Ceny nájmů přes léto kolísaly napříč městy a dispozicemi

Tomáš Skolek, 16.10.2023

Ceny nájemního bydlení v průběhu léta ukázaly pohyb od 4procentního poklesu až po 17procentní růst. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 2 500 nemovitostí v hodnotě přesahující 15 miliard korun. Ceny táhla nahoru tradičně sezónní poptávka studentů vracejících se do univerzitních měst, ale i trvající nedostupnost vlastního bydlení. Index UlovDomov.cz porovnávající měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční ukázal hodnoty od 1,1 u jednopokojových bytů v Ostravě do 2,1 u bytu dispozice 2+kk v Praze.

„S blížím se začátkem nového semestru roste tradičně poptávka po studentském bydlení, což tlačí ceny nájmů nahoru,“ uvedl Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz. „Dalším faktorem, který působí na ceny, je trvající nedostupnost vlastního bydlení. Málokterá rodina má dostatek finančních prostředků, aby si pořídila čtyřpokojový byt či dokonce dům se čtyřmi nebo pěti pokoji. Z řad našich klientů máme případy, kdy se jim staráme o byty dispozice 1+1 nebo 1+kk, na které ještě byly tyto rodiny schopné získat úvěr. Bydlí ale mezitím ve vícepokojovém pronájmu a menší byt ve vlastnictví mají jako investiční,“ dodal Michal Hrbatý.

Pronájem bytu dispozice 2+kk vychází v hlavním městě aktuálně na 19 150 korun bez záloh. Cena vzrostla oproti jarním měsícům o 3 procenta, což činí asi 625 korun. Meziročně zdražil pronájem takového bytu o asi 390 korun, čili 2 procenta. V Brně šel pronájem bytu 2+kk oproti jaru nahoru o 6 procent, tedy asi o 910 korun na necelých 16 tisíc korun. Meziročně pronájmy bytů 2+kk v Brně zdražily o 5 procent. V Ostravě si aktuálně pronajmete byt dispozice 2+kk za zhruba 13 140 korun. Ostravské byty na zkoumaném vzorku také zdražovaly jak v kvartálním, tak meziročním porovnání.

Společnost UlovDomov.cz srovnává rovněž měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Pokud bychom si koupili v Praze byt po rekonstrukci v dobrém stavu, tedy nikoliv byt nový, cena za metr čtvereční se bude pohybovat kolem 120 tisíc korun. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při aktuální průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,32 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 100 Kč. Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2,1krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. Nutno dodat, že index už samozřejmě nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva. Dle indexu UlovDomov.cz se náklady na vlastní a nájemní bydlení aktuálně nejvíce přiblížily v Ostravě, kde sledujeme hodnotu indexu o 1,1 do 1,3. „Hodnoty, které nám index ukazuje, jsou samozřejmě závislé na zkoumaném vzorku bytů. Pokud máme v pronajímaných bytech novostavby, což je třeba právě případ Ostravy, a cena za metr čtvereční při prodeji ukazuje naopak starší byty, přibližování měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky může být trochu zkreslené,“ upozornil Michal Hrbatý. “Trend zůstává takový, že splátka hypotéky bude až o několik desítek procent vyšší než nájem u srovnatelných bytů stejné kvality,” dodal Michal Hrbatý k situaci na trhu, kde především u bytů se 3 pokoji zůstává u všech sledovaných měst s výjimkou Ostravy index kolem hodnoty 2.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 3. čtvrtletí 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk		2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	14 666		14 317	18 942	19 149	25 824	28 085
Brno	12 124		11 741	15 995	15 992	19 379	20 807
Ostrava	7 713		7 584	10 240	13 139	12 770	17 603
Plzeň	9 723		9 122	12 239	12 245	13 955	14 020
Olomouc	9 385		9 720	12 558	13 613	14 209	16 546

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q3 2023 a Q3 2022 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	10 (0 %)	661 (5 %)	-842 (-4 %)	390 (2 %)	1 129 (5 %)	449 (2 %)
Brno	427 (4 %)	-30 (0 %)	573 (4 %)	823 (5 %)	1 234 (7 %)	-1 232 (-6 %)
Ostrava	-75 (-1 %)	485 (7 %)	-73 (-1 %)	951 (8 %)	86 (1 %)	-135 (-1 %)
Plzeň	718 (8 %)	426 (5 %)	669 (6 %)	-465 (-4 %)	1 014 (8 %)	-236 (-2 %)
Olomouc	-696 (-7 %)	155 (2 %)	29 (0 %)	510 (4 %)	-312 (-2 %)	-633 (-4 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q3 2023 s Q2 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	321 (2 %)	581 (4 %)	-78 (0 %)	624 (3 %)	82 (0 %)	-336 (-1 %)
Brno	1 006 (9 %)	30 (0 %)	563 (4 %)	908 (6 %)	855 (5 %)	-453 (-2 %)
Ostrava	15 (0 %)	-73 (-1 %)	-212 (-2 %)	1 908 (17 %)	705 (6 %)	610 (4 %)
Plzeň	350 (4 %)	34 (0 %)	401 (3 %)	-276 (-2 %)	617 (5 %)	-536 (-4 %)
Olomouc	-65 (-1 %)	485 (5 %)	58 (0 %)	225 (2 %)	325 (2 %)	555 (3 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov.cz
Praha	1+kk (40 m²)	1,9
	2+kk (60 m²)	2,1
	3+kk (80 m²)	1,9
Brno	1+kk (40 m²)	1,7
	2+kk (60 m²)	1,9
	3+kk (80 m²)	2,0
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,3
	2+kk (60 m²)	1,1
	3+kk (80 m²)	1,1
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,5
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	2,0
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,6
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	1,9

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 3Q 2023; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 3. říjnu 2023 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,32, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci