jde o ceny pozemků určených k bydlení v rodinných domech, nejvyšší nárůst cen lze sledovat v nových lokalitách na okraji města spojených se samostatnými developerskými projekty. Ceny pozemků v tomto segmentu vzrostly nejvýrazněji ze všech sledovaných segmentů, meziročně zhruba o třetinu.

c)        U bytových domů působí na výši ceny pozemků zejména vliv polohy a urbanistické souvislosti. Ceny pozemků v tomto segmentu vzrostly meziročně přibližně o pětinu.

d)        V případě ploch s komerčním využitím ovlivňuje cenu pozemku zejména poloha, včetně spádové koncentrace obyvatel a zákazníků. U pozemků s komerčně výnosnými stavbami, např. obchodními centry, hotely, administrativou vyššího standardu, došlo ve srovnání s ostatními segmenty k mírnějšímu nárůstu cen, podobně jako u pozemků se stavbami komerčně méně výnosnými.

e)        Průmyslové plochy mají mnohem homogennější charakteristiky s menšími cenovými odchylkami. Specifikem jsou prodeje původně průmyslových ploch pro jiné budoucí využití. Rovněž ceny ploch s aktuálním průmyslovým využitím se oproti loňsku zvýšily zhruba o pětinu.

(4) Pokud jde možnosti dalšího rozvoje trhu, v následujícím roce bude pokračovat trend zvýšeného zájmu o koupi pozemků. Pozemky budou i nadále komoditou na realitním trhu, která cenově poroste. Do cen se bude i nadále promítat problém s lhůtami povolování staveb, což vede kupující k vyšší ochotě platit za pozemky s platným územním rozhodnutím, resp. stavebním povolením. Souhrnně hodnoceno lze očekávat zachování trendu růstu cen pozemků z důvodu velkého převisu poptávky nad nabídkou. Tento stav lze očekávat i v krátkém a střednědobém časovém horizontu, protože veškeré rozvojové lokality v Praze – mezi které patří Bubny, Nákladové nádraží Žižkov, Nádraží Smíchov, Ruzyně, Zličín nebo Letňany – jsou již ve vlastnictví investorů, kteří zde připravují budoucí výstavbu převážně bytů. Důsledkem může být zvýšená nabídka bytů, nikoliv však pozemků vhodných pro budoucí zástavbu.

Čl. 5

Komentář ke zdroji cen (1) V rámci aktualizace byly údaje o nových prodejích pozemků čerpány z podkladů Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrálního pracoviště Praha. Tímto způsobem byla v reálném čase rozšířena množina sjednaných cen, které byly uplatněny při aktualizaci ocenění.

(2)                   Bylo provedeno vyhodnocení s využitím nového statistického vzorku prodaných pozemků získaných na území hlavního města Prahy v letech 2021 až 2022. Celkem bylo analyzováno 1938 kupních smluv zahrnujících 5993 pozemků. Po odfiltrování, kdy nebyly využity informace o vícenásobných prodejích stejných pozemků, o prodejích, kde nebylo možno jednoznačně stanovit cenu pozemku, a o prodejích pozemků s malou výměrou (cca do 50 m²), zahrnoval statistický soubor 1612 prodejů. V souladu s metodikou oceňování a po dalším odfiltrování prodejů, jejichž cena se výrazně lišila od ceny obvyklé v oceňovaném území, bylo k novému ocenění použito 115 prodejů a na jejich základě porovnáním nově oceněno 3930 skupin pozemků.

(3)                   Celkově se ukazuje, že tento rozsah neustále aktualizovaných údajů je pro zpracování cenové mapy v rozsahu území hlavního města Prahy postačující.

Čl. 6 Použitý mapový podklad

(1)  Podkladem cenové mapy je katastrální mapa na území hlavního města Prahy upravená

Institutem plánování a rozvoje hl. m. Prahy, příspěvkovou organizací zřízenou hlavním městem Prahou.

(2)  Grafická část cenové mapy obsahuje:

a)        hranice parcel,

b)        vnitřní kresbu,

c)        doplňkovou kresbu,

d)        hranice katastrálních území,

e)        názvy katastrálních území a městských částí,

f)         názvy ulic a náměstí.

(3) U většiny katastrálních území je základem datový podklad z roku 2003 aktualizovaný v dalších letech. V některých případech vzhledem k tomu, že aktualizace probíhá v ročních intervalech, mapový podklad obsahuje údaje, které nejsou v souladu se skutečným stavem. Jedná se zejména o vymezení hranic parcel a polohopis objektů. Případný nesoulad se nejčastěji zjistí při konkrétním oceňování jednotlivých pozemků.

Čl. 7 Popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti

(1)                   Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemků v obci a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků.

(2)                   Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále jen „pozemek“) obsažené v kupních smlouvách.

(3)                   Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle jiného právního předpisu^[6]). V cenové mapě jsou graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území hlavního města Prahy a stavební vybavenosti.

(4)                   Pozemky v cenové mapě neoceněné se ocení podle Článku 3. V hlavním městě Praze zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny některé pozemky veřejné správy, školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení.

(5)                   Očekává se roční účinnost této cenové mapy. Tak jako v minulých letech, s ohledem na vývoj trhu s pozemky v hlavním městě Praze, se předpokládá, že koncem roku 2023 bude obecně závaznou vyhláškou hl. m. Prahy cenová mapa stavebních pozemků aktualizována. Seznam katastrálních území hlavního města Prahy

“.

Čl. II

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2023.

MUDr. Zdeněk H ř i b, v. r.

primátor hlavního města Prahy

doc. Ing. arch. Petr H l a v á č e k, v. r. I. náměstek primátora hlavního města Prahy

Poznámka redakce Cenového věstníku MF:

Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy pro rok 2023 je k nahlédnutí na následujících webových stránkách: https://app.iprpraha.cz/apl/app/cenova-mapa/. 

Vydává: Ministerstvo financí ČR, Letenská 15, 118 10 Praha 1 – Redakce: Lucie Petrová,  telefon 257 042 535, e-mail: Lucie.Petrova@mfcr.cz