Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí roku 2023

· Ve výstavbě je téměř 84 000 m² kancelářských ploch

· V roce 2023 bylo dokončeno 98 400 m², meziročně o 31 % více, avšak stále výrazně pod dlouhodobým průměrem

· Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 166 700 m², za celý rok pak 521 600 m²

· Čistá poptávka činila ve čtvrtém čtvrtletí 62 600 m² a za celý rok 236 100 m²

· Čistá absorpce byla ve čtvrtém čtvrtletí pozitivní a dosáhla 11 200 m², celoroční absorpce pak činila 127 000 m²

· Míra neobsazenosti poklesla o 50 bazických bodů oproti předchozímu roku na 7,2 %

· Nejvyšší dosažitelné nájemné se mírně navýšilo na 27,00 - 27,50 eur za metr čtvereční na měsíc

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2023. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Komentář experta

Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru ve společnosti CBRE , komentuje: „Vzhledem k ochlazení poptávky po kancelářích vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek pro nájemce. Lokalita a cena jsou pro nájemce klíčové faktory stejně tak, jako udržitelnost, která nabírá na důležitosti. Na trhu jsou projekty se všemi potřebnými povoleními, které zahájí výstavbu v případě zajištění nájemců. Stavební aktivita by se měla v letošním roce začít zotavovat, nicméně developeři budou v době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní.”

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2023 činila 3,9 milionů m². Ve čtvrtém čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova. Za celý rok 2023 bylo dokončeno 98 400 m² kancelářských ploch v rámci sedmi projektů, což je meziročně nárůst o 31 %, avšak vzhledem k desetiletému průměru je to o 23 % méně.

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 18 %.

Od druhé poloviny roku 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy. Letos pouze započala rekonstrukce 1 200 m² kancelářských ploch s dokončením v roce 2024. V současné době je ve výstavbě 84 000 m² kancelářských ploch s plánovaným dokončením všech projektů v roce 2024.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 velikosti 166 700 m², což představuje skoro dvojnásobek v mezikvartálním srovnání. Oproti stejnému období předchozího roku je to 10% nárůst.

Majoritní podíl na hrubé realizované poptávce mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to 60 %. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 32 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily pouze 6 %. Zbylá 2 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (33 %), dále pak v Praze 5 (22 %) a v Praze 8 (15 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (33 %) a farmaceutickými společnostmi (17 %).

Hrubá poptávka za celý rok 2023 meziročně mírně poklesla o 3 % a dosáhla objemu 521 600 m². Čistá realizovaná poptávka v roce 2023 dosahovala objemu 236 100 m², což představuje meziroční pokles o 18 % a pokles o 12 % v desetiletém průměru.

Významné pronájmy

Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2023 byly: obnovení stávajícího nájmu společnosti Avast Software v budově Enterprise Office Center (12 200 m²) v Praze 4 a dvě přejednání stávajících smluv společnosti MSD Czech Republic, jedno v budově Five (11 300 m²) v Praze 5 a druhé v budově Riverview (6 200 m²) také v Praze 5.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 11 200 m². Celoroční absorpce pak dosáhla 127 000 m².

Neobsazenost kanceláří ve čtvrtém čtvrtletí poklesla o 16 bazických bodů mezičtvrtletně na stávajících 7,2 %. Celková rozloha volných kanceláří na konci roku dosáhla 280 700 m². Nejvíce volných prostor bylo v Praze 5 (53 600 m²) a v Praze 4 (52 700 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (8 400 m²) a stejně tak v Praze 2 (8 400 m²), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (18,9 %) a Praze 7 (13,7 %), nejnižší v Praze 8 (2,9 %) a Praze 4 (5,5 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné mírně vzrostlo a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 se pohybovalo okolo 27,00 - 27,50 eur za m² na měsíc v centru města, 17,75–18,50 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 15,00–16,00 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

•   Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
•   Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
•   Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

· Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.

· Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí

· Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti

· Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova zabezpečena a spravována

· Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě

· Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce

· Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Příloha

Definice:

Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka:

Realizovaná poptávka: