Ekonom: Trend vlastnického bydlení se mění. Zažité dogma je pasé

V návaznosti na vývoj cen peněz na hypotečním trhu můžeme pozorovat nové trendy v oblasti vlastnického bydlení. Přichází přibližování se západu i v této oblasti?

V postsovětském regionu je vlastnické bydlení zastoupené více než z 80 %, naopak na západ od nás je tento stav téměř opačný. Přibližování se západu přináší nový trend, který jde naprosto proti dogmatu nás všech, kteří vyrůstali ve střední a východní Evropě. Tedy mít vlastní střechu nad hlavou je priorita. Slůvko vlastní je zde nejdůležitější.

Nastává doba, kdy bydlet v pronájmu vyjde mnohem levněji než si vlastní bydlení pořídit. Samozřejmě ten, kdo má hotovost, nakupuje. Většina těch, kteří si myslí na pořízení nového bydlení pomocí hypotéky budou v současnosti 2x přemýšlet. Při aktuálních hypotečních sazbách okolo 6 % vychází splátka hypotéky s náklady na bydlení až téměř o 15 % dráž, než když si podobnou nemovitost pronajmu. Tento ukazatel platí především u větších bytů 3+1 a 4+1. Tradičně silně poptávané menší byty mají tento rozdíl menší (5 %) a to právě z důvodu vysoké atraktivity investorů a jejich vyšších marží, kterých dosahují u menších bytových jednotek.

Dle našich čísel vyplývá, že se poptávka přelévá ve prospěch nájemního bydlení.

V roce 2022 bylo 26 % z agregované poptávky na Videobydleni.cz tvořeno kupujícími a 74 % poptávajících tvořilo budoucí nájemce. V současné době 7/2023 dle našich čísel se tento trend posunul směrem k poptávajícím po nájemním bydlení, a to až na hodnotu 87 %. Nejvíce přelivu této poptávky dochází v segmentu rodinných domů, kde poptávka již tradičně silně převyšuje nabídku.

Tento trend, který je patrný již od 4Q 2022 je důvodem rychlého růstu nájemního bydlení v některých regionech až o 25 %. V současné době ale evidujeme stagnaci až mírný pokles indexové hodnoty bydlení v řádu jednotek %. Je to dáno trendovou záležitostí prázdnin, půlka republiky je na zasloužené dovolené. Odhadujeme, že během 3Q a 4Q2023 bude docházet k mírnému růstu cen na rezidenčním trhu s nájemním bydlením o 5–7 %. V segmentu pronájmu rodinných domů může cenová hladina do konce roku růst i o více než 10 %. Z tohoto důvodu tvoří prázdniny zajímavou příležitost k stěhování do nového. Na trhu se sice obchoduje, ale ve velmi omezeném režimu, a to je příležitost, kdy poptávka má malinko vzácnější charakter.

Můžeme tedy očekávat další zvyšování poměru nájemního bydlení oproti vlastnickému. Důvody jsou nasnadě: Vysoké ceny nových bytů a nejvyšší finanční dostupnost bydlení podle poměru počtu let spoření průměrného příjmu na průměrný rodinný byt. Tento ukazatel je v ČR 15 let, v Belgii 6 let, v Řecku 11, v Itálii necelých 10let.

Makrookénko

V 4Q2022 jsme upozorňovali na riziko stagflace díky příliš holubiččímu přístupu ČNB, a to z důvodu nižší základní sazby oproti inflaci. Tato predikce se bohužel naplnila! Téměř rok od jmenování nového guvernéra a několika členů rady se změnil poměr vah v přístupu k měnové politice směrem k dalšímu neutahování. Jako dárek k ročním narozeninám tato rada dostala pomalé roztáčení měnově-inflační spirály, kdy za měsíc červen byla inflace 9,6 % a mzdy převážně v průmyslu rostly o 11,1 %.

Pokud růst mezd nepůjde nahoru společně s produktivitou, zaděláváme si na problém s možným roztáčením další spirály – minimálně tento trend bude působit proinflačně. Ekonomika tedy nebyla schlazena dostatečně, trh práce je stále přehřátý a růst nezaměstnanosti v nedohlednu. V této situaci si těžko můžeme představit nějaký pokles sazeb v 4Q2023 a podle našich odhadů by toto snížení byl krok špatným směrem. Pro tento rok očekáváme růst naší ekonomiky.

Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz