Chystáte se koupit družstevní byt? Hypotéka může být problém

Během hledání nového bytu k nastěhování mohou zájemci na realitních portálech narazit na levnější varianty v podobě družstevních bytů. Pokud ale kupující nemají k dispozici hotovost a musí nový byt financovat úvěrem, mohou narazit na problém. Hypotéka na družstevní nemovitost má totiž svá specifika.

Družstevní byty mají v České republice mnohaletou tradici a v posledních letech zažívají renesanci. Do těchto obvykle panelových bytů se stěhuje řada mladých rodin a upřednostňuje tak družstevní formu vlastnictví před jinou. Jedním z důvodů může být například nižší pořizovací cena.

„Vzhledem k nemožnosti běžných hypoték jsou družstevní byty o něco levnější. Rozdíl v ceně oproti bytům v soukromém vlastnictví je zhruba o 10 až 15 procent. Pro určitou část kupujících to může být zajímavé. Do stavby družstevního bydlení se tak pustili i někteří developeři, kteří v tomto směru vidí zajímavou alternativu,“ popisuje Tereza Vrzáková z RE/MAX G8 Reality.

Financování je složitější

U družstevních bytů existují dvě nejčastější varianty financování, a to předhypoteční úvěr, který je dočasně bez zástavy nebo úvěr ze stavebního spoření, kde naopak zástava není vyžadována vůbec. Běžnou hypotéku, kdy se úvěrem zatíží nově kupovaná nemovitost, si totiž klienti sjednat nemohou. Hypotéka připadá v úvahu jedině tehdy, když ručí jiným bytem či domem. Pořízení družstevního bytu totiž fakticky neznamená nákup nemovitosti, ale jedná se o koupi členského podílu v družstvu.

Jednou z možností je předhypoteční úvěr, který má odloženou zástavu nemovitostí. Na začátku zájemce koupí družstevní podíl a má povinnost jej do roka převést do osobního vlastnictví. Následně bytovou jednotku dá do zástavy bance. Takové nákupy ale neumožňují zdaleka všechny.

„Některé banky vyžadují zástavu od začátku a musíte tak ručit například domem rodičů. Předhypoteční úvěr umožňuje klasickou délku splatnosti s omezením, že po dobu, než dáte bance do zástavy koupenou bytovou jednotku, platíte jen úroky. Ty jsou vyšší než u běžné hypotéky. Samotné splácení hypotéky začíná až v momentě, když má banka pořízenou nemovitost v zástavě,“ říká Josef Janoušek, hypoteční makléř ze společnosti SIRIUS FINANCE.

Předhypoteční úvěr tak nejde využít na družstevní podíly, které nelze převést do osobního vlastnictví.

V případě, kdy klient nemůže dát do zástavy jinou nemovitost a nechce využít předhypoteční úvěr, tak zbývá pouze úvěr ze stavebního spoření. Zde je ale potřeba myslet na to, že musí spořit minimálně dva roky.

„Pro řadu žadatelů může být výrazným omezením maximální výše takto poskytnutých úvěrů, která je stanovena na 3,5 milionu korun, stejně tak je omezená doba splatnosti nejvýše na 25 let. Na dražší byty tak financování skrze úvěr ze stavebního spoření nestačí. Zároveň je tento typ úvěru náročnější na bonitu žadatele,“ popisuje hypoteční makléř.

Družstevní byty v posledních letech zažívají boom i u developerů, ti staví nové bytové domy, do kterých se mohou nastěhovat například mladé rodiny, které nedosáhnou na hypotéku. Na počátku zaplatí 20 až 30 procent hodnoty bytu a zbytek doplácí formou nájmu. Za několik desítek let se následně členský podíl v družstvu stane jejich.