Na co si dát pozor při využití advokátní úschovy peněz při převodu nemovitosti?

Koupě či prodej nemovitosti jsou finanční transakce, při nichž se hýbou miliony. Aby byly obě smluvní strany chráněny, existuje možnost takzvané advokátní úschovy. Proč je vhodné svěřit peníze za převod nemovitosti nezávislé třetí straně? Můžete využít úschovu i jinde než u advokáta? Kolik to bude stát a na co si dát pozor? 

Při převodu nemovitosti operují obě smluvní strany, tedy prodávající i kupující, s vysokými částkami, mnohdy s celoživotními úsporami. Není proto divu, že tento proces vyžaduje zvýšenou opatrnost i co se peněz týče. Změna vlastníka nemovitosti se navíc neodehrává ze dne na den, od podpisu smlouvy po chvíli, kdy nový majitel získá vlastnická práva, uplyne minimálně 20 dnů, a to pouze za předpokladu, že v den podpisu smlouvy dojde rovnou i k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Těchto 20 dnů představuje zákonnou ochrannou lhůtu. V rámci této doby se může z různých důvodů katastrální řízení přerušit, nebo jinak prodloužit, případně může i dojít k zamítnutí návrhu na vklad. Pokud jsou důvody k přerušení odstranitelné, pouze se prodlouží celá doba zápisu. “Jsou-li neodstranitelné, katastrální úřad proces zastaví a kupující mnohdy nemá způsob, jak své peníze získat zpět. Výjimky pak tvoří situace, kdy je prodávající ochoten uzavřít novou kupní smlouvu, nebo dojde k žalobě, která je však nákladná a trvá měsíce až roky,” upozorňuje Štěpán Smoleja, vedoucí partner advokátní kanceláře Spring Walk.

Z výše uvedených důvodů existuje takzvaná úschova, díky níž nemusí kupující platit přímo na účet prodávajícího. To znamená, že kupující částku pošle na účet nezávislé třetí strany – obvykle advokáta, či advokátní kanceláře, notáře nebo banky –, a až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví tato třetí strana částku uvolní na účet prodávajícího. V případě, že k přepisu nedojde, získá kupující své peníze zpět.

Stejně jako kupujícího chrání advokátní úschova i prodávajícího, který díky ní má jistotu, že kupující disponuje potřebnými finančními prostředky. Přesto mnoho lidí považuje možnost úschovy za zbytečnou, či dokonce za způsob, jak z kupujícího „dostat“ víc peněz. „Není tomu ale tak. I když druhé straně maximálně důvěřujete, problém nemusí nastat pouze úmyslným nekalým jednáním, ale i nenadálou událostí,“ upozorňuje Štěpán Smoleja, vedoucí partner advokátní kanceláře Spring Walk.

„V kanceláři jsme zažili celou řadu událostí, které měly na úschovou samotnou vliv a její využití proto bylo zcela na místě. Z běžné praxe se jedná především o dluhy prodávajícího spojené se zřízením exekutorského zástavního práva na nemovitosti, na nemovitost si po začátku katastrální lhůty začne dělat nárok třetí osoba, nebo zajištění nemovitosti policií,“ vysvětluje Štěpán Smoleja.

Advokátní, notářská a bankovní úschova jsou bezpečné

Existuje hned několik způsobů, jak úschovu provést. Nejčastější je úschova u advokáta, která kombinuje výhody poměrně nízké ceny i míry rizika, jakož i vysoké flexibility a rychlosti. Jde o úschovu peněz, kterou poskytuje na své jméno advokát, a to pomocí zvláštního účtu označeného právě jako advokátní úschova, ale třeba i úschovu listin. Služba je poskytována na základě písemné smlouvy o úschově, popřípadě smlouvy svěřenské, v níž jsou ustanoveny práva a povinnosti všech zúčastněných stran. Při splnění všech podmínek je advokát povinen prodávajícímu uschovanou částku financí vyplatit. Výše odměny za tuto službu nepodléhá žádnému tarifu, tudíž záleží na domluvě mezi advokátem a klientem. Nejčastěji se cena bez DPH pohybuje od 3 000 do 20 000 korun a odvíjí se od částky určené k úschově. Například za úschovu 5 milionů korun si advokát obvykle řekne o zhruba 3 000 až 8 000 korun, u notáře je cena za úschovu stejné částky financí fixní a činí 13 600 korun. Vedle notářské úschovy pak existuje ještě i úschova bankovní, která je sice považována za rovněž velmi bezpečnou variantu, nicméně také dražší, pomalejší a některými z oboru za rigidní, protože do smlouvy nelze zpravidla zasahovat.

Úschova u realitní kanceláře

Úschovu přímo na svém účtu mohou nabízet i některé, především menší, realitní kanceláře. To je ale z dnešního pohledu postup nestandardní a nový realitní zákon dokonce tyto praktiky zakázal. S výslovným souhlasem to však možné je. “Realitní kancelář by tuto službu lidem neměla vůbec nabízet. Historicky se prokázalo, že realitní kanceláře se svěřenými prostředky nakládaly v rámci svého cash-flow zcela volně. Především z těchto důvodů zákonodárce realizaci úschov v realitních kancelářích zakázal, resp. povolil s výlučným souhlasem stran,” varuje Štěpán Smoleja s tím, že pro tento typ úschovy neexistuje žádný regulativ ani povinné pojištění. „Jestli přesto tuto možnost zvažujete, důkladně si ověřte hospodářské výsledky dané realitky a také reference klientů. Nenechte se proto zlákat nízkou cenou, či dokonce nabídkou úschovy zdarma. Profesionální realitní kancelář vám naopak nabídne zprostředkování úschovy u ověřeného advokáta a tato úschova je vždy zahrnuta v celkové provizi makléře,“ upozorňuje Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz. 

“My v advokátní kanceláři samozřejmě víme, že raritně nastane situace, kdy i advokát uschované prostředky zpronevěří. Vůči těmto událostem nejsme slepí, nicméně advokátních úschov jsou realizovány desítky tisíc ročně a riziko zpronevěry existuje v promilích procent. U stabilních větších advokátních kanceláří si dovolím říct, že riziko zpronevěry je naprosto nulové,” říká Štěpán Smoleja z advokátní kanceláře Spring Walk.

Někteří lidé volí i úschovu u libovolné třetí osoby – třeba u společného známého. Zde ale povyšte bezpečnost nad důvěru. Jak už bylo zmíněno výše, hladký průběh úschovy nemusí ohrozit pouze nekalý úmysl, ale i nenadálá nešťastná událost.

Úschovu ošetřete už v kupní smlouvě. S výběrem důvěryhodného schovatele pomůže i makléř

Abyste si bezpečnost úschovy ještě více pojistili, je dobré mít způsob převodu částky za nemovitost písemně potvrzený již v kupní smlouvě, a to včetně detailního postupu v případě, že katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Samozřejmostí je sepsaná smlouva o advokátní úschově. Na všechny dílčí kroky rovněž žádejte písemné potvrzení schovatele. Nejdůležitějším pravidlem však zůstává vyhledat skutečně důvěryhodného schovatele. „S výběrem vhodného advokáta vám nejlépe pomůže zkušený realitní makléř. Právě zajištění bezpečné úschovy je pro mnoho lidí jedním z hlavních důvodů, proč vůbec využívají služeb realitky. Na vlastní pěst si úschovu budete zařizovat jen stěží, a volně dostupné reference advokátů mohou být zavádějící,“ uzavírá Lumír Kunz.