Jak funguje hypotéka? Jaké jsou její druhy? Co je třeba ke schválené?

Hypotéka je účelový úvěr určený k financování vlastního bydlení. V následujícím textu vám ukážeme, jaké existují typy hypoték a co vše obnáší proces sjednání hypotéky.

Hypotéka je nejčastěji využívaným úvěrem k financování vlastního bydlení. Potvrzují to data z letošního dubnového průzkumu České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos. Ze získaných odpovědí vyplynulo, že jedna třetina Čechů využila k financování vlastního bydlení právě hypoteční úvěr. Mezi dalšími využívanými úvěrovými produkty jsou úvěry ze stavebního spoření (15 %), účelové úvěry na bydlení (7 %) a spotřebitelské úvěry (4 %). Pouze s vlastními zdroji, tedy bez nutnosti sjednání úvěru, si při pořízení vlastní nemovitosti vystačil jeden z deseti Čechů. Dalších 11 % dotázaných obývá nemovitost ve vlastnictví partnera či někoho jiného z rodiny a 9 % lidí získalo byt či dům v rámci dědictví.

„Před pořízením vlastního bydlení je vždy nutné najít nejvhodnější způsob financování. Při koupi či výstavbě nemovitosti Češi nejčastěji kombinují hypoteční úvěr a vlastní úspory. V případě finančně méně náročných rekonstrukcí, rozšiřování či modernizací domova přichází v úvahu i využití úvěru ze stavebního spoření či neúčelového spotřebitelského úvěru. Jejich výhodou je, že u těchto typů úvěrů není vyžadována zástava nemovitosti. Nevýhodou je naopak kratší doba splatnosti a vyšší úroková sazba,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz

Definice hypotéky

Hypoteční úvěr či zkráceně hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitostí. Jedná se o účelový úvěr, což znamená, že poskytnuté peníze můžete využít pouze k pořízení nemovitosti za účelem bydlení či pronájmu. Banka vždy vyžaduje doložení účelu čerpání úvěru.

Americká hypotéka

Pokud se v Česku mluví o hypotékách, nejčastěji se jedná o klasické účelové hypoteční úvěry. Setkat se ovšem můžete i s jiným typem hypotéky, a to takzvanou americkou hypotékou. V tomto případě se jedná o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Pokud vlastníte nemovitost, můžete ji bance nabídnout jako zástavu a získat potřebné financování. Akceptovatelnou zástavou pro banku může být byt, rodinný dům, stavební pozemek i rekreační nemovitost. Výhodou americké hypotéky je, že peníze můžete v tomto případě využít na cokoliv. Banka se o konkrétní účel využití finanční prostředků nezajímá. Nevýhodou je vyšší úroková sazba.

Kromě americké hypotéky se můžete setkat i s dalšími názvy. V současné době jsou často zmiňovány například zelené, eko či udržitelné hypotéky. Ty mají za cíl podpořit zájemce o energeticky úsporné bydlení. S pomocí úvěru je možné financovat například zateplení budovy, výměnu oken, pořízení fotovoltaické elektrárny, tepelného čerpadla a podobně.

Jaké jsou další možné hypotéky?

Hypotéka pro mladé – cílovou skupinou jsou žadatelé obvykle ve věku do 36 či 40 let.

Hypotéka bez nemovitosti – cílovou skupinou jsou lidé, kteří v brzké době plánují pořízení nemovitosti, ale ještě si žádnou konkrétní nevybrali. Hypotéku je nutné v určitém období vyčerpat.

Offsetová hypotéka – cílovou skupinou jsou lidí s vyššími zůstatky na bankovních účtech. Jedná se o klasický hypoteční úvěr se zápočtem vlastních úspor na bankovním účtu. Zápočet zůstatku na bankovním účtu přináší možnost snížit si částku zaplacenou na úrocích.

Zpětná hypotéka – označovaná také jako reverzní hypotéka. Cílovou skupinou jsou zejména starší osamělí lidé s vlastní nemovitostí. Oproti zástavě nemovitosti získají doživotní měsíční rentu. Zájemce nemovitost vlastní až do konce života a může v ní nadále bydlet. České banky tuto hypotéku nenabízí.

Hypotéka dozadu – cílovou skupinou jsou lidé, kteří potřebují zpětně proplatit peníze investované do nemovitosti.

Štafetová hypotéka – cílovou skupinou jsou rodiče, kteří si pořídí nemovitost a v budoucnu ji plánují i s hypotékou předat svým potomkům.

Hypotéka 2v1 – tuto hypotéku najdete v nabídce Komerční banky. Využít můžete až 800 tisíc korun na cokoliv.

Miroslav Majer k tomu dodává: „Při výběru hypotéky je vždy nutné zohlednit plánovaný záměr. Pokud tedy například zvažujete výstavbu pasivního domu, vyplatí se srovnat parametry dostupných udržitelných hypoték. Zvážit všechny nabízené benefity a vyhodnotit jejich celkový přínos. Všem zájemcům o hypotéku doporučuji poradit se nezávazně se zkušeným a nezávislým hypotečním specialistou. Umí totiž například poradit, které banky poskytují nejvýhodnější podmínky pro OSVČ a podnikatele nebo s jakou bankou nejlépe financovat modulární dům.“

Výběr banky je důležitý

Prvním a velmi důležitým krokem je výběr poskytovatele úvěru. Logicky většina zájemců o vlastní bydlení jako první osloví svou hlavní banku. Nejde ovšem o jedinou možnost. Hypoteční úvěry nabízí většina tuzemských bank a vyplatí se porovnat jejich podmínky a výši nabízené úrokové sazby.

Podání žádosti

Jakmile si vyberete hypotéku u konkrétní banky, následuje podání žádosti. Tím je odstartován proces získání hypotéky. Bankéř nebo nezávislý hypoteční specialista vám připraví formulář pro podání žádosti, ve kterém vyplníte požadované informace.

Doložení výše a zdroje příjmu

Při podání žádosti je třeba bance dodat několik dokumentů a dokladů. Žadatel a případní spolužadatelé o hypotéku se musí prokázat svými osobními doklady totožnosti. Pro posouzení vaší úvěruschopnosti potřebují banky znát zdroj a výši vašich příjmů. Banky mohou do určité míry zohlednit i ostatní druhy příjmů. Připravte si proto dokumenty potvrzující například pravidelnou výplatu důchodu, výsluhové penze, rodičovský příspěvek a podobně.

Schvalování hypotéky

Na základě dodaných dokumentů a informací z registrů banka rozhodne, zda vaši žádosti o hypotéku vyhoví. Současně se dozvíte přesnou výši úrokové sazby. Ke sjednání hypotéky bude banka potřebovat také dokumenty k financované nemovitosti. Jedná se především o kupní smlouvu nebo alespoň návrh kupní smlouvy. U výstavby se banka zajímá o položkový rozpočet stavby. „V případě financování bytu či rodinného domu postaveného v rámci developerského projektu si připravte smlouvu o smlouvě budoucí. Pokud je při koupi nemovitosti využívána úschova, připravte si také návrh smlouvy o úschově," dodává Miroslav Majer, CEO Hyponamiru.cz.