RSM: Ceny komerčních nemovitostí v Česku i na začátku druhého pololetí drží, majitelé však ví, že to nemusí trvat věčně

Zatímco v zahraničí došlo k poklesu cen komerčních nemovitostí, v Česku se ceny zatím drží. Český realitní trh chrání především vysoký podíl domácích investorů a paradoxně také zdlouhavé stavební řízení a menší počet prvotřídních nemovitostí vhodných k investici. Majitelé se však chystají na následující roky – cesta ke stabilizaci vede přes nové nájemní portfolio, investice do ESG i modernizace či redevelopment.

„Trh nyní připomíná stále více se ohýbající proutek a je velice složité predikovat, zda příští rok tlak povolí, nebo máme očekávat zásadní zlom,“ komentuje situaci Jiří Skotnica, šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM.

Český trh s komerčními nemovitosti v dnešní době stabilizuje několik zásadních faktorů. V první řadě je to především český kapitál a čeští investoři, kteří za jednotlivými projekty stojí. Zatím co zahraniční investory může od investic do českého trhu odrazovat například nejistota daná válkou na Ukrajině, ti čeští jsou díky většímu vhledu do místního trhu ochotni podstupovat vyšší míru rizika. 

V druhé řadě je to výrazně menší počet prvotřídních investičních nemovitostí oproti západoevropským trhům a tím pádem méně konkurenční prostředí. Pomáhá také aktuálně zmražená nová výstavba: většina silných developerů projekty pozastavila a čeká na oživení trhu. 

„Stabilita českého trhu se jasně ukázala v době kovidu, kdy na západě klesly výnosy kancelářským nemovitostem a s tím i jejich valuace. Mezitím v Česku došlo k opačnému trendu. Některým firmám se totiž vyplatilo držet prostory i ve chvíli, kdy je příliš nevyužívaly s vědomím, že by následně složitě sháněly alternativu,“ zmiňuje Jiří Skotnica. „Takže zatímco v USA nebo Evropě se bojovalo o zákazníky slevami, v Česku se dařilo nájemné zvyšovat. To je jeden ze zásadních faktorů toho, proč se u nás v případě aktuálních valuací nebavíme o poklesu.“

Trh si však uvědomuje, že tato situace nemusí trvat věčně. A jednotliví majitelé se podle toho začínají chovat a hledají pojistky „na horší časy“. Výrazně více energie věnují například skladbě nájemního portfolia tak, aby si zajistili nájemce z rostoucích oborů. Do retailových parků nebo obchodních center tak mohou zamířit i zcela nové typy nájemců. Klasickým příkladem mohou být volnočasové koncepty nebo firemní showroomy na místě někdejších prodejních jednotek.

„Zejména na obchodní centra pochopitelně dopadá pokles tržeb v maloobchodu,  zatím se jim ale daří hledat cesty, jak ho kompenzovat. Z mého pohledu to povede k tomu, že se skladba jednotek zejména v méně atraktivních lokalitách zásadním způsobem obmění a přijde nová generace nájemců,“ zmiňuje Jiří Skotnica.

Poukazuje na to například fakt, že v poslední době nejvíce navyšovaly počty svých prodejen řetězce zaměřené na nižší cenovou hladinu. A retail parky tak začínají ve složité ekonomické situaci sázet například na přítomnost diskontních řetězců. 

Nezapomíná se ani na ESG

Další kapitolu pak tvoří příprava rozvojových plánů a investice do snižování energetické náročnosti budov, ale také zlepšování pracovního komfortu a hygienických podmínek v případě výrobních areálů. Obojí bude navíc nabírat na významu spolu s rostoucími požadavky na ESG.

„To se již dnes týká téměř všech vlastníků nemovitostí a v českém prostředí by se mohlo stát zásadním faktorem, měnícím pravidla hry v otázce výnosů. Připravenost je tedy na místě, vysvětluje Jiří Skotnica.

Podle Skotnici se to týká především zlatého vejce českých komerčních nemovitostí –logistických center a e-commerce parků. Část starších areálů již spadá do pásma, kde budou pro naplnění očekávaných ESG standardů nutné konstrukční zásahy. V některých případech dokonce tak zásadní, že bude v podstatě jednodušší provést kompletní adaptaci – tedy v podstatě redevelopment.

Česko bude i nadále zajímavé jako dopravní a e-commerce hub

Pro segment komerčních nemovitostí je to přitom klíčová kategorie. Právě logistické a e-commerce areály budou i nadále investičně nejzajímavějšími komerčními nemovitostmi Česka a další nové příležitosti by měl přinést například očekávaný přesun výrobních společností z lokalit s rostoucím rizikem.

Většina developerů zatím připravuje logistická centra a huby za účelem jejich dlouhodobé správy, a tak omezují jejich dostupnost na trhu. Což je v kontrastu s poptávkou po pronájmech těchto nemovitostí, která nepřestává být vysoká, zvyšuje potenciální výnosy z nájemného a tím i valuace.

Nejrychleji z celého segmentu budou pravděpodobně růst takzvaná multimodální centra, která čerpají z napojení na více druhů dopravy. Zvláště pokud Česko nepřestane investovat do rozvoje infrastruktury.

RSM je globální poradenská síť, zaměřující se především na středně velké společnosti. V roce 2021 byla nejrychleji rostoucí poradenskou společností z desítky největších. Po takzvané "velké čtyřce" (tzn. Deloitte, PwC, EY a KPMG) je druhým největším poradenským subjektem na světě, tedy šestým celkově. V Česku ji pak (opět s vyloučením velké čtyřky) patří čtvrtá příčka, osmá celkově. Celkově síť působí s 860 pobočkami ve 123 státech. V Česku a na Slovensku provozuje pobočky v Praze, Brně, Pardubicích, Třebíči a Bratislavě.