Běžná údržba a drobné opravy v bytě jdou na vrub nájemci. Čeho se to týká a jaké jsou limity?

Díky situaci na nemovitostním trhu stále více lidí volí nájemní bydlení. Kromě samotného nájmu a energií je ale potřeba i u pronajatého bytu či domu počítat s určitými výdaji na jeho údržbu. Advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad upozorňuje, že náklady na běžnou údržbu a drobné opravy majitel bytu vůbec nehradí – pokud není ujednáno jinak. Oprava omítky, výměna vypínače, zásuvky, nebo sifonu umyvadla tak jdou na vrub nájemci. Zákon ale stanovuje finanční limity.

„Lidé mají často představu, že když se nastěhují do pronájmu, nemusí na údržbu samotné nemovitosti vynaložit ani korunu a stačí jen zavolat majiteli domu či bytu, aby opravil, napravil či zařídil funkční užívání pronajatých prostor. Je přitom řada nákladů, které vůbec nejdou za majitelem domu či bytu, ale za nájemcem. Klíčové je přitom určit, zda daná věc spadá pod pojem běžné údržby nebo drobné opravy – v takovém případě to musí řešit sám nájemce, nedohodnou-li se strany ve smlouvě jinak,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Běžná údržba představuje udržování a čištění bytu a jeho vybavení obvyklé při běžném užívání. Její součástí jsou tak například malování, oprava omítek, tapetování, čistění podlah, obkladů i zanesených odpadů. Obecně se jedná o náklady na udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, proto součástí běžné údržby jsou i pravidelné prohlídky a čištění veškeré sanity, digestoří, kuchyňských sporáků, trouby, ale například i kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje. „Součástí běžné údržby, kterou by měl řešit a hradit nájemce, je i čištění spalinových cest a servis a kontrola kotle a dalších zařízení. U těchto věcí ale doporučuji, aby to stejně jako revize prováděl pronajímatel, neboť je to zásadní pro ochranu zdraví osob a majetku a může to mít vliv i na pojistné plnění,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

„Zcela jinou kategorií jsou drobné opravy. Ty jsou vymezeny jak věcně, tak finančním limitem. Nad rámec seznamu výslovně uvedeného v nařízení vlády jde o všechny další opravy, jejichž náklad nepřesahuje částku 1000 Kč. Nepočítá se ale do toho doprava a jiné náklady spojené s opravou – ty hradí nájemce vždy. Nad tento finanční limit je oprava již starostí majitele nemovitosti. A pokud přesáhne součet nákladů za drobné opravy v jednom kalendářním roce částku 100 Kč na m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném roce už musí rovněž platit majitel nemovitosti,“ vysvětluje advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. Tyto částky nebyly navýšeny od roku 2015.

Do kategorie drobných oprav, které nařízení vlády uvádí výslovně a na které se tedy nevztahuje limit 1 000 Kč, patří například drobné opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, částí dveří a oken a jejich kování a klik, ale i výměny zámků, rolet a žaluzií u oken. Drobnou opravou je i výměna vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, opravy klimatizace, opravy měřidel energií, kamen, kotlů, termostatů nebo hlásičů požáru a kouře, ale například i sporáků a pečicích trub a řada dalších věcí v koupelně či kuchyni. Limit se dále nevztahuje na škody způsobené nájemcem či osobami, které nájemce do pronajatého prostoru vpustil.

„Tuto částku nelze obecně dle zákona zvýšit v neprospěch nájemce. Je však otázkou, zda obtěžující, až šikanující právní úprava, kdy se nájemce chtě nechtě musí stát „údržbářem“ bytu a zajišťovat všechny výše uvedené opravy, je ve prospěch nájemce. Některým nájemcům by jistě více vyhovovalo, pokud by opravy místo nich rychle a efektivně zajistil pronajímatel, byť za vyšší cenu, než uvádí nařízení,“ dodává advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.