Ceny nájmů meziročně ještě zdražily, poslední měsíce už však ukázaly zpomalení (16.1.2024)

Tomáš Skolek, 16.1.2024

Za pronájem bytu dispozice 2+kk dají lidé v hlavním městě aktuálně 20 300 korun. Jednopokojový byt pak vychází zhruba na 14,5 tisíce a třípokojový pak mezi 25 a 29 tisíci korunami. Před rokem byly ceny pronájmů v řádu jednotek procent nižší, nahoru je loni táhla především nedostupnost vlastního bydlení. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 2 800 nemovitostí v hodnotě přesahující 18 miliard korun. Z širší analýzy trhu s bydlením dále vyplývá, že s cenami nájmů vrostla zároveň i cena za metr čtvereční u starších bytů. Vzhledem k další souvislosti, že hypotéky do konce roku 2023 nezlevnily, zůstal index UlovDomov.cz porovnávající měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční na podobných hodnotách jako na začátku podzimu.

Ceny za pronájem meziročně narostly v nejvíce případech o 1 až 6 procent. Našly se ale i dispozice bytů, případně krajská města, která z toho průměru vybočovala. „Naše analýza ukázala konkrétně v Praze růst od 1 do 8 procent. V absolutních číslech se tedy bavíme o navýšení cen od 340 do 1 490 korun. Z průměru zde vyčnívá 8% meziroční růst u dispozice 2+kk, což si vysvětlujeme značnou oblíbeností této dispozice,“ uvedl Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz. „Cenový růst nájmů, který se loni odehrál nejčastěji v řádech stovek korun, nepovažuji za nijak dramatický. Ceny nájmů táhla nahoru především nedostupnost vlastního bydlení, kdy hypotéky nezlevnily a ceny některých bytů se už odrazily od svého dna a začaly zase plíživě růst,“ dodal Michal Hrbatý.

Pronájem bytu dispozice 2+kk vychází v Praze aktuálně na 20 300 korun. Na začátku podzimu to bylo přitom 19 150 korun. Cena šla mezi kvartály u některých dispozic už i dolů. Konkrétně u dispozice 3+1 o 4 procenta a u dispozice 1+kk o 1 procento. "Cenové korekce u některých dispozic směrem dolů si vysvětlujeme fluktuacemi. Obecně vnímáme vývoj cen jako zpomalování cenového růstu," dodává Michal Hrbatý. V Brně byl vývoj obdobný. Meziročně pronájmy zdražily od 2 do 9 procent, cenové korekce dolů zaznamenaly dispozice 1+1 a 3+1. V Ostravě si aktuálně pronajmete byt dispozice 2+kk za zhruba 11 300 korun. Ostravské byty na zkoumaném vzorku meziročně také zdražovaly, ale v kvartálním pohledu nájmy spíše stagnovaly.

Společnost UlovDomov.cz ukazuje prostřednictvím svého indexu rovněž měsíční platby za nájem porovnané se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Zmíněný index se aktuálně pohybuje od hodnoty 0,8 u jednopokojových bytů v Ostravě do hodnoty 2,0 u bytu dispozice 2+kk v Praze. Pokud bychom si koupili v Praze byt po rekonstrukci v dobrém stavu, cena za metr čtvereční se bude pohybovat kolem 122 tisíc korun. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,25 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 500 Kč. Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. Nutno dodat, že index už samozřejmě nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva. Dle indexu UlovDomov.cz se náklady na vlastní a nájemní bydlení aktuálně nejvíce přiblížily v Ostravě, kde sledujeme hodnotu indexu od 0,8 do 1,3. „Souhra faktů, kdy hypotéky v průběhu loňska nestihly zlevnit a například starší byty už naopak mírně zdražovaly, vedla u menších úvěrů k nárůstu měsíční splátky v řádu desítek korun. U větších úvěrů nad 5 milionů už pak šlo o nárůst splátky o stovky korun, což prakticky dorovnalo pohyb cen nájmů a index tak zůstal na podobných hodnotách, jako tomu bylo na začátku podzimu,“ doplnil Michal Hrbatý.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 4. čtvrtletí 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk		2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	14 609		14 179	20 303	20 307	24 837	28 831
Brno	11 825		11 878	16 436	16 075	18 761	22 301
Ostrava	7 750		7 960	10 271	11 306	12 458	18 593
Plzeň	9 514		8 903	12 084	12 642	14 958	17 097
Olomouc	10 199		10 471	12 494	13 669	14 805	16 829

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q4 2023 a Q4 2022 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	-125 (-1 %)	452 (3 %)	545 (3 %)	1 490 (8 %)	340 (1 %)	395 (1 %)
Brno	238 (2 %)	373 (3 %)	1 063 (7 %)	583 (4 %)	1 039 (6 %)	1 877 (9 %)
Ostrava	175 (2 %)	1 083 (16 %)	541 (6 %)	620 (6 %)	596 (5 %)	1 843 (11 %)
Plzeň	260 (3 %)	120 (1 %)	365 (3 %)	455 (4 %)	1 680 (13 %)	2 450 (17 %)
Olomouc	1 260 (14 %)	617 (6 %)	778 (7 %)	159 (1 %)	-1 115 (-7 %)	-1 367 (-8 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q4 2023 s Q3 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	-57 (0 %)	-138 (-1 %)	1 361 (7 %)	1 158 (6 %)	-987 (-4 %) %)	746 (3 %)
Brno	-299 (-2 %)	137 (1 %)	441 (3 %)	83 (1 %)	-618 (-3 %)	1494 (7 %)
Ostrava	37 (0 %)	376 (5 %)	31 (0 %)	-1 833 (-14 %)	-312 (-2 %)	990 (6 %)
Plzeň	-209 (-2 %)	-219 (-2 %)	-155 (-1 %)	397 (3 %)	1 003 (7 %)	3 077 (22 %)
Olomouc	814 (9 %)	751 (8 %)	-64 (-1 %)	56 (0 %)	596 (4 %)	283 (2 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka: Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov.cz
Praha	1+kk (40 m²)	1,9
	2+kk (60 m²)	2,0
	3+kk (80 m²)	1,9
Brno	1+kk (40 m²)	1,8
	2+kk (60 m²)	2,0
	3+kk (80 m²)	1,9
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,2
	2+kk (60 m²)	1,3
	3+kk (80 m²)	0,8
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,6
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	1,7
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,5
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	1,9

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 4Q 2023; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 3. lednu 2024 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,25, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci