Pražské kanceláře brzy budou nedostatkové zboží, cenu jejich vybavení žene nahoru ESG a moderní standardy

Vysoká poptávka a nedostatek nových projektů způsobily pokles neobsazenosti pražských kanceláří, která aktuálně činí 7,26 %. Objem nové výstavby a rekonstrukcí představoval na konci 2. čtvrtletí 2023 přibližně 143 600 metrů čtverečních a celková velikost trhu činila 3,85 milionů metrů čtverečních. Referenční ceny nájmů se oproti předchozímu čtvrtletí nijak nezměnily, v souvislosti s ESG a moderními standardy však roste cena vybavení kanceláří. Přesáhnout může jednoduše i 1000 euro za metr čtvereční. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Velikost kancelářského trhu v Praze činila na konci 2. čtvrtletí přibližně 3,85 milionu m², ve výstavbě bylo dalších 143 600 m², z nichž 47 % bude dodáno v rámci 7 projektů ještě v letošním roce. Pořadí při rozdělení do tradičních deseti dílčích trhů se přitom nijak nezměnilo. Největším dílčím trhem zůstává Praha 4, následovaná Prahou 5 a Prahou 8. Na opačné straně žebříčku máme Prahu 10, Prahu 2 a Prahu 3, které tvoří nejmenší část moderního kancelářského portfolia. Již plných dvanáct měsíců ovšem nebyla v Praze zahájena žádná stavba nového kancelářského objektu. To nevyhnutelně povede k výraznému nedostatku nových ploch v průběhu roku 2025.

Neobsazenost klesá

Oproti tomu se ale změnila neobsazenost a tato změna nebyla pouze kosmetická. Ve srovnání s 1. čtvrtletím 2023 se ve 2. čtvrtletí snížila o dalších 30 bazických bodů na současných 7,26 %. Pokles byl zaznamenán již popáté v řadě a celkově se neobsazenost trhu snížila o 103 bazických bodů oproti poslednímu maximu v 1. čtvrtletí 2022. V absolutních číslech představuje neobsazenost 279 600 m² kanceláří, které jsou nájemcům okamžitě k dispozici. Nejžádanější dílčí trh je stále Praha 8 s mírou neobsazenosti pod 4 % a s pouhými 24 400 m² okamžitě dostupných prostor rozptýlených po celém Karlíně.

„Určitá dodatečná neobsazenost, podle naších odhadů 1,5 % až 2,0 %, se skrývá na trhu podnájmů. Příležitostně registrujeme, že na tomto trhu přibývají nové jednotky, nicméně jen některé z nich jsou vhodné pro podnájem,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers.

Poptávka stále vysoká

Hrubá realizovaná poptávka ve 2. čtvrtletí 2023 byla nejvyšší za dané čtvrtletí za posledních pět let, což jen podtrhuje pokračující vysokou aktivitu na leasingovém trhu. S hrubým zobchodovaným objemem 148 800 m² téměř překonala objem ze 4. čtvrtletí 2022, který byl nejvyšší od roku 2018. Podíl čisté realizované poptávky činí 45 %, a to včetně předpronájmů.

Co se týče největších transakcí v uplynulém čtvrtletí, v čele tabulky stojí několik výjimečných renegociací, z nichž zdaleka největší byly transakce společností DHL Information Services a Microsoft. Z deseti největších transakcí bylo šest renegociací. DHL renegociovala smlouvu o velikosti 18 000 m² v areálu The Park v Praze 4. Microsoft renegocioval smlouvu v objektu Brumlovka Delta v Praze 4 a v současné době zabírá přibližně 16 100 m². Největším novým pronájmem byl pronájem farmaceutické společnosti Sandoz ze skupiny Novartis, která si pronajala 5 700 m² v budově Enterprise v Praze 4 a bude sídlit hned vedle pražské centrály Novartisu.

Ceny top nájmů nerostou, náklady na vybavení tlačí nahoru ESG a moderní standardy

Hlavní referenční ceny nájemného v centru Prahy, ve vnitřním městě a ve vnějším městě zůstaly na stejné úrovni jako v minulém čtvrtletí, zbytek trhu pomalu mírně roste. Nájemné obecně nebylo v uplynulém období tolik závislé na inflaci a více reagovalo na situaci na trhu.

Špičkové prostory v centru hlavního města bylo možné pronajmout přibližně za 27,00 eur za metr čtvereční měsíčně. Prostory ve vnitřním městě, které tvoří prstenec kolem centra, jsou k dispozici za nájemné přibližně do 18,25 EUR a prostory ve vnějším městě do 16,00 EUR. Všechny uvedené výše nájemného se vztahují na dobře situované kancelářské prostory třídy A o velikosti vyšších stovek metrů a nelze je aplikovat na malé nebo specifické jednotky, tam může být cena významně vyšší. Vnitřní a vnější město se nevyhnutelně dostanou pod tlak, pokud se v těchto lokalitách v dohledné době rozběhnou ohlášené projekty, které budou nevyhnutelně cenou nájemného výše.

„Když mluvíme o cenové dostupnosti kanceláří, musíme se zmínit také o jejich vybavení. Zrychlený vývoj pracovního prostředí zvýšil poptávku po různých moderních materiálech a pokročilém AV vybavení a díky ESG také po revizi provozních postupů firem. To vše dohromady může přinést rozpočet na fit-out nové kanceláře až přes 1 000 eur na metr čtvereční,“ vysvětluje Josef Stanko. Mnozí nájemci si však již dnes uvědomují, že atraktivita a funkčnost kanceláří je důležitým nástrojem v boji proti nízké angažovanosti zaměstnanců a neváhají tyto náklady investovat. Každý další kousek přidaného komfortu se počítá.

Problematická výstavba v Praze může ohrozit některé investiční příležitosti v ČR

Problematická výstavba v Praze není nepříjemná jen pro místní nájemce, představovat může i ztrátu některých investičních příležitostí, nejčastěji ve prospěch Polska nebo například Slovenska. Současné obtíže spočívají pravděpodobně hlavně v drahých finančních nákladech, které znemožňují realizaci projektů. Celý trh je však stále pod tlakem nepředvídatelných, byrokratických a zdlouhavých povolovacích procesů a nechuti veřejnosti k nové výstavbě, populisticky podněcované některými komunálními politiky. Tento nepříjemný a nereprezentativní stav českého stavebního prostředí je na cestě ke zlepšení, ale reálně to bude trvat ještě roky. „Na druhou stranu díky tomuto stavu zůstane trh předvídatelný a stabilní s důrazem na renegociace, omezeným počtem možností pro stěhující se nájemníky a příležitostmi pro případné rekonstrukce stárnoucí zástavby, neboť řada budov na trhu je již ve třetí dekádě svého provozu,“ říká na závěr Josef Stanko a dodává: „Optimistické je, že se developeři připravují k realizaci mnoha zajímavých projektů v různých lokalitách a jsme si jisti, že se tyto projekty stanou realitou v nadcházejících 5 až 7 letech. Zkušení a angažovaní místní developeři jsou na dobré cestě, a i díky některým místním autoritám se začínají některé pražské brownfieldy po letech stagnace zlepšovat, a to i bez nového územního plánu.“