Sklady - Českému trhu průmyslových prostor po dlouhé době vládne spíše výroba

Vlna rekordní výstavby nových skladových a výrobních budov dosáhla svého vrcholu na konci loňského roku. Od ledna je trh průmyslových prostor limitován stále delším rozhodovacím procesem firem souvisejícím mimo jiné s nadále rostoucím průměrným nájemným. Vliv mají rovněž prodlužující se lhůty dokončení již rozestavěných projektů.

Celkem bylo v 1. čtvrtletí dokončeno 231 996 m² ve výrobních a logistických halách a čistá poptávka dosáhla 273 913 m². Hrubá poptávka včetně prolongací se přiblížila hranici 350 00 m2. Skokový nárůst provází zájem o krátkodobé pronájmy, což je v této části roku neobvyklý jev. Informace vyplývají z kvartální analýzy realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY, která patří ke konzultačním lídrům v oblasti pronájmu a prodejů industriálních prostor

 „Vývoj je zjevný také u skladby poptávky. Logistické 3PL hráče, kteří dominovali v celé druhé polovině loňského roku, vystřídaly výrobní společnosti. Převládá automotive, komponenty a produkty z oblasti obnovitelných zdrojů energie nebo hi-tech výroba,“ konstatuje Jakub Holec, managing director 108 AGENCY.

Odkládání termínů dokončení ze strany developerů by mělo koncentrovat stávající nabídku neobsazených prostor, která se pohybuje aktuálně kolem 1,53 %. Zároveň lze pozorovat výrazný trend zvyšujícího se množství podnájmů v nejžádanějších lokalitách. Po jejichž započtení může být dostupných ploch až mezi 2 a 3 % z celkového objemu.

Skutečnost, že nájemci se chovají velice obezřetně a relokace či expanze odkládají na příznivější či stabilnější období, dokládá rostoucí neobsazenost. I když vzrůstá jen pozvolně. Ve fázi výstavby se stále nachází přes 1,12 mil. m² nových ploch. Více než 350 tis. m² by pak mělo být na trh dodáno ve druhém čtvrtletí. Celková nabídka moderních průmyslových prostor v ČR dosáhla během 1. kvartálu 2023 přes 11,1 mil. m² a do konce roku může přesáhnout i 12 mil. m².

„I když pozorujeme dílčí změny a korekce, industriální segment realitního trhu má po období prudké akcelerace značnou setrvačnost. Navíc na kolísání poptávky developeři velmi flexibilně reagují tempem výstavby nebo přípravy nových projektů. To je velmi významný korektiv zabraňující větším výkyvům,“ shrnuje vývoj Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí 108 AGENCY.

Trh nadále charakterizuje nadstandardní výstavba, zvyšující se objem dostupných nájemních ploch, stoupající ceny, ale i stále silná poptávka. Obměňuje se však spektrum nájemců. Rostoucí náklady spojené s indexací nájemného, energiemi a službami dopadají především na poskytovatele logistických služeb. Právě ti čelí značným výkyvům poptávky na straně koncových spotřebitelů. Ačkoliv existují výjimky, například ohlášená výstavba nového centra společnosti HOPI v Modleticích u Prahy, většina 3PL operátorů zmrazila expanze a snaží se spíše o konsolidaci a optimalizaci nákladů.

Rostoucí křivka zájmu je zjevná u výrobních společností. V první čtvrtletí bylo uzavřeno hned několik nájemních transakcí v segmentu firem s vyšší přidanou hodnotou. Řada těchto projektů nalézá své prostory dlouho před samotnou realizací – důvodem je potřeba implementace pokročilých technologií už ve fázi plánování budovy.

Kvůli zvyšujícím se nákladům preferují nájemci takové nemovitosti, které garantují možnosti úspor ve spotřebě energií i provozu. Stále důležitější jsou proto certifikace konkrétně standard BREEAM, kdy dlouho oblíbený stupeň „Very Good“ v posledních měsících nahradil přísnější a prestižnější „Excellent“. „Ukazuje se, že certifikace je pro průmyslové nemovitosti nutný předpoklad v boji o nájemce. Ve zbytku roku se snad v návaznosti na novou legislativu setkáme i s vlastními fotovoltaickými elektrárnami na střechách nebo v okolí industriálních budov,“ doplňuje Michal Bílý  , vedoucí oddělení průzkumu trhu.