Nájmy meziročně zdražily nejčastěji o 6 procent, trh čeká na další impulzy

Tomáš Skolek, 11.7.2023

Ceny nájmů meziročně zdražily o jednotky procent. Například dispozice 2+kk v Praze vychází letos průměrně o 838 korun dráž, než tomu bylo loni stejnou dobou. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 2 500 nemovitostí v hodnotě přesahující 15 miliard korun. Statistiky ovšem ukazují i příklady dispozic, které v některých městech meziročně zlevnily. Jde konkrétně o byty dispozice 3+1 v Olomouci či Plzni, kde došlo k 6% resp. 3% poklesu ceny. Společnost UlovDomov.cz porovnává také aktuální měsíční náklady na platby nájmů se splátkami vlastního bydlení pořízeného ve stejném měsíci. V Praze by rodina za vlastní bydlení ve starším bytě platila stále zhruba dvojnásobnou částku než za pronájem.

Pohled na meziroční vývoj cen nájmů ukazuje, že domácnosti si sjednají pronájem za cenu o 3 až 11 procent vyšší, než jaká byla na trhu loni touto dobou. Cena bytu o dispozici 2+kk vychází v Praze průměrně na 18 525 korun, což je o 5 procent více než loni. Nájmy zdražily meziročně i v dalších městech. V Brně zdražila dispozice 2+kk o 692 korun na aktuálních 15 084 korun, čili o shodných 5 procent jako v Praze. „Prostor pro meziroční růst cen nájmů u většiny dispozic napříč krajskými městy je důsledkem stavu trhu s bydlením. Ceny vlastního bydlení se dostaly na takové hodnoty, že domácnosti hledaly bydlení v pronájmech,“ uvedl Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz. „Aktuálně sledujeme snahy rozhýbat hypoteční trh zrušením limitu porovnávajícím úhrn splátek všech úvěru s příjmy (tzv. parametr DSTI), výše úroků hypoték kolem 6 procent však stále zůstává pro většinu rodin či jedinců vysoká,“ dodal Michal Hrbatý.

Optikovou kvartální změny cen nájmů se dá hovořit o dočasné stagnaci cen. V Praze se za poslední kvartál ceny pohybovaly už jen v řádech stovek korun. Například u dispozice 2+kk se průměrná cena snížila o 673 korun, u dispozice 2+1 naopak vzrostla o 251 korun. V ostatních městech je situace podobná, nejvíce se zlevňovalo ze zkoumaných měst v Plzni. „Současný stav se dá označit jako stagnace cen, kdy trh čeká na nové impulzy. Těmi můžou být třeba poptávka studentů, kteří začnou hledat na nový podzimní semestr bydlení, nebo změna prodejních cen bytů či výše úroků hypoték,“ uvedl Michal Hrbatý ze společnosti UlovDomov.cz.

Společnosti UlovDomov.cz srovnává rovněž měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Pokud bychom si koupili v Praze byt po rekonstrukci v dobrém stavu, tedy nikoliv byt nový, cena za metr čtvereční se bude pohybovat kolem 117 850 Kč. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při aktuální průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,53 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 350 Kč. Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2,2krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. Nutno dodat, že index už samozřejmě nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 2. čtvrtletí 2023 (v Kč)

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

14 345

13 736

19 020

18 525

25 742

28 421

Brno

11 118

11 711

15 432

15 084

18 524

21 260

Ostrava

7 698

7 657

10 452

11 231

12 065

16 993

Plzeň

9 373

9 088

11 838

12 521

13 338

14 556

Olomouc

9 450

9 235

12 500

13 388

13 884

15 991

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q2 2023 a Q2 2022 (v Kč)

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

571 (4 %)

430 (3 %)

1 116 (6 %)

838 (5 %)

2 588 (11 %)

1 858 (7 %)

Brno

277 (3 %)

1 067 (10 %)

646 (4 %)

692 (5 %)

1 812 (11 %)

1 640 (8 %)

Ostrava

305 (4 %)

444 (6 %)

945 (10 %)

668 (6 %)

156 (1 %)

Plzeň

730 (8 %)

1 055 (13 %)

427 (4 %)

465 (4 %)

-456 (-3 %)

-4 080 (-22)

Olomouc

59 (1 %)

286 (3 %)

692 (6 %)

1 155 (9 %)

-894 (-6 %)

-696 (-4 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q2 2023 s Q1 2023 (v Kč)

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

-169 (-1 %)

96 (1 %)

251 (1 %)

-673 (-4 %)

1 087 (4 %)

334 (1 %)

Brno

-46 (0 %)

72 (1 %)

370 (2 %)

-142 (-1 %)

296 (2 %)

-75 (0 %)

Ostrava

-381 (-5 %)

354 (5 %)

231 (2 %)

-85 (-1 %)

-265 (-2 %)

-207 (-1 %)

Plzeň

-203 (-2 %)

132 (1 %)

44 (0 %)

35 (0 %)

-658 (-5 %)

-1 461 (-9 %)

Olomouc

68 (1 %)

-365 (-4 %)

287 (2 %)

262 (2 %)

-675 (-5 %)

-570 (-3 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov.cz
Praha	1+kk (40 m²)	2,0
	2+kk (60 m²)	2,2
	3+kk (80 m²)	1,9
Brno	1+kk (40 m²)	1,8
	2+kk (60 m²)	2,1
	3+kk (80 m²)	2,0
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,3
	2+kk (60 m²)	1,3
	3+kk (80 m²)	1,1
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,6
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	2,0
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,7
	2+kk (60 m²)	1,8
	3+kk (80 m²)	2,0

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 2Q 2023; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 3. červenci 2023 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,53, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci