Kdy může pronajímatel zvýšit nájemné v bytě? Význam inflačních doložek roste, jsou ale často neplatné

Vysoké ceny nemovitostí a nedostupnost hypoték zvyšují zájem o nájemní bydlení a tržní nájemné roste. Pronajímatelé tak často hledají cesty, jak již sjednané nájemné jednostranně navýšit. Mají přitom pouze tři možnosti, které připadají v úvahu – na základě inflační doložky, souhlasu nájemce nebo rozhodnutím soudu. Největší význam postupně získala právě inflační doložka, které přitom ještě před dvěma lety ve smlouvách nikdo moc pozornosti nevěnoval. Podle advokáta Pavla Strnada z AK Polverini Strnad obrovský růst inflace ukázal význam tohoto nástroje. Velice často přitom ale jsou inflační doložky v nájemních smlouvách neplatné, protože nejsou správně formulované.

Kromě inflační doložky může pronajímatel navýšit jednostranně nájemné na základě písemného návrhu nájemci na zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). „To přitom smí udělat maximálně jedenkrát za rok, ale ještě mnohem důležitější je maximální výše – nájemné může vzrůst maximálně o 20 % za poslední tři roky. Pokud s takovým navýšením nájemce souhlasí, platí zvýšené nájemné od třetího měsíce poté, co návrh dostal,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Na obou stranách je třeba dodržet lhůty – nájemce musí případný souhlas s navýšením vyjádřit do dvou měsíců od chvíle, kdy návrh dostal. A pokud jej neudělí, může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud. K podání návrhu má lhůtu tři měsíce.

„V současné době je ale nejčastější navyšování nájemného na základě inflační doložky. Vzhledem k aktuální výši inflace by si na ni měli dát nájemci při sjednávání smlouvy pozor. Za rok by totiž mohli být zvýšením nájemného zaskočeni,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

„Při sjednávání inflační doložky je klíčová její formulace. Často se totiž setkáváme s tím, že je neurčitá. V takovém případě je doložka neplatná. S aktuální výší inflace tak může pronajímatel přijít o značné sumy a naruší se vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem. Neurčitost přitom může být způsobena jen a pouze formulačními nepřesnostmi či chybami,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. „Pozor by si měli dát nejen pronajímatelé, ale i nájemci – ti by si měli kromě platnosti inflační doložky ověřit i použití správné výše inflačního indexu.“

Správná inflační doložka by měla zahrnovat minimálně tyto tři body:

1. datum zvýšení – například k 1. lednu nebo k výročí uzavření smlouvy,

2. proces, jak k navýšení dochází – například na výzvu pronajímatele nebo automaticky,

3. konkrétní inflační ukazatel, o který má být plnění navýšeno, protože ujednání o navýšení pouze o „inflaci“ je neurčité.

„Jako konkrétní inflační ukazatel je možné použít jeden z nejčastěji používaných indexů spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo Eurostat. Je však třeba dát pozor, pravidelně zveřejňovaných indexů je hned několik a mohou se snadno plést. Jejich jasná a srozumitelná volba je přitom pro platnost celé inflační doložky to nejzásadnější,“ uzavírá advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.