Nové trendy v segmentu nájemního bydlení, vznik Build to Rent

Redakce, 29.8.2023

Nájemní trh v České republice tvoří hlavně investiční byty v držení fyzických osob. Dle studie DataLinteligence a Platformy individuálních pronajímatelů z května 2023 se jedná celkem o 223 000 bytů, které vlastní zhruba 71 000 soukromých osob.

Od roku 2019 však sledujeme v oblasti nájemního bydlení poměrně razantní vývoj, zejména na pražském trhu, kde vlivem koronakrize bylo v nabídce k dlouhodobému pronájmu 18 000 bytových jednotek původně učených ke krátkodobému pronájmu. Zároveň došlo k celkovému poklesu cen nájemného o zhruba 8 %. V tomto období se také začalo formovat tzv. institucionální nájemní bydlení, i když díky koronavirové krizi sešlo z původně plánovaných a již zahájených zahraničních akvizic.

V roce 2020 bylo v Praze 1 100 bytových jednotek vlastněno a spravováno profesionálními investory a správci. V té době se průměrný nájem v Praze v profesionálně řízeních domech pohyboval okolo 388 Kč/m²/měsíc.

V roce 2022 došlo k razantnímu nárůstu průměrné ceny nájemného, a to hlavně díky přílivu velkého množství ukrajinských uprchlíků a vysoké míře inflace. Napříč celým trhem se nájemné zvedlo až o 15 %. V institucionálních nájemních domech se tak nájemné v roce 2022 zvýšilo v průměru na 510 Kč/m²/měsíc.

Rezidenční trh stál v roce 2022 před velkou výzvou v podobě konstantního zvyšování základní úrokové sazby Českou národní bankou. Způsobilo to téměř zamrznutí prodejů bytů a vyvolalo další přeliv poptávky konečných kupujících od nákupu bytů směrem k nájmům.

Investoři v oblasti nájemního bydlení volí obezřetnou strategii a jsou ochotni investovat do nájemních projektů, které vynáší 5 a více procent ročně.

Dalo by se říct, že se jedná o nový fenomén na realitním trhu. Spíše však jde o vliv způsobený vývojem ve společnosti: nové generace nemají již vždy potřebu byty vlastnit, došlo ke zdražování bytů a zpomalení ekonomiky, což se odrazilo v sentimentu kupujících. Proto se dnes pozornost developerů a investorů začala ubírat směrem k sektoru, který stál ještě do nedávna stranou a nebyl pro mnohé subjekty ekonomicky tolik atraktivní.

Z průzkumu společnosti BTR Consulting vyplývá, že do sedmi let bude v Praze více než 40 nájemních projektů s více než 50 byty v budově. 90 % těchto bytových domů bylo původně určeno k rozprodeji individuálním vlastníkům a až v průběhu výstavby nebo těsně před jejím zahájením byly prodány investorům a fondům pro účely nájemního bydlení. Do roku 2030 bude na pražském rezidenčním trhu okolo 10 000 bytů v tzv.

Build to Rent segmentu neboli segmentu novodobého nájemního bydlení.

Průměrné nájemné se dle našeho nejnovějšího průzkumu pohybuje v polovině roku 2023 v institucionálních nájemních domech na úrovni 534 Kč/m²/měs. Celkový počet institucionálních nájemních bytů je 2 326 v domech s více než 50 bytovými jednotkami.

Situace na rezidenčním trhu v prodeji bytů sice začala v 2. polovině roku 2023 vykazovat drobné zlepšení i díky změkčení podmínek na hypotečním trhu, ale dramatické zvýšení prodejů se ještě nekoná. Někteří developeři zkouší své připravené a povolené rezidenční projekty nabízet k prodeji investorům jako nájemní, jiní mění zcela strategii a bytové projekty původně zamýšlené k prodeji si nechávají ve svém portfoliu a staví je, provozují a spravují už jen jako nájemní. Další skupina velkých hráčů na developerském poli, která disponuje velkými územními celky, začíná do svých plánů rozsáhlých projektů zahrnovat také nájemní domy.