7 tipů, na co si dát pozor při koupi bytu

Koupě bytu je pro většinu lidí životní investicí. Padnou na ni veškeré našetřené úspory a zároveň se kupující hypotékou zadluží na velkou část svého života. Proto je důležité při výběru bytové jednotky pečlivě zvážit všechny detaily a dát si pozor na některé přešlapy, se kterými se můžete při koupi setkat.

1. Právní stav bytu

Ať už objevíte svůj zdánlivě vysněný byt přes realitní kancelář, známého nebo na sociálních sítích, v první řadě si nejprve projděte právní stav bytu. Snadno jej zjistíte skrze katastr nemovitostí a informace uvedené v listu vlastnictví. V něm najdete kromě údajů o nemovitosti a jejích vadách vše o vlastnících a informace o tom, jak vlastnictví nabyli. Zároveň lze z toho dokumentu zjistit, zda se skutečně jedná o bytový prostor, zda se k němu vážou exekuce, soudní spory, věcná břemena anebo dokonce zástava. Výpis katastru nemovitostí najdete online na katastru nemovitostí. Ačkoliv je zdarma neúplný výpis, vyplatí se připlatit si 50 korun za ten úplný.

2. Technický stav bytu

Je důležité zaměřit se na technický stav bytu. Zvýšenou pozornost věnujte detailům, jako jsou plísně, praskliny či vlhké zdi. Zároveň si zjistěte stav rozvodů elektřiny, stoupaček, koupelny, kuchyně i společných prvků domu, jako jsou okna a dveře. Ptejte se, kdy se naposledy prováděla rekonstrukce, co všechno v bytě zůstává a spadá do kupní ceny, zdali je bytový dům zateplen. Vždy se zároveň vyplatí přizvat na prohlídku odborníka, případně kamaráda, který nemovitostem rozumí. Tito lidé dokáží lépe posoudit, zda se vůbec koupě vyplatí, případně jakou částku bude nutné investovat do dalších oprav. Jestliže nemáte v okolí žádného znalce z oboru, doporučujeme si najmout k posouzení bytu profesionála. Ten dokáže zhodnotit nejen samotný byt, ale za pomoci dronu například i střechu a další části budovy, které jsou jinak hůře přístupné. Ušetříte tak případné výdaje, které byste na nápravu bytu se skrytými závadami museli vynaložit.

3. Reálná velikost bytu

Častým nešvarem majitelů je uvádění nepravdivých informacích o rozměrech bytu.
Do uvedené výměry v inzerátech pak zahrnou i neobytné části bytu jako balkon, sklep či lodžii, což případný kupec bohužel mnohdy zjistí až při bližším prozkoumání nebo vlastním přeměření. Efektivním způsobem, jak si rozlohu bytu ověřit, je vyžádat si roční výpis za služby spojené s užíváním bytu.

4. Poplatky, exekuce a dluhy

Dále se zajímejte o případné poplatky, dluhy či exekuce, které za sebou mohl předchozí majitel či nájemník bytu zanechat. Z velké části se jedná o nedoplatky na energiích, jež se mezitím navýšily o sankce za pozdní úhradu. V takovém případě však zodpovědnost za ně spadá pod nového majitele. Vyžádejte si od prodávajícího také vyúčtování elektřiny, vody, případně plynu, abyste věděli, s jakými náklady na energie počítat. Před koupí bytu si ověřte i exekuce samotného majitele, které se mohou k nemovitosti vázat. Ty si lze zjistit v příslušném registru dlužníků či Centrální evidenci exekucí.

5. Rezervační smlouva

Rezervační smlouva dnes již doprovází každou koupi bytu a vůbec jakékoliv nemovitosti. Jedná se o právní listinu, která dokazuje vážný zájem kupujícího o byt a zároveň slouží jako záruka, že prodávající nebude byt po dobu smluvené lhůty nabízet. Jestliže byt kupujete přes realitní kancelář, rezervační smlouva by měla být vždy trojstranná a uzavřená tedy mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Jakmile se totiž ke splnění slibu ve smlouvě zaváže například pouze realitní kancelář, prodávající ho nemusí dodržet. Častou chybou na straně kupujícího bývá i unáhlený podpis rezervační smlouvy. I když se mu byt při první prohlídce sebevíc líbí, dejte si s podpisem blokační smlouvy načas. Mnohdy se tím ušetříte nemalých sankcí, řeč je o desítkách tisíc, kdybyste si své rozhodnutí později rozmysleli nebo byste koupi museli odvolat, pokud by vám banka z určitých důvodů neudělila hypotéku. „Samotný schvalovací proces hypotéky trvá pár dnů. Ale shánění a dodání podkladů, které mu předchází, může být poněkud náročnější. Ať už tedy plánujete hypotéku na dům nebo na byt, nejlepší je souběžně hledat vhodnou nemovitost a připravovat podklady pro žádost o hypoteční úvěr. Pro podpis smlouvy o hypotečním úvěru totiž potřebujete mít kupní smlouvu na nemovitost nebo alespoň sjednanou rezervaci,“ říká ředitelka komunikace a udržitelnosti MONETA Money Bank Zuzana Filipová.

6. Rezervační poplatek

S rezervační smlouvou souvisí i rezervační poplatek. Tím kupující potvrzuje svůj vážný zájem o nemovitost a zároveň slouží jako záloha, než ke koupi bytu skutečně dojde. Zpravidla bývá jeho výše 0,5 % z prodejní ceny bytu, ale klidně se může jednat i o 10 %. Rezervační poplatek uhraďte vždy až ve chvíli, kdy máte sjednanou hypotéku a trvejte na tom, aby rezervační smlouva jasně stanovovala podmínky pro vrácení poplatku. Jinak může nastat situace, kdy kupříkladu po dodatečném zjištění vad budete chtít koupi bytu odvolat a rezervační poplatek ve výši 150 000 korun přistane majiteli či realitní kanceláře.

7. Kontrola smluvní dokumentace

Vždy se vyplatí nechat kupní smlouvu zkontrolovat vlastním advokátem, a to i v případě, že je zhotovena realitní kanceláří. U smlouvy zhotovené přímo vlastníkem bytu pak na jejím odborném posouzení trvejte. Vyhnete se možným sporům či nesrovnalostem.