Prodeje nových bytů v Praze se odráží ode dna, stále jsou však nejhorší za posledních 20 let

Pražský trh s novými byty, který v loňském roce propadl nejhlouběji v historii jeho monitoringu, se nejspíš pomalu odráží ode dna. Prodeje nových bytů v první letošním čtvrtletí v porovnání s posledním kvartálem loňského roku vzrostly o pětinu. Developeři v hlavním městě během prvních třech měsíců letošního roku prodali celkem 540 nových bytů. V porovnání se stejným obdobím loňského roku to však představuje takřka třetinový pokles (-30,77 procenta). Prodeje tak zůstávají nejhorší za posledních minimálně dvacet let. Vyplývá to z podrobných analýz společnosti Ekospol, která trh s novými byty v Praze monitoruje a prodejní data následně zveřejňuje nejdéle ze všech subjektů na trhu.

První čtvrtletí letošního roku je z pohledu prodejů nových bytů třetí nejhorší čtvrtletí v historii monitoringu trhu, hned po loňském třetím a čtvrtém kvartálu. „Pražský realitní trh se pomalu vzpamatovává z loňského nejhoršího roku v historii. Kombinace historicky nejdražších a špatně dostupných hypoték, rekordně vysoké dvouciferné inflace a celkově obav z ekonomického vývoje srazily prodeje nových bytů v Praze na kolena. Za celý loňský rok se prodalo jen tolik bytů, co za jediné nejúspěšnější čtvrtletí. Nyní se zdá, že by se situace mohla pomalu změnit,“ tvrdí generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Podle něj se zásadně změnila struktura kupujících, trh ze dna nyní táhnou hlavně investoři. „Klienty nakupující byty v pro vlastní bydlení prakticky vytlačili lidé, kteří v nových bytech oprávněně hledají bezpečné zajištění proti inflaci. I při její současné dvouciferné výši se investice do nemovitostí vyplatí, protože zhodnocení nemovitostí inflaci ve střednědobém horizontu překonává. Devět z deseti kupců nyní tvoří právě tito investoři,“ zdůrazňuje Korec.

Drahé a nedostupné hypotéky a nejistá ekonomická situace v minulém roce pražský rezidenční trh zásadně zasáhly. Za celý loňský rok developeři v Praze prodali jen 2400 nových bytů, což je nejméně za posledních 20 let. To je takřka stejně, jako se prodalo v dosud nejsilnějším druhém čtvrtletí roku 2021. Meziročně se prodeje v hlavním městě loni propadly o 63 procent. Zájem o nové byty byl přitom v Praze ještě předloni velmi vysoký. Za celý rok 2021 developeři prodali celkem 6450 bytů, tedy dvaapůlkrát více než loni. Zároveň to je o 1540 prodaných bytů více než v roce 2020. Šlo o nejvyšší číslo od roku 2016. Zvláště silné bylo předloňské druhé čtvrtletí, kdy nového majitele nalezlo rekordních 2350 bytů. To je nejvíce za celou dobu, kdy Ekospol tyto statistiky zveřejňuje.

Zdražování nových bytů se prakticky zastavilo, k poklesu cen prostor není

Ceny nových bytů na pražském trhu, které v posledních letech rostly dvouciferným číslem, pravděpodobně dosáhly svého vrcholu. Metr čtvereční nového bytu na konci prvního čtvrtletí letošního roku vyšel na 147 750 korun, což je jen o 700 korun (0,476 procenta) více než na konci minulého roku. Pětapadesátimetrový byt tak nyní vyjde na 8,13 milionu korun.

„Po jednoprocentním mezikvartálním zdražení na konci loňského roku tu máme ještě nižší nárůst cen. Dá se tedy říci, že jsme dosáhli vrcholu a ceny nových bytů na pražském trhu budou stagnovat. Pokračující zdražování stavebních prací a materiálu, jejichž ceny stále rostou v průměru o deset procent, však jakémukoliv zlevňování nových bytů stále brání. Překážkou je také složitý povolovací proces, který zahájení výstavby neúměrně oddaluje a prodražuje. Nic na tom v nejbližší době nezmění ani nedávno schválená novela stavebního zákona, která by měla získávání stavebního povolení výrazně urychlit. Vliv nové legislativy se totiž projeví až s větším odstupem,“ tvrdí Korec.

Dostupných bytů zůstává v cenících developerů více

Kupující mají nyní lepší možnost výběru, počet dostupných nových bytů v cenících developerů se zásadně zvýšil na jedny z nejvyšších hodnot v historii monitoringu. Oproti konci roku 2021 si mohou zájemci vybírat z dvakrát většího počtu dostupných bytů.

Přes mírné oživení prodejů na začátku letošního roku zůstává další vývoj nejistý a spíše negativní. „Realitní trh zásadně ovlivňuje dostupnost hypoték, které jsou nejméně dostupné od devadesátých let minulého století. Kvůli tomu trh s novými byty prakticky zkolaboval. Bytový trh začne fungovat teprve tehdy, kdy začnou fungovat hypotéky. Ty přitom ovlivňují základní hypoteční sazby, které Česká národní banka (ČNB) už od poloviny loňského roku drží na rekordní úrovni. Jsou dokonce dvojnásobné oproti sazbám určovaným Evropskou centrální bankou. Takto vysoké sazby však nelikvidují jen realitní trh a sny stovek tisíc domácností o vlastním bydlení, ale dusí celé hospodářství. Firmy, které kvůli vysokým úrokům nedosáhnou na úvěrové financování, začnou brzy krachovat a propouštět. Což je dále sníží koupěschopnost obyvatel. Je proto nejvyšší čas, aby ČNB ukončila další nesmyslný makroekonomický experiment a základní úrokové sazby konečně snížila na rozumnou úroveň,“ apeluje developer Korec.