Je institucionalizace nájemního bydlení východiskem z bytové krize? - komentář analytika JRD Group Adama Greguše

Aktuální nedostupnost hypoték a vlastního bydlení zvyšuje poptávku po nájemním bydlení a očekává se, že současný podíl nájemního bydlení vzroste. Přestože v České republice je k nájemnímu bydlení určeno 22 % všech bytů, v Praze dokonce 32 % bytů, lidé stále chtějí bydlet ve svém. Možná nám vzhledem k současným a budoucím okolnostem nezbude nic jiného, než se přizpůsobit měnícímu se prostředí a akceptovat nájem jako celoživotní formu bydlení. Případně setrvávat o něco déle v nájemním bydlení před pořízením si vlastního bydlení. Pokud má být nájemní bydlení běžnější, jsou zapotřebí určité změny.

Ještě donedávna jsme žili v období, kdy člověk platil za hypotéku méně než člověk bydlící v nájmu za nájem (pokud si tedy hypotéku díky příjmům a vlastním zdrojům mohl dovolit). Díky hypotéce mohl dokonce uplatnit daňovou vratku z výše zaplacených úroků. Ta doba se, nejen kvůli růstu cen nemovitostí, ale především kvůli aktuální výši úrokových sazeb změnila, a to zásadně.

Porovnejme nájemné a splátku hypotéky bytu 3+kk o výměře 72 m² v Praze za 8 milionů korun. Při 80% LTV, splatnosti 30 let a dlouhodobé, udržitelné výši úrokové míry na úrovni 3,5 %, v aktuální situaci, kdy jsou úrokové sazby kolem 6 %, vyjde nájem o 12 000 Kč měsíčně levněji. To je nezanedbatelná částka vzhledem k tomu, že se jedná o třetinu čisté mzdy průměrně vydělávajícího člověka v Praze.

Jednou z důležitých věcí, která se pro dobro trhu musí udát, je všeobecná změna vnímání nájemního bydlení. Trh musí jednotlivce přesvědčit, že i nájemní bydlení může být plnohodnotnou alternativou k vlastnickému. Ale aby se změnil pohled na nájemní bydlení, a to tak představovalo jistotu nejen pro nájemce, ale i pronajímatele, musí dojít k revizi a změně legislativy ve snaze narovnat smluvní vztahy umožňující dlouhodobost, udržitelnost a předvídatelnost.

Český občanský zákoník výrazně myslí na ochranu nájemce, což není vůbec špatně. Ale možná ho chrání až příliš, což ho z dlouhodobého hlediska znevýhodňuje. Pronajímatelé v konečném důsledku v zájmu ochrany svých práv, včasnosti jejich vymahatelnosti a snižování rizika uzavírají krátkodobé smlouvy. Zmíněnými riziky jsou valorizace nájemného, nesolventnost nájemce a nemožnost jeho vystěhování v případě prodlení nebo selhání. V Česku se uzavírají smlouvy nejčastěji na jeden rok s možností prodloužení, v sousedním Německu, kde je podíl nájemního bydlení 50 %, se běžně uzavírají smlouvy na dobu neurčitou. Nájemce má v našich podmínkách vyšší pravděpodobnost častějšího stěhování, což jsou vícenáklady nejen pro nájemce, ale i pronajímatele. S vyšší obrátkovostí nájemců daná nemovitost zastarává a opotřebovává se výrazně rychleji, což od pronajímatele vyžaduje další opravy nebo investice do obnovy. Pro nájemce může každé další stěhování znamenat, že se stěhuje do dražšího bydlení.

Ke změně legislativy, vnímání nájemního bydlení, ale i ke zkvalitnění smluvních vztahů by mohla pomoci částečná institucionalizace. Jinými slovy to, že by část nájemních bytů provozovaly specializované společnosti. Ty totiž k jejich nákupu a provozu mají k dispozici nejen know-how a zkušenost, ale i výrazně příznivější financování ve srovnání s běžným individuálním investorem/pronajímatelem.

Jak dokládá modelový příklad, při pořízení a provozování bytu 3+kk o velikosti 72 m² může individuální investor dosáhnout až o 21 % vyššího nájmu, ale i přesto dosahuje spíše záporného zisku. Velcí institucionální investoři jsou totiž při nákupu většího množství bytů schopni získat množstevní slevy a nákupy financují za výrazně výhodnějších finančních podmínek. Provoz, údržbu a správu svých nemovitostí také realizují levněji, a to díky úsporám z rozsahu. Institucionální trh nájemního bydlení tak může pro obě smluvní strany nabídnout nejen předvídatelnější, dlouhodobější a udržitelnější vztah, ale může sloužit také jako reference nejlepší praxe z hlediska stanovování nájemného, smluvních zvyklostí a jejich kvality, od kterého se může učit zbytek fragmentovaného C2C [1] trhu.

Jednou z forem institucionalizace trhu je vznik subjektů zajišťujících pronajímatelům tzv. garantovaný nájem. V praxi to znamená, že pronajímatel uzavírá nájemní smlouvu s garantem nájmu a ten pak formou podnájmu poskytuje byt k užití koncovému uživateli. Pronajímateli tak odpadá významná starost se správou nemovitosti a smluvního vztahu i s rizikem prodlení nebo selhání nájemce.

Další zajímavou možností, jak odstraňovat bariéry nájemního bydlení, je například platforma Flatform [2] , jejíž činnost stojí na odstranění současné podoby vratných kaucí (tento u nás zaběhnutý model fungování je v zemích na západ od nás poměrně raritní a kauce téměř vymizely). Přijaté kauce vnímáme jako ochranu pronajímatele před nesolventností nájemce nebo pro případ škod způsobených nájemcem. Ale pozor, dle zákona má příjemce kauce povinnost ji zhodnocovat. Zákon ovšem už blíže nedefinuje jak, a proto to pronajímatele běžně nedělají. Flatform zajistí plnění v případě nájemcova prodlení nebo selhání, a pronajímatelům tak odpadá starost se zhodnocením kaucí i obava z rizika nesolventnosti nájemců. Nájemci pak nemají částky určené na kauci bez zhodnocení „zadržené“ u pronajímatele a mohou tyto prostředky investovat a dále zhodnocovat. A že se nemusí jednat o zanedbatelné částky vidíme na následující příkladu. 20tisícová kauce na účtu pronajímatele se totiž po pouhém jednom roce při 10% meziroční inflaci znehodnotí téměř o 2 tisíce korun.

Institucionalizace, změna legislativy a vnímání nájemního bydlení by pomohly trh zkvalitnit a udělat ho přijatelnějším pro nájemce i pronajímatele, ať už jimi jsou velcí nebo individuální investoři. Vzhledem k tomu, že bydlení je základní lidská potřeba, na kterou jde položkově největší část rozpočtu běžné domácnosti, je přinejmenším žádoucí, aby nájemní vztah byl co možná nejdelší, předvídatelný, férový z hlediska vymahatelnosti práv a aby pronajímatele motivoval pronajímat a nájemce bydlet za vzájemně ekonomicky adekvátních podmínek.

[1] Customer‑to‑customer neboli nájemní vztah mezi dvěma fyzickými osobami

[2] https://www.flatform.cz/