Ceny nemovitostí s létem opět rostou. Za výprodejem je nutné vyrazit do regionů

Ceny nemovitostí v Česku se po roce propadů obrací zpět k růstu a na mnoha místech takovým tempem, že mažou dosavadní „zlevnění“. Za bydlení si tak opět musí připlatit domácnosti v Praze, ale i Středočeském kraji. Ceny bytů naopak nadále klesají na jižní Moravě, kde se zájem přesunul směrem k rodinným domům. Kdo hledá nájemní bydlení, měl by si pospíšit – i zde ceny rostou, v následujících měsících by však mohly poskočit ještě výrazněji.

„Jsme nyní v pokračující fázi mírného optimismu. Ukázalo se, že na realitním trhu peníze stále jsou – klesající ceny a jarní výprodeje přilákaly nejen domácnosti, ale i institucionální investory, kteří začali nakupovat i prodávat,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS a Bezrealitky.„Na druhou stranu není možné přehlížet rozevírající se nůžky mezi dobrými nemovitostmi a těmi ostatními, které naopak nepřestávají ztrácet hodnotu.“

Pražské byty zdražuje malý počet na trhu, ceny se vrátily na hladinu jako před rokem

Pražské ceny se s počátkem léta opět vrátily k růstu a s cenou přesahující 117 tisíc za metr čtvereční staršího bytu smazaly svůj celoroční pokles. Na vině je posílená poptávka, kterou podpořil mimo jiné obnovený zájem o hypotéky a i nadále přiškrcená nabídka. Stále totiž platí, že do prodejů se dostaly především nemovitosti, jejichž majitele tlačil čas – tedy například z důvodů dědických řízení, finanční situace nebo nákupu jiné nemovitosti.

Menší roli mohly sehrát také skryté slevy developerů, které vedly k tomu, že domácnosti měnily starší byt za bydlení v novostavbě, další nemovitosti pak pocházely od lidí, kteří nedokázali zajistit splácení hypotéky po jejím refinancování.

Na situaci více vydělávají majitelé menších bytů, u kterých vzrostla skokově poptávka, naopak v případě atypických nemovitostí nebo větších bytů před rekonstrukcí, které jsou prodávány pod časovým tlakem, jsou ve většině případů nutné zásadnější ústupky.

„Už nyní je takřka jasné, že ceny pražských nemovitostí budou dále stoupat. Nabídka sice nepřestává být vyšší než poptávka, lidé jsou nadále ochotni připlatit si za lepší nemovitosti, jejichž cena se propadla. Pokud na trh nepřijde zásadní finanční nejistota, není v Praze momentálně moc důvodů k jeho dalšímu poklesu,“ domnívá se Hendrik Meyer. „Několikátý kvartál v řadě se ukazuje, že majitelé raději prodej pozdrží, než aby přistoupili na aktuální ceny. Z mého pohledu se tak do konce roku můžeme dostat v nabídkových cenách pražských secondhandových bytů k hranici 125 tisíc korun za metr čtvereční, tedy zhruba na úroveň pražské novostavby roku 2021.“

Středočeské byty těsně pod historickým milníkem, dobré domy se vyprodaly

Druhý kvartál zároveň potvrdil sílící vazby mezi Prahou a takzvaným metropolitním prstencem – tedy širokou spádovou oblastí ve Středočeském kraji, zahrnující již nyní města jako Kladno, Beroun, Benešov, Příbram, Kolín, Mladá Boleslav nebo Mělník. Zmíněná nízká rozmanitost nabízených nemovitostí v Praze a rostoucí ceny v hlavním městě dělají ze středních Čech stále vítanější lokalitu. „Novostředočechy“ se tak v druhém kvartálu stal opět rekordní počet domácností.

Vysoká poptávka po středočeských nemovitostech pochopitelně nezůstala bez odezvy a ceny tak vystoupaly na nová maxima. U rodinných domů se zvýšily na takřka 65 tisíc za metr čtvereční, u bytů na skoro 80 tisíc za metr čtvereční. Poptávka byla především po rekonstruovaných panelákových bytech, posílil i segment městských činžáků, který díky rostoucímu počtu celkových rekonstrukcí celých budov získává v mnoha lokalitách prémiový charakter.

„Středočeský region nyní čeká zásadní emancipace. Pokud dokáže vedení měst na situaci adekvátně reagovat, mohou vzniknout nová lokální centra a vazba na hlavní město se bude postupně uvolňovat. Na tom by mohli vydělat v podstatě všichni, protože to znamená jediné – do řady menších měst a vesnic se z Prahy vrátí mladá, a navíc nadprůměrně bohatá generace,“ vysvětluje Hendrik Meyer.„Klíčové nyní bude dlouhodobě posilovat dopravní vazby – zejména ve formě kapacitní hromadné dopravy. Vzdálenost při volbě lokality totiž nehraje takovou roli jako rychlost dojezdu do pražského centra.“

Jihomoravské byty ve světle levných domů netáhnou

Jiný příběh se odehrává v Jihomoravském kraji. Zde ceny bytů klesají již déle než rok a vůbec poprvé v historii měření se svojí průměrnou cenou přibližují cenám v již zmiňovaném Středočeském kraji. Na začátku léta se starší byt průměrně prodával za zhruba 80,5 tisíce korun za metr čtvereční, což je o zhruba 15 % méně než před rokem touto dobou. Důvody jsou zřejmě dva – nižší počet kvalitních bytů v nabídce a opětovný návrat Jihomoravanů k rodinným domům.

Těch je totiž v nabídce naopak nadprůměrné množství a nabízí se za nejlepší ceny za posledních 24 měsíců. A to navzdory rostoucí průměrné ceně, která je do jisté míry statistickým klamem – ceny kvalitních nemovitostí totiž klesají, zatím co z těch nekvalitních se častěji stávají opakovaně zlevňované ležáky bez výhledu na prodej (a nejsou tedy do průměrných cen na rozdíl od minulých období zahrnuté). S výjimkou prémiových lokalit a nemovitostí tak klesly ceny v podstatě ve všech oblastech brněnského metropolitního prstence.

„Jihomoravské oblasti jsou tradičně ‚domkářské‘ a přestože v posledních třech letech stoupaly na oblibě i byty, nyní se situace opět obrací. Určitým překvapením je, že zájem je v tomto případě i o starší nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci – to poukazuje na to, že kupující jsou ochotni připlatit si za konkrétní lokalitu nebo umístění domu – například v centru obce,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Podle něj se však také v případě Brna dá očekávat, že ceny bytů se ještě do konce roku opět obrátí k růstu, přestože nebude zřejmě tak prudký jako v jiných regionech.

Investiční apartmány i navrátilci

Mezi další trendy hodné pozornosti pak patří cenové obraty v některých krajských městech, reprezentované především Plzní, Českými Budějovicemi nebo Hradcem Králové. Zde se po měsících propadů ceny obrátily a smazaly propady posledních měsíců. Jedním z důvodů je rostoucí počet takzvaných „navrátilců“, opět související s rostoucími náklady na bydlení v hlavním městě. Kvalitní nemovitosti v centrálních čtvrtích krajských měst za nebývale nízké ceny (v poměru k těm pražským) zlákaly řady zájemců k návratu do rodného regionu. Tento trend je přímo navázán na možnost práce z domova a naznačuje, podle jakých kritérií budou do budoucna některé české domácnosti bydlení vybírat.

„Chuť bydlet ve vlastním Čechy neopouští. A když mají nyní příležitost nakupovat v rodných regionech, rádi ji využívají. A to jak pro bydlení, tak investici. Z mého pohledu je to pro Česko vlastně velice dobrá zpráva – dává to jasnou zpětnou vazbu, že kvalita života v krajských městech a okolí se konstantně zvedá a že tato města mají co nabídnout,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Do průměrných cen se mírně propsal ještě další trend – nákup investičních apartmánů ve městech blízko turisticky atraktivních lokalit – především v Jizerských horách a Krkonoších. Velice často se jedná o běžné panelákové byty, které však majitelé chtějí pronajímat jako rekreační.

Nájmy rostou podle očekávání, tempo se zřejmě zvýší

Zcela v souladu s očekáváním rostly i ceny nájemního bydlení. V Praze se ustálilo těsně pod hranicí 340 korun za metr čtvereční, ve Středočeském kraji pak vzrostlo na 248 korun na metr čtvereční. Naopak v Brně a obecně Jihomoravském kraji zaznamenaly statistiky po jarním propadu stagnaci. Celkově se však růst pohybuje hluboko pod inflací, což reflektuje nejen slábnoucí kupní sílu obyvatel, ale také ustálení poptávky.

Ta sice nepřestává být vysoká – Bezrealitky zaznamenaly v posledních měsících necelých 30 zájemců na jeden byt – nicméně je konstantní, což pomáhá harmonizovat nájemní ceny. Podle Meyera se však dá očekávat, že se začátkem druhého pololetí dojde v některých oblastech opět k prudkému růstu.

„Týkat by se to mohlo zejména Středočeského kraje a krajských univerzitních měst, jako je Plzeň, Olomouc nebo Hradec Králové. Další výrazný růst nájmů však očekáváme i v Praze. Majitelé bytů a stále více také domů totiž budou reagovat na zvýšený nárůst poptávky, která bývá nejvyšší v září. A opět se pokusí sanovat rostoucí náklady na provoz nemovitosti. Do konce roku by se tak na mnoha místech mohlo nájemné zvýšit opět o zhruba deset procent.“

Příloha – grafy a tabulky

Byty:

Graf: ceny bytů – vývoj ceny za m2

Rodinné domy:

Graf: ceny domů – vývoj ceny za m2

Nájemní byty:

Graf: ceny pronájmů– vývoj ceny za m2

Celkový přehled

O European Housing Services (EHS):

Realitní skupina EHS zastřešuje firmy a výkonné odborníky s letitou praxí s cílem vytvořit spravedlivý a transparentní realitní trh. Spojuje lidský přístup s moderními technologiemi a chce se stát největším integrovaným realitním hráčem v Evropě. Mezi její zakládající členy patří Bezrealitky, Maxima Reality nebo Český nemovitostní trust, v současnosti jsou jejími členy také správcovská společnost Tvůj Správce, interiérový start-up Roomstory, start-up Ownest nebo systém Nemo Report.

O Bezrealitky:

Bezrealitky jsou největší službou nabízející možnost přímého prodeje nebo pronájmu nemovitosti a zároveň jsou jedním z nejnavštěvovanějších českých realitních webů. Na českém realitním trhu se jejich prostřednictvím zrealizuje asi 20 % všech prodejů nebo pronájmů.

Měsíčně portál navštíví více než půl milionu zájemců o bydlení a v současnosti se jeho prostřednictvím prodá zhruba 600 a pronajme kolem 5000 nemovitostí měsíčně.

O Maxima Reality:
Společnost MAXIMA REALITY, s.r.o. je česká realitní kancelář, založená v roce 1997. Nabízí kompletní realitní servis včetně odhadů ceny nemovitosti zdarma, možnosti předplatby poloviny ceny nemovitosti při prodeji, expresního odkupu nebo kompletní správy pronájmu. Pod vedením ředitele Vladimíra Zuzáka poskytuje realitní servis s lidským přístupem pro všechny životní situace. Za dobu svého působení obsloužila skoro 70 tisíc klientů.