EHS Kvartální monitor 4Q23 - ceny bytů přestaly klesat, poptávka se však vrací jen pomalu

Rostoucí Praha, stagnující Brno. Realitní trh se snaží vyrovnat s novou realitou, jasněji bude až na konci jara

Český realitní trh se postupně vzpamatovává z útlumu, do kterého se propadl po letech vysoké poptávky a levných hypoték. A zatím není možné s jistotou říci, jak a kdy se probudí do nové aktivní fáze, ani to, jak vlastně bude „nová realita“ vypadat. Data posledního kvartálního monitoru skupiny EHS, realitní digitální služby Bezrealitky a realitní kanceláře Maxima zatím zásadní odpovědi nepřinášejí. Jistota je v podstatě jediná – hlavní propad cen je již pryč, výhodně se však dá nakupovat i nadále.

„Zatímco v Praze už se trh připravuje na obnovenou poptávku a testuje, na jaké ceny budou zájemci ochotni přistoupit, ve zbytku republiky se dialog mezi prodávajícím a kupujícím teprve hledá. Rozhodne s největší pravděpodobností až jarní optimismus a s jistotou pak první zásadnější pokles komerčních hypotečních sazeb. Protože kdo mohl nakupovat v hotovosti, ten tak pravděpodobně učinil už v minulých měsících. Hlavní poptávka ani tentokrát nebude stát na ničem jiném než hypotékách,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

V Praze se ceny po stagnaci vrací k růstu, tlačí je nahoru i nedostatek bytů v nabídce

Praha se podle očekávání odrazila od startovních bloků jako první a majitelé sází na to, že poptávka bude letos opět sílit. Ceny starších bytů tak reagují mezikvartálním 6% růstem a na konci roku se zastavily těsně pod novým milníkem 125 tisíc korun za metr čtvereční. Jen pro srovnání – loni touto dobou se starší pražské byty prodávaly za 112,5 tisíce korun za metr čtvereční a za výše zmiňovaných 125 tisíc se nabízely pražské novostavby v druhé polovině roku 2021.

Jak však upozorňují experti, stále se jedná o nabídkové ceny a zda z nich majitelé budou nakonec slevovat anebo se jedná o „nový normál“, to ukáže až skutečná síla poptávky. Ta sice roste, ale zatím spíše opatrně. V nabídce však zároveň nadále chybí nemovitosti – jen v Praze se meziročně nabízí o další čtvrtinu bytů méně. Důvod je jednoduchý – majitelům se momentálně vyplatí byt pronajímat a prodávat budou až ve chvíli, kdy na trhu budou opět dostupnější hypotéky a s těmi tisíce nových zájemců.

„Že pražské byty zdraží jako první a pravděpodobně skokově, to jsme očekávali. Z našeho pohledu je to však zatím první reakce majitelů na mírný optimismus, který je s postupným uvolňováním hypotečních sazeb cítit. A přestože počty zájemců o prohlídky rostou, rozhodně to – alespoň do opravdu zásadního poklesu komerčních hypotečních sazeb – neznamená konec licitací nad cenou, naopak,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

V růstu cen pokračovaly i pražské rodinné domy. Na rozdíl od předchozího kvartálu byla tentokrát nabídka tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města. I přesto ceny mezikvartálně rostly, a to o 7 %. Průměrný dům se tak prodával za 107,5 tisíce korun za metr čtvereční. A tak jako u bytů, i u rodinných domů platí, že na ceny bude mít vliv případné rozšíření nabídky.

Středočeské byty čekají na startovní výstřel

Zajímavá je situace ve městech Středočeského kraje. Přestože i tady se průměrné ceny starších bytů mezikvartálně zvyšovaly, jedná se v podstatě jen o návrat na hladiny jara loňského roku. Trh, který byl v posledních letech výrazně napojený na ceny bytů v Praze, se opět začíná chovat samostatně. Je však otázka, na jak dlouho.

„V posledních dvou letech platilo, že pražské ceny určují poptávku a s ní i ceny bytů ve středočeských městech. Pokud byla Praha drahá, přelévala se poptávka do měst, jako jsou Kladno, Beroun, Kolín, Neratovice nebo Mělník, a ceny zde rostly hned v následujících čtvrtletích. Nyní pražské ceny setrvale rostou již rok a Středočeský kraj je vůči tomu zatím imunní,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Podle Meyera to je především důsledek chybějících dostupných hypoték, kvůli kterým se na trh zatím nevrátila poptávka domácností nižší střední třídy. Právě tyto domácnosti totiž neměly problém vyměnit pražské bydlení za to středočeské a zcela mu přizpůsobit také svůj životní styl.

Na to ostatně poukazuje i pomalý a velice opatrný růst cen středočeských rodinných domů. Ty se sice posunuly na své nové maximum, nicméně aktuální ceny nijak nevybočují z dlouhodobé hladiny, do které se dostaly posledním výrazným zdražením na podzim roku 2022.

V Brně roste zájem o rodinné domy, byty stagnují dvanáctý měsíc v řadě

Zajímavá nepřestává být situace v moravské metropoli. Ceny brněnských starších bytů totiž stagnují už dvanáct měsíců v řadě a za středně velký 65metrový byt tak majitel požadoval jen o 50 tisíc víc než rok předtím. Na obrat k růstu se přitom čeká minimálně poslední půlrok a jak se zdá, nepřijde ani s koncem letošní zimy. Nabídka bytů navíc nepřestává být nízká – meziročně jich je na prodej o dalších 18 % méně.

„Brno a jeho okolí si na své maximum sáhlo v polovině roku 2022, od té doby ceny klesají. Z mého pohledu jsou důvody dva – extrémně silné roky 2020 a 2021 pravděpodobně vyčerpaly poptávku aktuální generace zájemců na několik let dopředu. Nutnost klesnout z požadovaných 95 tisíc korun za metr na aktuálních 82 tisíc korun v průběhu necelých dvou let byla pro řadu majitelů tak velkým vystřízlivěním, že své byty přestali nabízet a podobně jako v hlavním městě vyčkávají,“ domnívá se Hendrik Meyer. „Na rozdíl od Prahy to však v Brně nevedlo kvytlačení cen vzhůru a cenové hladiny zůstaly v podstatě neměnné.“

Roli však může hrát také třetí trend – dostupnost rodinných domů v Brně a okolí. Právě na rodinné domy totiž Jihomoravané slyší nejvíce z celého Česka a nadprůměrná nabídka rozestavěných objektů nebo levné pozemky opět podnítily moravskou touhu pořídit si vlastní „grunt“. Průměrná cena za metr čtvereční v posledním čtvrtletí loňského roku v Jihomoravském kraji vzrostla o 7 %, celoročně dokonce o 17 %.

Pražský nájem poprvé nad 350 korunami, v Brně nižší než loni touto dobou

Naopak podle předpokladu se chovaly ceny nájemního bydlení. V růstu pokračovaly především v Praze, která překonala milník 350 korun za metr nájemní plochy. Tempo růstu se však na rozdíl od léta zpomalilo a ceny mezikvartálně vzrostly jen o 3 %. Na přelomu roku se tak průměrný nájem pohyboval na úrovni kolem 357 korun za metr.

Stejným tempem v růstu pokračovaly také nájemní ceny ve středočeských městech. Ty tentokrát rostly shodně jak v oblastech s rychlým dojezdem do Prahy, tak ve vzdálenějších městech, kde jsou nájmy poptávány především obyvateli pracujícími přímo v lokalitě.

V Brně a jeho metropolitním prstenci pak dvanáctým měsícem pokračuje stagnace. Výše nájmů se zde vrátila na hladiny jara minulého roku, konkrétně 272 korun za metr čtvereční nájemní plochy.

„Obecně platí, že právě nájmy mají v Česku největší prostor pro růst. Počet lidí, kteří je vyhledávají, bude nadále růst. Vznikají nové nájemní trhy v krajských, ale i bývalých okresních městech. Češi jsou zároveň ochotni dávat za nájem výrazně větší podíl z příjmů své domácnosti než v minulosti,“ zmiňuje Martin Ponzer, ředitel Bezrealitky.„Dá se tedy předpokládat, že také letošek bude znamenat především pro Prahu a krajská města další posun v cenách směrem vzhůru. A pokud se opět zvýší kupní síla Čechů, může to být růst skokový.“

O European Housing Services (EHS):

Realitní skupina EHS zastřešuje firmy a výkonné odborníky s letitou praxí s cílem vytvořit spravedlivý a transparentní realitní trh. Spojuje lidský přístup s moderními technologiemi a chce se stát největším integrovaným realitním hráčem v Evropě. Mezi její zakládající členy patří Bezrealitky, Maxima Reality nebo Český nemovitostní trust, v současnosti jsou jejími členy také správcovská společnost Tvůj Správce, interiérový start-up Room Story, start-up Ownest nebo systém NEMO Report.

O Bezrealitky:

Bezrealitky jsou největší službou nabízející možnost přímého prodeje nebo pronájmu nemovitosti a zároveň jsou jedním z nejnavštěvovanějších českých realitních webů. Na českém realitním trhu se jejich prostřednictvím zrealizuje asi 20 % všech prodejů nebo pronájmů.

Měsíčně portál navštíví více než půl milionu zájemců o bydlení a v současnosti se jeho prostřednictvím prodá zhruba 700 a pronajme kolem 4000 nemovitostí měsíčně.

O Maxima Reality:
Společnost MAXIMA REALITY, s.r.o. je česká realitní kancelář, založená v roce 1997. Nabízí kompletní realitní servis včetně odhadů ceny nemovitosti zdarma, možnosti předplatby poloviny ceny nemovitosti při prodeji, expresního odkupu nebo kompletní správy pronájmu. Pod vedením ředitele Vladimíra Zuzáka poskytuje realitní servis s lidským přístupem pro všechny životní situace. Za dobu svého působení obsloužila skoro 70 tisíc klientů.

František Brož
FYI Prague