Analýza: Co je výhodnější? Nemovitost si koupit, nebo pronajmout?

Bydlení ve vlastním, nebo v pronájmu? To je otázka, která trápí mnoho lidí, kteří uvažují o změně bydlení. Jaká varianta je výhodnější, záleží samozřejmě na možnostech a finanční situaci klienta. Nedá se explicitně říct, že je vhodnější doba pro pronájem nebo pro koupi nemovitosti, ale analýza Videobydleni.cz může obě možnosti přiblížit.

Pro analýzu použijeme standardní byt v Praze 10 o velikosti 3+1 s plochou 70 m² před rekonstrukcí v panelovém domě. Průměrná cena takového bytu se pohybuje kolem 6 500 000 Kč. Při aktuální sazbě 5,94 p. a. a 6,66 % RPSN vychází měsíční splátka hypotéky 31 000 Kč/měsíc. Když přičteme náklady na fond oprav ve výši 30 Kč/m² a fixní náklady na energie, dostáváme se dle náročnosti jednotlivé rodiny na dalších cca 6 000 Kč/měsíc.

Hovoříme zde o bytě, který je před rekonstrukcí, do naší kalkulace tyto náklady nebudeme vůbec počítat. Pokud bychom měli zájem bydlet v Praze 10 rovnou v rekonstruovaném bytě, začínáme na pořizovací ceně 7 500 000 Kč a splátkou 35 500 Kč při stejných úrokových podmínkách.

Můžeme hovořit o nákladech na bydlení v rozmezí 35 – 45 000 Kč/měsíc v případě vlastnického bydlení.

Data realitního portálu Videobydleni.cz ukazují v současné době cca nabídku 80 bytů v Praze 10 i včetně 10 luxusních, které přesahují cenu 10 milionů korun. Na druhé straně, nabídka bytů k pronájmu v této široké lokalitě je o poznání tenčí a ukazuje číslovku 12. Cenový interval měsíčních nákladů bytu k pronájmu je od 19 000 do 32 000 Kč/měsíc.

Data z Mostu, tedy z opačného konce cenového spektra

Praha má oproti regionům úplně jiné cenové rozpětí. Podívejme se například na ceny a pronájmy nemovitostí v Mostě.

Prodej bytů 3+1, 70 m², cenové rozmezí 700 000 – 3 000 000 Kč se splátkami hypoték od 3 500 Kč do 14 000 Kč. Počet bytů k prodeji v nabídce: 109. Cena pronájmů v Mostě uvedeného bytu: 8 800 – 16 000 Kč/měsíc. 21 bytů k pronájmu je v současné době v nabídce Videobydleni.cz.

Nájemní typ bydlení rodině poskytuje větší manévrovací schopnost při případných změnách životních situací, změně práce, školy atp.

Nejen cenové hladiny a počty inzerátů ukazují, že je v současné době vyšší poptávka po nájemním bydlení, než po nákupu. Z dat Videobydlení vyplývá, že až 80 % všech poptávek je v současné době těch, které směřují do nájemního bydlení.

Nájmy příští rok porostou

V krátkodobém horizontu tedy můžeme očekávat další nárůst cen v segmentu nájmů. Vidíme prostor až pro 8–10% zdražení do jednoho roku.

Zároveň nepředpokládáme, že by motiv běžné rodiny byl spekulace na růst ceny nemovitosti. Fokus běžné rodiny je v současné době zaměřen na ekonomickou stránku věci a nižší fixní náklady při volbě bydlení.

Výhled pro cenovou hladinu výše uvedených nemovitostí na prodej je spíše rostoucí, a to v řádu jednotek procent do jednoho roku. Záleží i na regionu. V ústeckém a moravskoslezském kraji je větší prostor pro další růst až o 10 %.

Při současných hypotečních sazbách a cenové hladině je zároveň ekonomický nesmysl pořizovat investiční nemovitost na hypotéku.

Autor analýzy: Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz