V ČR je pronajímáno 223 tisíc investičních bytů. Jejich majitele sdružuje nová platforma.

V ČR je pronajímáno přibližně 223 tisíc investičních bytů, které vlastní zhruba 71 tisíc majitelů. Vyplývá to z nové studie společnosti Dataligence připravené v souvislosti s aktuálně probíhající veřejnou diskusí o dostupnosti bydlení a nájemním bydlení. „Počet investičních bytů v ČR doposud nikdo nespočítal. Analýza nám tak pomáhá jako cenný podklad ke spuštění nové Platformy individuálních pronajímatelů. Ta má ambici pod Asociací nájemního bydlení všem majitelům investičních bytů poskytnout základní know-how servis a zastupovat jejich zájmy,“ říká viceprezident Asociace nájemního bydlení Tomáš Kašpar.

Až 10 % pronájmů tvoří investiční byty

Za investiční byt lze podle studie realizované společností Dataligence považovat především byt, jehož majitel vlastní alespoň tři bytové jednotky „V analýze jsme se věnovali především fyzickým osobám, které vlastní alespoň 3 bytové jednotky. Vždy jednu jednotku jsme odečetli, protože předpokládáme, že v ní bydlí. K tomu jsme připočetli majitele bytových domů a 30 % bytů ze skupiny majitelů, kteří vlastní dva byty,“ vysvětluje jednatel společnosti Dataligence Milan Roček.

„Při zpracování jsme vycházeli z analýzy dat katastrálních úřadů po celém Česku. Pokud se podíváme na rozložení investičních bytů v rámci území celé České republiky, je nepřekvapivé, že nejvíce investičních bytů se nachází v Praze a ve Středočeském kraji,“ doplňuje vysvětlení Milan Roček. Většina investičních bytů se nachází v bytových domech, ve kterých je v ČR kolem 2,4 milionu bytů. Jednoduchou aritmetikou pak lze odvodit závěr, že zhruba 10 % bytů v bytových domech v ČR je provozováno formou pronájmu investičního bytu.

Platforma individuálních pronajímatelů

Asociace nájemního bydlení (ANB) sdružuje velké institucionální pronajímatele bytů, kteří mají ve své správě v Česku kolem 55.000 nájemních bytů. „Vzhledem k tomu, že dlouhodobě disponujeme nájemním know-how ve všech oblastech, je založení Platformy individuálních pronajímatelů (PIP) dalším logickým krokem. Touto aktivitou chceme pomoci drobným provozovatelům investičních bytů s jejich činností a chceme tak nadále kultivovat trh s nájemním bydlení,“ vysvětluje motivace k založení platformy Tomáš Kašpar. PIP nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady a tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Nedílnou součástí této platformy je také zastupování zájmů majitelů investičních bytů. „Je tady celá řada povinností, které stát nově chystá i pro tyto drobné majitele bytů, ale jejich zájmy vlastně nikdo nezastupuje. Jde například o relativně složitou problematiku instalace dálkových odečtů spotřeby tepla nebo třeba o změnu v současnosti velmi složitého a zdlouhavého proces řešení neplatičů nájemného,“ doplňuje viceprezident ANB Jan Rafaj. Platforma už na webu www.pip.asociacenajemnihobydleni.cz zahájila provoz. Každý den informuje své členy o aktuálním dění na trhu a zároveň je pravidelně upozorňuje na důležité povinnosti nebo nově se otevírající příležitosti.

(Ne)Dostupnost bydlení

Ze studie mimo jiné vyplynulo, že nejvýznamnější počet bytů nabízených v Česku ke komerčnímu nájemnímu bydlení tvoří zejména byty, které si koupily do osobního vlastnictví fyzické osoby. Motivace těchto lidí je dvojího druhu – buď si byty koupili čistě na pronájem jakou současný přivýdělek nebo kvůli budoucnosti jako bydlení pro děti nebo svůj vlastní důchodový pilíř. „Tato část nabídky nájemního bydlení je extrémně důležitá, neboť vznikla přirozeně, bez vnějších zásahů a pobídek a je plošně rozložená po celém území. Netvoří tak koncentrované shluky umístěné na jednom místě, jako je tomu například u velkých pronajímatelů, kteří vlastní významná portfolia bytů, koncentrovaná v jedné lokalitě,“ říká Milan Roček z Dataligence. Velká část nabídky nájemního bydlení je tedy tvořena zejména lidmi ze střední třídy, kteří ovšem mají takové příjmy, aby si mohli takovouto nemovitost pořídit, často s pomocí hypotéky. „Typický majitel investičního bytu je středoškolák spíše vysokoškolák z většího města a věkem 45+. Zdá se, že se mění trend, a že už to nejsou výlučně jako dřív muži, kteří se o investice zajímají. Čím dál tím častěji se do investování do bytů aktivně zapojují i ženy,“ popisuje drobné investory člen prezidia ANB Jakub Vysocký. S nabídkou nájemních bytů souvisí i otázka dostupnosti bydlení v Česku, kde v současné chvíli žije zhruba 80 % lidí ve vlastním bydlení a zhruba 20 % v nájemním. Vysoké úrokové sazby, ale i touha po větší nezávislosti, svobodě a flexibilitě procento nájemního bydlení nyní zvyšuje. „Bavíme se o nedostupnosti bydlení v Česku, ale já jsem přesvědčen, že právě nájemní bydlení je stále dostupné, a to minimálně v chápání definice finanční dostupnosti. Evropa se snaží řídit pravidlem, že by obyvatel neměl vydávat za bydlení více jak 30 % svého hrubého výdělku. Vzorec je potom poměrně jednoduchý. Například v Praze to při průměrném příjmu znamená zhruba 16 000 Kč pro jednu osobu. Na čisté nájemné zbývá cca 12 000 Kč. Protože máme v Praze průměrnou cenu nájmu 400 Kč/m², může si jedna osoba pořídit byt o velikosti 30 m², většinou i vybavený. To je pro jednoho člověka pěkný byt 1kk. Pro dvě osoby už to může být až 60 m². Nájemní bydlení je tedy stále finančně dostupné. Jinou problematikou může být pohled reálné fyzické dostupnosti. Zde se může opravdu stát, že byty prostě nebudou. Například proto, že se nestaví. Touto optikou považuji právě nájemní bydlení v Česku za cestu, kterou by se i stát ve své podpoře měl vydat,“ uzavírá viceprezident ANB Tomáš Kašpar.

Asociace nájemního bydlení sdružuje od roku 2020 významné majitele residenčních bytů v České republice. Hlavním cílem asociace je podpora rozvoje kvalitního nájemního bydlení v ČR a sdílení zkušeností členů s odbornou i laickou veřejností. Stejně tak má za cíl přispívat k edukaci v rámci oblasti nájemního bydlení a pomocí případových studií a výzkumů otevírat diskusi napříč obory i spektry.